나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501778 [1] 인천광역시 서구 석남동 111-152 프라임빌 102동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대양촌 · 평가일 2026.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 인천광역시 서구 석남동 소재 '인천석남초등학교' 서측 인근에 위치하며 주변은 다세대주택, 아파트, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 공동 주택지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본 건 소재 건물까지의 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 인천지하철2호선 '석남역'이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제2층 제202호로서, 외벽 : 스톤코트 등 마감. 창호 : 새시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

전기설비, 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 2필지 일단의 사다리형의 토지로서 다세대주택 부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건 서측의 '서달로'를 통하여 인근지역과의 연계가 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(2025-06-09)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2023-04-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(인천석남초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(인천석남초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본 건 우편함에 '상·하수도요금 체납 독촉 고지서'가 있으니 경매 참여 및 진행 시 재확인하시기 바람. - 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본 정보는 다음과 같습니다.

사건번호: 인천지방법원 2026타경501778 (1)

소재지: 인천광역시 서구 석남동 111-152 프라임빌 102동 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 148,000,000원

토지면적: 35.96㎡ (약 10.88평)

건물면적: 59.26㎡ (약 17.93평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

본 건은 인천광역시 서구 석남동 소재 '인천석남초등학교' 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 아파트, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 공동 주택지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 인천지하철 2호선 '석남역'이 소재하여 교통 여건은 보통으로 판단됩니다. 또한, 본 건 서측의 '서달로'를 통해 인근 지역과의 연계가 용이합니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리(등기부상 모든 권리가 말소되는 기준이 되는 권리)는 2026년 3월 4일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정(을6)입니다.

등기부 요약 내용에 따르면 다음과 같은 권리들이 확인되었습니다.

* 소유권보존 (갑1): 2014-07-22

* 공유자전원지분전부이전 (갑2): 2014-09-24

* 소유권이전 (갑5, 매매): 2022-04-18

* 주택임차권 (을5, 권리자: 이지수): 2024-05-16 접수. 전입일자 2022-04-18, 확정일자 2022-03-24. 본 임차권은 '말소' 등기되었으며, '대항력 없음'으로 명시되어 있습니다. 또한, 물건명세서상 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 강제경매 (을6, 권리자: 주택도시보증공사): 2026-03-04 접수. 본건의 말소기준권리입니다.

종합적으로 볼 때, 본 경매 절차를 통해 을구 5번의 주택임차권(이지수)은 매수인에게 인수되지 않고 소멸될 것으로 예상됩니다. 따라서 인수되는 보증금은 0원으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 인천광역시 서구 석남동의 전형적인 주거 지역 내에 위치하고 있습니다. 주변에 학교 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 분포하고 있어 주거 생활을 위한 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다. 석남역 역세권으로 분류되어 교통 이용 및 관련 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

1.4. 생활정보

* 인근에 인천석남초등학교가 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

* 노선버스정류장이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 인천지하철 2호선 석남역을 이용할 수 있습니다.

* 건물은 철근콘크리트 구조로, 전기, 위생, 급배수, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 다만, 외국인 등의 주택용도 취득에 한정되는 것으로 보입니다. 경매 참여 시 해당 조건에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)가 채권자인 점을 고려할 때, 인수 조건 변경 사항이 있을 수 있으므로 상세 내용을 확인해야 합니다.

* 선순위 임차권: 비록 대항력 없고 말소될 예정으로 분석되나, 임차권의 실제 권리 관계에 대한 철저한 재확인이 필요합니다.

* 우편함 내 '상·하수도요금 체납 독촉 고지서'가 발견되었습니다. 이는 경매 참여자가 인수 후 부담해야 할 수도 있는 채무이므로, 낙찰 전 반드시 관련 기관을 통해 정확한 체납 내역을 확인해야 합니다.

* 임대관계는 미상으로, 실제 거주자 확인 및 명도 과정에서의 변수가 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 석남동 일대의 주거 밀집 지역에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호한 편입니다. 감정가는 1억 4천 8백만 원으로 책정되었으며, 권리분석 결과 인수할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 이는 경매 참여자에게 매력적인 요소로 작용할 수 있습니다. 다만, 토지거래허가구역 지정, HUG 인수조건 변경, 미납된 상하수도 요금 등의 잠재적 리스크에 대한 철저한 사전 조사와 대비가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 주요 임차권이 매각으로 소멸되어 낙찰자에게 부담이 없습니다.

* 인천지하철 2호선 석남역 인근으로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 인천석남초등학교와 인접하여 주거 환경이 안정적입니다.

* 감정가 대비 인수 부담이 적어 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 148,000,000원입니다. 주변 최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적 및 연식의 다세대주택이 77,000,000원에서 105,000,000원 사이에서 거래되었습니다. 본 건은 건물 면적이 59.26㎡ (약 17.93평)으로, 감정가 기준 평당 약 825만원으로 산정되어 유사 사례의 상위권 시세와 유사하거나 약간 상회하는 수준입니다.

권리 분석상 인수할 보증금이 없고, HUG 인수조건 변경 및 토지거래허가구역과 같은 특이사항에 대한 면밀한 검토가 필요하나, 특별한 인수 부담이 없는 점을 고려할 때 감정가를 기준으로 보수적인 접근이 가능합니다.

다만, 실제 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 향후 발생할 수 있는 추가 비용(상하수도 요금 등)을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

종합적인 판단하에, 본 건의 예상 적정 입찰가는 약 155,000,000원으로 제안합니다. 이는 감정가 대비 약 105% 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.