나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경95 [1] 경기도 포천시 선단동 49-21 형우럭스빌1동 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2026.03.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 포천시 선단동 소재 '대진대입구 교차로' 남측 인근에 위치하고, 주위에는 각종 근린생활시설 및 다세대주택, 아파트 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

차량으로 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건물내 제3층 제302호로서, 외벽 : 드라이비트 등 마감, 창호 : 샤시창호임.

이용상태

집합건축물대장상 건축물현황도 기준 다세대주택(도시형생활주택 - 방2, 거실, 욕실 등)으로 등재 되어 있음.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 6m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

선단동 49-21 :도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(2023-06-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(지원)(15항공단_비행안전(지원)제2구역(협의지역))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((20250826)대상외국인등,용도주택,국토교통부공고제2025-1058호,포천시공고제2025-2452호,문의1533-2200))

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 의정부지방법원 2026타경95 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 우OOO (우리은행)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 포천시 선단동 49-21 형우럭스빌 1동 3층 302호

용도: 도시형생활주택

건축물 정보: 철근콘크리트구조, 5층 건물 내 3층 302호 (2012년 12월 사용승인)

건물 외벽: 드라이비트 마감

건물 창호: 샤시 창호

건물 내부: 집합건축물대장상 도시형생활주택 (방 2, 거실, 욕실 등)

기본 설비: 위생, 급배수, 난방, 화재 탐지 설비 등

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 103,000,000원

토지 면적: 32.96㎡ (약 9.97평)

토지 지분: 32.96㎡ (약 9.97평)

건물 면적: 39.06㎡ (약 11.81평)

건물 지분: 39.06㎡ (약 11.81평)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위환경

대상 물건은 경기도 포천시 선단동 소재 '대진대입구 교차로' 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위에는 각종 근린생활시설, 다세대주택, 아파트 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정도 보통입니다. 남측으로 노폭 약 6m의 포장도로와 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

대상 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 이전: 김종복(보존) → 권오선(매매)

주요 권리 내역 (말소 예정):

우리은행 근저당 (2015.06.04. 설정, 금63,800,000원) - 말소기준권리

고장웅 근저당 (2015.06.04. 설정, 금24,000,000원)

경기신용보증재단 가압류 (2025.02.07. 설정, 금30,000,000원)

케이비캐피탈주식회사 가압류 (2025.04.11. 설정, 금42,653,710원)

우리은행 임의경매 (2026.03.04. 개시결정)

총 등기부 채권액: 160,453,710원

3.2. 말소기준권리 및 소멸 대상 권리

등기부상 을3번 근저당권(우리은행, 2015.06.04. 접수)이 말소기준권리이며, 이에 따라 위 근저당권보다 후순위인 모든 권리(고장웅 근저당, 경기신용보증재단 가압류, 케이비캐피탈주식회사 가압류, 우리은행 임의경매 개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

임대차 관계는 미상이며, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 이는 임차인이 없거나, 임차인이 있더라도 보증금이나 차임 등 인수할 권리가 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 실제 점유 관계는 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

최근 주변 지역의 다세대주택(건축년도 2015년~2018년) 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 6월 거래: 약 67.185㎡(전용면적 기준) / 130,000,000원

* 2026년 7월 거래: 약 71.39㎡(전용면적 기준) / 120,000,000원

* 2026년 7월 거래: 약 62.5938㎡(전용면적 기준) / 133,000,000원

이를 평당 가격으로 환산 시 약 556만원 ~ 703만원 수준입니다. 대상 물건(39.06㎡, 약 11.81평)의 감정가는 103,000,000원으로, 평당 약 872만원에 해당하여 최근 거래 시세 대비 다소 높게 형성되어 있습니다.

4.2. 건물 정보

건축물대장 상 '형우럭스빌' 1동으로, 2012년에 사용 승인된 5층 건물입니다. 총 대지 면적은 921㎡이며, 공동주택 용도로 사용 중입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 구조 및 설비

대상 물건은 도시형생활주택으로 방 2개, 거실, 욕실 등으로 구성되어 있습니다. 기본적인 위생, 급배수, 난방, 화재 탐지 설비가 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

'대진대입구 교차로' 인근으로 각종 근린생활시설, 상업시설 등이 혼재하여 생활 편의시설 이용은 용이한 편입니다. 포천시 선단동은 도시지역 내에 위치하여 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 주변 지역에 대한 추가적인 혐오시설 검색 결과, 해당 물건지와 직접적으로 부정적인 영향을 줄 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 감정가와 시세 간 괴리

대상 물건의 감정가(103,000,000원)가 최근 실거래가로 파악되는 시장 시세(약 7,500만원 내외 추정)보다 높은 것으로 판단됩니다. 이는 경매 진행 시 유찰 가능성을 높이거나, 응찰자가 시세보다 높은 가격에 입찰을 망설이게 하는 요인이 될 수 있습니다.

6.2. 미상 임차인 및 점유 현황

임대차 관계가 미상이고 인수 보증금 합계가 0원이므로, 명도 대상이 아니거나 인수할 권리가 없는 임차인일 가능성이 높습니다. 그러나 실제 점유자가 누구인지, 점유의 법적 성격은 무엇인지에 대한 현장 확인 및 권리 분석이 필요합니다. 만약 임차인이 아닌 소유자 외 점유자가 있다면 명도 저항이 발생할 수 있습니다.

6.3. 기타 제한사항

토지이용계획 상 일부 제한 사항(가축사육제한구역, 비행안전구역 등)이 존재하나, 현 상태의 도시형생활주택 용도 및 이용에는 큰 제약이 없을 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 포천시 선단동에 위치한 도시형생활주택으로, 기본적인 생활 인프라와 교통 접근성을 갖추고 있습니다. 권리 관계는 비교적 명확하여 매각으로 모든 등기된 권리가 소멸될 것으로 보입니다. 그러나 감정가가 최근 시세보다 높게 책정되어 있어, 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수도 있습니다. 명도에 대한 면밀한 검토와 함께, 적정 입찰가 산정을 통한 전략적인 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 시세 대비 저가 취득 가능성: 감정가 대비 낮은 시세로 낙찰받을 경우 시세차익 기대 가능.

* 안정적인 입지: 주거 밀집 지역 및 상업 시설 인근으로 안정적인 수요 기대.

* 권리상 안전성: 말소기준권리 이하 모든 등기부상 권리가 소멸 예정.

* 도시형생활주택: 소형 가구의 실수요자 또는 임대 수익을 고려한 투자 대상으로 적합.

9. 예상 입찰가

최근 주변 시세 및 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 대상 물건의 실제 시장 가치는 약 7,500만원 내외로 추정됩니다. 다만, 감정가가 103,000,000원으로 책정되어 있으므로, 최초 경매 시에는 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가가 결정될 가능성이 있습니다.

종합적인 판단 하에, 본 물건의 합리적인 예상 입찰가는 85,000,000원으로 제안합니다. 이는 시장 시세를 반영하면서도 경매 특성상 유리한 가격으로 낙찰받기 위한 전략적 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.