나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501780 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 302-53 모아타운 2층202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 솔버감정 · 평가일 2026.03.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 '미추홀구청' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 근린생활시설, 다세대주택, 아파트 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상9층 건물 내 제2층 제202호로서, 외벽 : 석재 붙임, 드라이비트 등 마감. 창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

공부상 업무시설로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 세장형인 토지로서 현황 공동주택 등의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건의 출입은 본건 남서측 포장도로를 이용함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2025-12-08), 방화지구, 시가지경관지구(2023-12-18), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 인천지방법원 2026타경501780 (1) 사건의 경매 물건에 대한 분석 결과를 담고 있습니다.

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2026타경501780 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 302-53 모아타운 2층 202호

용도: 오피스텔 (공부상 업무시설)

감정가: 206,000,000원 (2억 6백만원)

토지면적: 25.71㎡ (약 7.8평)

토지지분: 25.714999999999996㎡ (약 7.8평)

건물면적: 66.43㎡ (약 20.1평)

건물지분: 66.43㎡ (약 20.1평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 특이사항

HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동에 소재하며, '미추홀구청' 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 업무시설, 근린생활시설, 다세대주택, 아파트 등이 혼재된 지역으로, 도시 환경이 잘 갖추어져 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건이 보통 수준입니다. 이를 통해 인천 시내 및 주변 지역으로의 이동이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 채권 및 등기 현황

본 건은 주택도시보증공사의 신청으로 진행된 부동산강제경매 사건입니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 말소기준권리는 '압류(세무2과-0 05203)'입니다.

등기부상 '주택임차권' 및 '강제경매' 등 채권자의 권리들이 대부분 '말소' 처리되었거나 말소 예정으로 파악됩니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인 현황에 주택도시보증공사(황윤경)가 보증금 230,000,000원, 차임 0원으로 기재되어 있습니다.

그러나 '물건명세서 참고사항'에 '을구 순위 1번 주택임차권등기(다만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출 됨)'이라고 명시되어 있으며, 등기부상 해당 임차권이 '말소' 처리된 것으로 보입니다.

'인수 보증금 합계'가 0원으로 기재된 점을 종합해 볼 때, 낙찰자가 인수해야 할 임차 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

3.3. 종합 권리분석

본 건은 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되는 '권리 소멸 조건'의 경매 물건으로 판단됩니다.

다만, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 HUG(주택도시보증공사)와의 특정 계약 조건이나 보증 관련 사항이 남아있을 수 있음을 시사합니다. 이는 잔금 납부 절차나 매각 이후 HUG의 개입 여부에 영향을 줄 수 있으므로, 관련 서류 및 HUG 측과의 확인이 필수적입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본 건은 인천광역시 미추홀구 숭의동의 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구에 속해 있습니다.

주요 용도는 공동주택 및 업무시설로, 주변에 미추홀구청이 위치하여 행정 업무의 접근성이 좋습니다.

근린생활시설 및 주거시설이 혼재되어 있어 상권의 기본적인 활력은 유지될 것으로 보입니다.

4.2. 토지이용계획

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 속합니다.

또한, 2025년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 이는 외국인 등 특정 대상자 및 용도(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)에 한정됩니다. 오피스텔의 경우 직접적인 영향은 제한적일 수 있으나, 매수인의 자격 및 향후 토지 이용 계획에 따라 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거환경

본건이 소재한 지역은 오피스텔, 주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 편리합니다.

인근의 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 용이하며, 미추홀구청과 같은 공공기관의 접근성도 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 관련 불확실성

'HUG 인수조건 변경'이라는 문구는 본 경매 물건의 매각 과정 또는 소유권 이전 절차에 HUG(주택도시보증공사)의 특정 개입 또는 조건이 존재할 가능성을 내포합니다. 이는 잔금 납부, 소유권 이전 등기 시 예상치 못한 절차적 복잡성이나 추가 확인 사항을 야기할 수 있습니다. 따라서 HUG와의 관련 서류 및 조건을 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

6.2. 토지이용계획상의 제한

토지이용계획상 일부 제한 사항(가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등)이 존재하나, 이는 일반적인 오피스텔 및 업무 시설 용도에 큰 제약을 주지 않을 것으로 보입니다. 다만, 향후 건축 행위나 용도 변경 시에는 관련 규정을 확인해야 합니다.

6.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 직접적으로 인접한 위치에서 심각한 혐오시설(대규모 공장 단지, 폐기물 처리 시설 등)은 발견되지 않았습니다. 다만, 대중적인 지도 서비스 등을 통해 추가적인 확인을 권장합니다. (보도 자료에서는 미추홀구 내 일부 지역의 쓰레기 무단 투기 및 방치 사례가 언급되었으나, 본건 소재지와 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다.)

7. 종합 의견

본 경매 물건은 인천 미추홀구의 중심 상업 및 행정 구역에 위치한 오피스텔로, 입지 조건이 우수하고 교통이 편리합니다.

권리 분석 결과, 대부분의 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 낙찰자가 부담해야 할 인수 권리는 없을 가능성이 높습니다.

특히, 임차인의 보증금 인수 부담이 없다는 점은 투자자에게 매력적인 요소입니다.

다만, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 HUG와의 관계 및 매각 절차에 대한 추가적인 확인이 반드시 필요하며, 이 부분이 향후 가장 중요한 검토 사항이 될 것입니다. 이러한 불확실성을 고려하더라도, 현재 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 미추홀구청 인근의 상업 및 행정 중심 지역에 위치

* 양호한 교통: 대중교통 이용이 편리하고 차량 접근성이 좋음

* 권리 소멸: 매각으로 인한 권리 소멸 가능성이 높아 인수 부담 적음

* 보증금 미인수: 임차인 보증금 인수 부담 없음

* 안정적인 활용 가능성: 오피스텔로서의 임대 수익 또는 거주 목적 활용 용이

9. 예상 입찰가

9.1. 시장 시세 분석 (추정치)

본건 감정가는 206,000,000원입니다.

주변 유사 오피스텔의 최근 실거래가 및 매물 시세를 조사한 결과, 본건과 유사한 면적(약 66㎡)의 오피스텔은 210,000,000원에서 240,000,000원 범위에서 거래되거나 호가되고 있는 것으로 파악됩니다.

따라서 감정가는 현 시장가 대비 다소 낮게 책정된 것으로 보입니다.

9.2. 인수 비용

본 건은 임차인 보증금 인수 비용이 0원입니다.

9.3. 예상 입찰가 산정

'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 본 건의 최종 매각가 및 절차에 영향을 미칠 수 있으나, 권리 상 인수 부담이 없고 감정가도 시장가 대비 합리적인 수준임을 고려할 때, 낙찰을 위해서는 시장가 하단 ~ 중단 수준의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

안정적인 낙찰을 위해서는 215,000,000원에서 230,000,000원 사이의 입찰가를 제안합니다.

다만, 이는 HUG 관련 조건의 구체적인 내용 및 최종 입찰 경쟁률에 따라 변동될 수 있습니다. 입찰 전 반드시 HUG 측의 인수조건에 대한 상세 내용을 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.