나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501773 [1] 인천광역시 서구 검암동 636-11 풀하우스 102동 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도솔 · 평가일 2026.03.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 "서인천고등학교" 북동측 인근에 위치하며, 본건 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 인근에 버스정류장 및 검바위역이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지상4층 건물 중 제3층 제303호로서, 외벽 : 드라이비트 등임. 창호 : 샷시 창호 등임. (사용승인일자 : 2010-06-17)

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측의 도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1지구), 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-12-03)(서인천고등학교[문의: 서부교육지원청 평생교육건강과(032-560-6662)])<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2025-12-03)(서인천고등학교[문의: 서부교육지원청 평생교육건강과(032-560-6662)])<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역(과밀억제권역)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함) (2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임. 2) 본건은 현장조사시점, 해당 호수 현관문에 누수와 관련된 내용이 부착되어 있으나, 이해 관계인의 부재 및 폐문으로 인하여 진위여부는 미확인 되었는 바, 경매 응찰시 필히 재차 확인 및 유의하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 개요

본건은 인천광역시 서구 검암동 636-11에 위치한 풀하우스 102동 3층303호 다세대주택입니다. 철근콘크리트 경사지붕 구조이며, 2010년 6월 17일에 사용승인을 받았습니다.

1.2. 면적 정보

토지 면적은 42.55㎡ (약 12.87평)이며, 건물 면적은 56.29㎡ (약 17.03평)입니다.

1.3. 감정가 및 경매 정보

본건의 감정평가액은 178,000,000원이며, 인천지방법원 2026타경501773(1)호로 진행되는 부동산 강제경매 물건입니다. 매각 대상은 토지 및 건물 일괄 매각입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 '서인천고등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주변에는 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 검바위역(인천2호선)을 이용할 수 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 예정 권리

본건의 말소기준권리는 2022년 10월 13일 접수된 군포시(경기도)의 압류(갑6)입니다. 등기부등본 상 을구 3번 주택임차권(이동원, 159,000,000원)은 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서, 본건 경매 절차를 통해 인수해야 할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.2. 인수/확정 권리

없습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인으로 주택도시보증공사(이동원)가 확인되었으나, 대항력이 없으며 보증금 전액이 말소 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1지구)으로 지정되어 있어 주거 기능이 중심인 지역입니다.

4.2. 주변 시세

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 건물들의 거래 금액은 다음과 같습니다.

* 풀하우스 101동 (전용 30.72㎡, 2010년식, 3층): 2026년 1월, 93,000,000원 (약 3,027,000원/m²)

* 몽베르타운하우스2차 (전용 72.87㎡, 2009년식, 3층): 2026년 1월, 183,000,000원 (약 2,511,000원/m²)

* 뉴베스트 (전용 62.67㎡, 2010년식, 4층): 2026년 1월, 179,000,000원 (약 2,856,000원/m²)

본건(전용 56.29㎡, 2010년식)의 감정가 178,000,000원(약 3,162,000원/m²)은 주변 실거래가 대비 유사하거나 약간 높은 수준입니다. 특히 면적과 연식을 고려할 때, 뉴베스트 건과 비교 시 합리적인 수준으로 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육시설

인근에 버스정류장 및 검바위역이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 서인천고등학교와 같은 교육시설이 있습니다. 또한, 근린생활시설 접근성이 양호합니다. 주변 지역에 특별히 보고된 혐오시설은 없습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 제한

본건은 토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)으로 지정된 바 있으나, 조사된 바에 따르면 해당 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25.)이 현재(2026년 9월) 만료되었습니다. 다만, 관련 법규 및 지역의 실제 지정 현황에 대한 최종 확인이 필요합니다. 또한, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 과밀억제권역 등의 도시계획적 제한이 존재합니다.

6.2. 물건 자체 하자

감정평가서 요약에 따르면, 현장 조사 시 해당 호수 현관문에 누수와 관련된 내용이 부착되어 있었다는 점이 확인되었습니다. 다만, 이에 대한 진위 여부 및 심각성 등은 미확인 상태이므로, 입찰 전 반드시 현장 재확인 및 추가적인 조사가 필요합니다. 'HUG 인수조건 변경'에 대한 구체적인 내용은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 권리 분석상 안전한 편으로, 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 임차인 관련 보증금 인수 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다. 입지적으로도 대중교통 접근성이 양호하며 기본적인 생활 편의시설이 갖추어져 있습니다. 다만, 현관문 누수 가능성이라는 중대한 하자가 잠재되어 있어, 이에 대한 면밀한 확인과 수리 비용 등을 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 모든 권리관계가 소멸되어 인수 부담이 없는 안전한 물건입니다.

* 인천지방법원 경매로, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 검바위역 인근으로 교통이 편리하여 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 178,000,000원

* 주변 시세 분석 결과, 본건의 면적(56.29㎡) 대비 감정가(178,000,000원, 약 316.2만원/m²)는 주변 실거래가 단가(약 251만~303만원/m²)와 비교 시 유사하거나 약간 높은 수준입니다.

* 누수 관련 하자가 확인되어, 이에 대한 수리 비용 등을 고려해야 합니다.

* 인수 보증금은 0원입니다.

* 예상 입찰가:

* 감정가 대비 80~90% 수준에서 접근하는 것이 합리적이며, 예상 범위는 약 142,400,000원 ~ 160,200,000원입니다.

* 잠재적 하자(누수)의 정도와 예상 수리 비용을 감안하여, 150,000,000원 ~ 155,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 것을 제안합니다. 최종 입찰가는 현장 방문 및 하자 여부 확인 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.