나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501762 [1] 인천광역시 서구 당하동 1087-5 플로채 102동 4층403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대청 · 평가일 2026.03.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 당하동 소재 "백석초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택, 연립주택, 아파트, 학교시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 주거지로서의 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하며, 인근 로변에 버스정류장이 소재하고, 북동측 인근에 인천도시철도2호선 "완정역"이 위치하는 등 제반 대중교통사정은 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 4층 403호로서, 외벽 : 드라이비트 및 일부 외장석재붙임 등 마감, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감, 창호 : 샷시 창호 등임. [집합건축물대장상 사용승인일 : 2014년 12월 23일]

이용상태

"도시형생활주택(단지형다세대)"으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 도시가스설비 및 난방설비 등이 되어 있음. (기준시점 현재 본건으로의 도시가스 공급은 차단·봉인된 상태임)

토지의 형상 및 이용상태

5필 일단지의 사다리형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북동측으로 로폭 약 20m 내외, 남동측으로 로폭 약 6m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지 공히 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(당하지구), 가축사육제한구역<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리 권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택 용도 취득에 한함)(2025.8.26. ~ 2026.8.25.))이며, 추가적으로 기호(1) 토지는 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 기호(4,5) 토지는 중로1류(폭 20m~25m)(접합)임.

공부와의 차이

공부와 별 차이 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 현장조사시 이해관계인의 부재로 자세한 임대차관계는 미상임. 나. 본건은 등기사항전부증명서상 주택임차권(임차보증금: 190,000,000원) 등기가 되어 있으니 경매진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2026타경501762 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사(HUG)

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 서구 당하동 1087-5 플로채 102동 4층403호

용도: 도시형생활주택

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 감정평가 요약

감정가: 158,000,000원

토지면적: 27.49㎡ (약 8.32평)

건물면적: 46.41㎡ (약 14.04평)

토지지분: 27.49㎡ (약 8.32평)

건물지분: 46.41㎡ (약 14.04평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 당하동 소재 "백석초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 연립주택, 아파트, 학교시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거지로서의 제반 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 로변에 버스정류장이 위치하고 북동측 인근에 인천도시철도2호선 "완정역"이 있어 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로

북동측으로 로폭 약 20m 내외, 남동측으로 로폭 약 6m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 소유권보존, 공유자전원지분전부이전, 소유권이전, 압류, 강제경매 등기 등이 기재되어 있습니다. 총 등기부채권액은 190,000,000원입니다.

3.2. 말소기준권리

2023년 11월 20일자 구리세무서장의 압류 등기가 말소기준권리가 됩니다.

3.3. 인수/소멸 권리

말소기준권리보다 선순위 권리 없이, 말소기준권리 및 그 이후 등기된 권리들은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.4. 임차인 현황

주택임차권(보증금 190,000,000원, 임차인: 주택도시보증공사(김태섭))이 등기되어 있으나, 대항력은 없으며 등기부상 말소 예정으로 확인되었습니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 인수해야 할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건 소재지인 당하동 일대는 주거 밀집 지역으로, 인근 근린생활시설 및 상가들이 있어 기본적인 상업 활동이 가능합니다.

4.2. 건물 이용 현황

건축물대장상 2014년 12월 23일 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물 내 4층 403호로, 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근으로 대형마트, 병원, 은행 등 주요 편의시설 이용은 다소 거리가 있으나, 차량 이동 시 접근 가능합니다.

5.2. 교육시설

단지 북서측 인근에 백석초등학교가 위치하고 있으며, 기타 교육시설도 인근에 분포하여 교육 환경은 양호한 편입니다.

5.3. 기타 시설

완정역 인근으로 상업 및 편의시설이 발달해 있으며, 주거 단지로서의 생활 편의성은 보통입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본건 토지는 토지거래허가구역(외국인 등의 주택 용도 취득에 한함, 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)에 해당하나, 매각이 완료되는 시점에 따라 허가 구역 여부 및 조건이 달라질 수 있으므로 확인이 필요합니다.

6.2. HUG 인수조건 변경

채권자가 주택도시보증공사(HUG)이며, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 있습니다. 이는 HUG가 해당 물건과 관련하여 특별한 조건이나 절차를 가지고 있음을 시사하므로, 입찰 전 HUG의 정확한 인수 조건을 반드시 확인해야 합니다.

6.3. 도시가스 공급 차단

기준 시점 현재 본건으로의 도시가스 공급이 차단·봉인된 상태입니다. 사용을 위해서는 재연결 절차가 필요하며, 이에 따른 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 서구 당하동에 위치한 도시형생활주택으로, 기본적인 입지 및 교통 여건은 양호합니다. 감정가는 1억 5천 8백만원이며, 최근 유사 면적의 다세대 주택 매매 사례를 볼 때 시세 대비 적정 수준으로 판단됩니다. 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이며, 임차인의 대항력 또한 없어 명도 부담은 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 토지거래허가구역 지정, HUG 인수조건 변경, 도시가스 공급 차단 등은 입찰 전 반드시 확인해야 할 잠재적 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 인천도시철도2호선 완정역 인근으로 역세권 프리미엄 기대

* 말소기준권리보다 선순위 권리 없어 명도 및 권리 인수 부담 적음

* 최근 유사 면적의 다세대 주택 매매가 대비 합리적인 감정가

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사한 연식과 면적의 다세대 주택 매매가는 다음과 같습니다.

- "그랜드비스타"(2011년식, 34.942㎡): 179,000,000원 (약 512만원/㎡)

- "멤버스힐"(2017년식, 31.548㎡): 133,000,000원 (약 421만원/㎡)

본건은 건물면적 46.41㎡ (약 14.04평)이며, 최근 매매 사례의 평당 가격을 적용 시 약 1억 9천만원 ~ 2억 3천만원 수준의 시세가 형성될 수 있습니다. 그러나 감정가는 1억 5천 8백만원으로, 시세 대비 잠재적인 상승 여력이 있습니다.

9.2. 적정 입찰가 산정

감정가는 158,000,000원이며, 유사 물건의 최근 매매가를 고려했을 때 시세는 감정가 이상으로 형성될 가능성이 있습니다. 권리 분석상 인수 부담이 없다는 점과, HUG의 인수조건 변경 및 도시가스 차단 등의 리스크를 고려하여, 감정가 수준에서 시작하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

예상 입찰가: 165,000,000원 ~ 175,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.