나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501830 [1] 인천광역시 계양구 작전동 858-11 온누리베일리 4층402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 전국 · 평가일 2026.03.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 작전동 소재 "작전초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량통행이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 전철역이 소재하는 등 제반 대중 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상11층 건물 내 제4층 제402호로서, (사용승인일 : 2019.09.02) 외벽 : 세멘몰탈위페인팅 마감 등. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등으로 추정됨. 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 "아파트"로 이용중인 것으로 추정됨.

설비내역

본건은 기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비 등이 되어있는 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 세장형의 토지로서 현재 "공동주택(아파트) 건부지"로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 20m내외의 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역,가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천북부교육지원청(510-5491))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역 (인천북부교육지원청(510-5491))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계 획법>등임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 인천지방법원에서 진행 중인 2026타경501830 (1) 부동산 강제경매 물건에 대한 분석 결과입니다.

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경501830 (1)

* 소재지: 인천광역시 계양구 작전동 858-11, 온누리베일리 4층 402호

* 용도: 아파트

* 감정가: 308,000,000원

* 토지면적: 35.75㎡ (약 10.82평)

* 건물면적:

* 전용면적: 73.57㎡ (약 22.25평)

* 분양면적: 91.81㎡ (약 27.78평) - *건축물대장상 총 면적 및 가구 수를 기반으로 산출된 평균값*

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 사용승인일: 2019년 09월 02일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 계양구 작전동에 소재하며, "작전초등학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 아파트, 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 주거 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장과 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 본건 토지는 세장형의 형태를 띠고 있으며, 현재 공동주택(아파트)의 부지로 이용되고 있습니다.

* 인접 도로상태: 본건의 동측으로는 약 20m 폭의 도로와 접하고 있어 차량 및 보행자 통행에 불편함이 없습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 제2종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.

* 주변 시설:

* 본건 인근에 작전초등학교가 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

* 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 지도 검색 결과, 인근에 산업단지, 폐기물 처리 시설 등 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

* 의료 시설로는 인천가톨릭대학교 국제성모병원 등 종합병원과 다수의 의원, 약국이 비교적 가까운 거리에 위치하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 본건의 말소기준권리는 2025년 01월 20일 접수된 계양구(인천광역시)의 압류(갑3)입니다.

* 인수되는 권리: 본건 경매 절차에 따라 말소기준권리보다 선순위에 해당하는 권리를 포함한 대부분의 권리가 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사(HUG) 인수조건 변경 및 선순위임차권 관련 내용이 있으나, 등기부등본 및 물건명세서상 김수진 임차인의 주택임차권(을5)은 매각으로 인해 말소되는 것으로 확인되었습니다.

* 해당 임차인의 대항력은 없는 것으로 명시되어 있으며, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 따라서 본건은 권리상 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없는 깨끗한 상태입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 작전동 일대는 아파트 단지와 주택이 밀집된 전형적인 배후 주거 단지입니다. 주변에 아파트 단지 상가 및 근린생활시설이 발달하여 있어 지역 주민들을 대상으로 한 소규모 상권이 형성되어 있습니다. 작전초등학교가 인접해 있어 학생 및 학부모 유동 인구도 기대할 수 있는 입지입니다.

1.4. 생활정보

* 교육: 본건 바로 인근에 작전초등학교가 위치하여 초등학생 자녀를 둔 가정에 매우 편리한 환경을 제공합니다.

* 교통: 인천지하철 1호선 작전역이 도보 또는 버스로 이용 가능한 거리에 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 시내외 접근성이 양호합니다.

* 편의: 단지 인근의 근린생활시설을 통해 마트, 병원, 은행 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권 관련 내용이 등기부상에 나타나 있으나, 권리분석 결과 해당 임차권은 매각으로 소멸되며 인수 부담이 없으므로 매수인의 리스크는 없는 것으로 판단됩니다.

* 신축 건물(2019년 준공)이므로 건물 노후화에 따른 하자 발생 가능성은 낮습니다.

* 다만, 임대차 관련 복잡한 권리관계가 있었던 만큼, 관련 서류를 면밀히 재확인하는 것이 좋습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천광역시 계양구 작전동에 위치한 신축 아파트로, 초등학교와 대중교통 시설이 인접하여 주거 환경이 우수합니다. 등기부상 권리관계가 복잡해 보일 수 있으나, 권리분석 결과 임차인 및 채권 관련 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없는 깨끗한 물건입니다. 비교적 최근에 건축되어 건물 상태도 양호하며, 안정적인 주거지로서의 가치가 높다고 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2019년 준공으로 건물 노후화 걱정이 적습니다.

* 권리 인수 부담 없음: 모든 등기된 권리가 소멸되어 낙찰 후 추가적인 인수 부담이 없습니다.

* 우수한 입지: 초등학교 인접, 대중교통 편리, 근린생활시설 이용 용이 등 실거주 및 투자 가치가 높습니다.

* HUG 관련 복잡성 해소: 임대차 관련 복잡한 사항이 정리되어 명확한 권리 상태를 확보할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 308,000,000원입니다. 권리 인수 부담이 없고 신축 아파트라는 점을 감안할 때, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 본건은 인수해야 할 임차인의 보증금이 없는 관계로, 잠재적 리스크를 고려한 입찰가 산정 시 감정가의 100% ~ 110% 수준을 고려해볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 308,000,000원 ~ 338,800,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.