나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501768 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1129 14층1411호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나우 · 평가일 2026.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "인천광역시청" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 상· 업무용 건물, 주상복합 건물, 관공서 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철역이 위치하는 등 제반 교통여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층 건물 내 제14층 제1411호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감. 창호: PVC샷시 창호임.

이용상태

도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서 공동주택 등 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접하며, 서측으로 폭 약 10미터 내외의 보행자전용도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(2025-07-28)(구월업무지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

1.1. 1. 사건번호

인천지방법원 2026타경501768 (1)

1.1. 2. 경매구분

부동산강제경매

1.1. 3. 채권자

주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

1.2. 1. 소재지

인천광역시 남동구 구월동 1129 14층1411호

1.2. 2. 건물명

확인 불가

1.2. 3. 용도

도시형생활주택 (원룸형)

1.2. 4. 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

1.2. 5. 층수

14층 (총 17층 건물 내)

1.2. 6. 건축년도

2011년

1.3. 면적 정보

1.3. 1. 토지 면적

3. 56㎡ (약 1.08 평)

1.3. 2. 건물 면적

17. 63㎡ (약 5.33 평)

1.4. 가격 정보

1.4. 1. 감정가

92,000,000원

1.4. 2. 최저 입찰가

92,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

2.1. 1. 위치 설명

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "인천광역시청" 남서측 인근에 위치합니다.

2.1. 2. 주위 환경

주위는 상·업무용 건물, 주상복합 건물, 관공서 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

2.2. 1. 대중교통 접근성

인근에 버스정류장 및 지하철역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.2. 2. 도로 접근성

본건까지 차량 접근이 용이하며, 북측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로, 서측으로 폭 약 10미터 내외의 보행자전용도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 11월 07일 접수된 남동구(인천광역시)의 압류(갑7)입니다.

3.2. 임차인 현황

3.2. 1. 임차인 정보

주택도시보증공사(윤 )

3.2. 2. 보증금

115,000,000원

3.2. 3. 차임

0원

3.2. 4. 전입/사업일자

2022년 05월 20일

3.2. 5. 확정일자

2022년 05월 20일

3.2. 6. 대항력 유무

없음

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (주택임차권은 말소 예정)

3.4. 기타 권리 사항

등기부채권 총액은 115,000,000원입니다. 모든 등기부상 권리는 말소기준권리 이하로 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 지역은 일반상업지역에 속하며, 다양한 용도의 건물이 혼재하는 도심 지역입니다. 지구단위계획구역(구월업무지구)으로 지정되어 개발 계획이 존재할 수 있습니다.

4.2. 주변 시세 분석

4.2. 1. 유사 물건 거래 사례

최근 거래된 유사 물건(다세대, 빌라)의 면적 대비 거래 금액은 다음과 같습니다.

- 예랑빌라(B동): 39.82㎡, 45,000,000원 (2026년 3월 3일)

- 경인빌라(가동): 38.25㎡, 50,000,000원 (2026년 3월 3일)

- 신세계빌라: 49.82㎡, 85,000,000원 (2026년 3월 3일)

4.2. 2. 가격 비교 및 특이사항

본건의 건물 면적은 17.63㎡로, 제시된 유사 물건 거래 사례의 면적(38.25~49.82㎡)보다 현저히 작습니다. 유사 면적의 거래 사례가 없어 직접적인 비교는 어렵습니다. 제공된 거래 사례를 바탕으로 면적당 가격을 환산 시 약 113만원~171만원/㎡ 수준이나, 이는 다세대/빌라 기준이며 본건(도시형생활주택)과는 차이가 있을 수 있습니다.

감정가는 92,000,000원으로, 면적당 약 521만8천원/㎡ 수준입니다. 이는 유사 물건 거래 사례의 면적당 가격보다 매우 높은 수준으로, 감정가와 실제 시장 시세 간의 상당한 차이가 존재할 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인천광역시청 인근에 위치하여 관공서 및 상업시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교육 시설

학군 관련 정보는 인천동부교육지원청 문의가 필요하며, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

5.3. 기타 생활 편의

도시가스, 난방, 상하수도, 승강기 등 기본적인 생활 편의 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 복잡성

HUG 인수조건 변경 등 특이사항이 언급되어 있어, 권리 관계 및 매수 후 처리 과정에 예상치 못한 변수가 있을 수 있습니다.

6.2. 시장 가치 대비 감정가 차이

본건의 감정가(92,000,000원)와 유사 면적의 개략적인 시장 가치 추정액(2천만원~3천만원 수준) 간 상당한 차이를 보입니다. 감정 평가의 정확성과 시장 시세 반영 여부에 대한 철저한 검토가 필요합니다.

6.3. 공실 및 임대 수요

17. 63㎡의 작은 면적은 1인 가구 수요층을 대상으로 하겠으나, 해당 지역의 도시형생활주택(원룸형)에 대한 공실률 및 임대 수요 조사가 선행되어야 합니다.

6.4. 법적/행정적 제한사항

본건은 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 소로1류/2류 접합, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획적 제한사항이 적용됩니다. 외국인 토지거래 허가구역(외국인 등에 한함)에 해당될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시청 인근에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지입니다. 그러나 17.63㎡의 매우 작은 면적과 감정가와 시장 시세 간의 큰 괴리가 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. HUG 인수조건 변경과 같은 특이사항은 권리 분석 및 인수 조건에 대한 면밀한 검토를 요구합니다.

8. 투자 포인트

* 인천광역시청 인근 역세권 입지로 인한 직주근접 수요 기대.

* 소형 면적으로 인한 상대적으로 낮은 투자 진입 장벽 (단, 시장 시세 반영 시).

* 도시형생활주택으로서의 현대적인 설비 및 구조.

9. 예상 입찰가

본 건은 감정가 92,000,000원에서 시작하며, 현재 제시된 정보만으로는 명확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 유사 면적의 시장 거래 사례가 부족하고, 감정가와 시장 추정가 간의 큰 차이가 존재하는 점을 감안할 때, 투자자는 감정가의 적정성을 재확인하고 신중하게 접근해야 합니다.

보수적으로 접근한다면, 제시된 유사 물건 거래 사례를 바탕으로 한 면적당 가치(약 2천만 원 ~ 3천만 원 수준)를 고려하되, 도시형생활주택의 가치를 감안하여 본건의 실제 가치를 면밀히 재평가한 후 입찰가를 결정해야 합니다.

감정가 대비 80~90% 수준에서 입찰을 고려할 수 있으나, 이는 감정 평가의 정확성을 전제로 합니다. 시장 조사를 통해 확인된 실거래가 및 임대 시세 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.