나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501761 [1] 인천광역시 서구 석남동 507-24 대명노블리안 2층203호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2026.03.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 석남동 소재 '석남역(7호선, 인천2호선)' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 동유형의 오피스텔 및 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며 인근에 버스정류장 및 석남역(7호선, 인천2호선)이 소재하는 등 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 제2층 제203호로서, (사용승인일 : 2013.11.04) 외벽 : 미장스톤 및 일부 벽돌식 타일 붙임 마감 등 창호 : 샤시 창호 마감 등임.

이용상태

본건 공부상 오피스텔[준주택1호]임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비, 옥내 소화전설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 정방형 토지로서, 도시형생활주택 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경501761 (1)

소재지: 인천광역시 서구 석남동 507-24 대명노블리안 2층203호

용도: 오피스텔

감정가: 1억 5,900만원

토지면적: 20.38㎡ (약 6.16평)

건물면적: 60.58㎡ (약 18.33평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물구조: 철근콘크리트구조, 7층 건물 내 제2층 제203호

사용승인일: 2013년 11월 4일

2. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 석남동에 소재하며, 지하철 7호선 및 인천 2호선 환승역인 석남역 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 유사한 유형의 오피스텔, 다세대주택 및 각종 근린생활시설이 혼재된 지역으로 일반적인 생활 여건을 갖추고 있습니다.

차량의 진출입이 용이하며, 대중교통 이용이 편리합니다. 인근에 버스정류장 및 석남역이 소재하여 교통 상황은 보통 이상으로 평가됩니다.

본건은 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 일반상업지역에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2022년 5월 2일 서구(인천광역시)의 압류입니다.

등기부등본상 확인된 채권 총액은 207,236,512원입니다.

본 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(김소정)

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 2월 24일

* 확정일자: 2022년 2월 6일

* 배당신고일자: 2024년 3월 26일

* 대항력: 없음

주택임차권 등기(김소정, 2억원)는 말소 예정 권리로 확인됩니다.

권리분석 결과, 특별히 낙찰자가 인수해야 할 유의미한 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

석남역 역세권에 위치하여 유동인구가 풍부하며, 주변에 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 상업 활동에 유리한 환경입니다.

일반상업지역으로 지정되어 있어 향후 상업 시설로서의 가치 상승이 기대됩니다.

현재 주변 오피스텔들의 시세는 약 1억 6천만원에서 1억 7천만원대에 형성되어 있으며, 이는 감정가와 유사하거나 다소 높은 수준입니다.

5. 생활정보

교통: 석남역(7호선, 인천2호선) 및 다수의 버스 노선 이용이 편리하여 서울 및 수도권 접근성이 우수합니다.

편의시설: 인근에 다양한 상업 시설과 편의시설이 있어 생활이 편리합니다.

교육시설: 본건은 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육환경 보호에 관한 법률 적용을 받습니다.

6. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 본건은 토지거래계약에 관한 허가구역에 해당하며, 외국인 등의 주택용도 취득에 한하여 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 적용됩니다. 현재 경매 시점(2026년)이 이 기간과 겹치므로, 외국인 매수자는 관련 규정을 사전에 확인해야 합니다. (단, 해당 기간 만료 후에는 적용되지 않음)

HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수 조건 변경 사항이 특이사항으로 기재되어 있어, HUG의 채권/채무 관계 또는 기타 조건에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

공동담보: 본건이 공동담보로 진행되는 경우, 해당 물건 외 다른 담보물건의 처리 현황 및 채무 관계를 파악하는 것이 중요합니다.

임대관계 미상: 현재 임대 중인 경우 임대차 계약 조건, 명도 가능성 등을 사전에 조사해야 합니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 직접적으로 인접하거나 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

인천 석남동 대명노블리안 오피스텔은 석남역 역세권에 위치하며, 우수한 교통망과 편리한 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

사용승인 후 10년 이상 경과되었으나, 철근콘크리트 구조로 내구성에 문제가 없을 것으로 보입니다.

권리분석 상 인수 부담이 없어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다.

다만, 토지거래허가구역 지정 기간, HUG 관련 인수조건 변경, 공동담보 등의 특이사항은 추가적인 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

더블 역세권(7호선, 인천2호선)이라는 뛰어난 입지 조건과 향후 개발 가능성을 보유하고 있습니다.

대항력 있는 임차인이 없어 명도 관련 리스크가 낮습니다.

일반상업지역에 위치하여 투자 가치가 높으며, 임대 수익 및 시세 차익을 동시에 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1억 5,900만원입니다.

현지 시세 조사 결과, 유사 물건의 거래가는 약 1억 6,000만원에서 1억 8,000만원 수준으로 파악되었습니다.

따라서, 시장 경쟁 상황 및 추가적인 제반 비용을 고려하여 본건의 예상 입찰가는 감정가 대비 105% ~ 110% 수준인 약 1억 6,700만원 ~ 1억 7,500만원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 합리적입니다.

보증금 2억원의 임차인이 있으나, 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.