나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60552 [1] 경기도 고양시 일산동구 성석동 195-45 은하팰리스 102동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤제감정 · 평가일 2026.03.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 "고양국제고등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 및 농경지 등이 혼재하여 있는 지역으로서 제반 주위환경 은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 이용편의성은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 4층 건 내 제4층 제401호로서, 외벽 : 치장벽돌쌓기 마감 등 내벽 : 벽지 및 타일 마감 창호 : 샷시 창호입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용 중입니다. (구체적인 내역은 후첨 "내부구조도" 참조하시기 바랍니다.)

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 6미터의 포장도에 접하여 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m(소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역[도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취 락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정 비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상, 대상용도(단독,다가구, 연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

1. 신청채권자 주택도시보증공사는 배당요구를 하지는 않았으나 이건 경매신청을 하였으며, 선순위임차권자 김명진 임대차보증금반환채권의 승계인이므로 배당요구 없이도 후순위 권리자보다 우선배당을 받음.
2. 신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 김명진)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.05.21.자 인수조건변경확약서를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 고양지원 2026타경60552 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 성석동 195-45 은하팰리스 102동 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 242,000,000원

토지면적: 51.43㎡ (약 15.56평)

건물면적: 54.02㎡ (약 16.34평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

2. 입지조건

2.1. 주위환경 및 교통

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 성석동에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재된 지역입니다. "고양국제고등학교" 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다. 동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접해 있습니다.

2.2. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 외국인 등 대상 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 특정 경우 허가가 필요할 수 있습니다.

2.3. 주변 시설

현재 제공된 정보와 검색된 결과만으로는 혐오시설이 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 가축사육제한구역에 포함되어 있어 축산업 관련 시설에 대한 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 김명진

* 보증금: 213,000,000원

* 전입일자: 2022-04-29

* 확정일자: 2022-04-04

* 배당신고일자: 2024-05-22

* 대항력: 없음

* 임차인: 송지현

* 보증금: 0원

* 전입일자: 2026-02-09

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계: 0원

3.2. 등기부현황 및 권리관계

* 말소기준권리: 한국주택금융공사 가압류 (2023-07-25)

* 주택임차권: 김명진 (2024-05-22 접수, 213,000,000원) - 이 권리는 말소 예정입니다.

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2026-03-04 접수, 213,000,000원) - 본 경매 사건의 신청 채권자입니다.

* 소유권 관련 변동: 갑1(소유권보존), 갑2(소유권이전), 갑3(소유권이전) 순으로 소유권이 이전되었습니다.

3.3. 인수 및 소멸

본 경매로 인해 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)는 선순위 임차권자 김명진의 보증금반환채권을 승계하였으나, '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다'는 내용의 인수조건변경확약서를 제출하였습니다.

김명진의 경우 대항력이 없는 것으로 명시되어 있어, 낙찰자가 임대차 관계를 승계할 의무는 없습니다.

따라서, 낙찰자가 김명진의 보증금 213,000,000원을 인수할 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 시세 동향

최근(2026년 5월) 인근 성석동 지역의 다세대주택 실거래가는 다음과 같습니다.

* 68.77㎡ (2017년 건축, 1층): 1.74억 원 (2026.05.18)

* 50.23㎡ (2018년 건축, 1층): 1.40억 원 (2026.05.27)

* 53.39㎡ (2015년 건축, 3층): 1.10억 원 (2026.05.19)

4.2. 평가

본 물건(건물면적 54.02㎡)과 유사한 면적의 최근 실거래가는 1.1억 원에서 1.4억 원 수준입니다. 감정가 2.42억 원에 비해 최근 시세가 현저히 낮게 형성되어 있음을 알 수 있습니다. 이는 투자 시 시세 조사를 기반으로 신중한 입찰가 산정이 필요함을 시사합니다. 고양시 일산동구 지역의 전반적인 부동산 거래량은 증가세를 보이고 있으며, 특히 주거용 부동산의 거래량이 늘고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 환경 및 편의시설

본 물건은 다세대주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재된 지역에 위치하며, 고양국제고등학교가 인근에 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다. 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

5.2. 교육 및 교통

고양국제고등학교가 인근에 위치하고 있으며, 차량 진출입이 용이하고 대중교통 이용 또한 가능한 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 및 지역적 제한

* 토지거래허가구역: 외국인 등 특정 대상에게는 토지거래 허가가 필요할 수 있습니다.

* 가축사육제한구역: 특정 가축에 대한 사육이 제한될 수 있습니다.

6.2. 권리관계 복잡성

주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경 및 채권 승계와 관련된 복잡한 권리 관계가 존재합니다. 비록 제공된 정보에 따르면 낙찰자의 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 법률 전문가와 상담하여 정확한 권리 분석을 다시 한번 확인하는 것이 좋습니다.

6.3. 감정가와 시세의 괴리

감정가(2.42억 원)와 최근 실거래가(1.1억 ~ 1.74억 원) 사이에 상당한 차이가 존재합니다. 이는 투자자가 주의 깊게 살펴야 할 부분이며, 향후 가치 상승 가능성 등을 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 성석동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 2.42억 원이나 최근 실거래가는 1.1억 원 ~ 1.74억 원 수준에 형성되어 있습니다. 주택도시보증공사(HUG)가 채권자로 있으며, 기존 임차인 김명진의 보증금반환채권을 승계하였으나, HUG가 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 인수조건 변경 확약서를 제출하여, 낙찰자가 해당 보증금을 인수할 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 김명진의 대항력 또한 없는 것으로 분석되어 권리 분석상 낙찰자는 비교적 깨끗한 권리 상태로 소유권을 취득할 수 있습니다. 토지거래허가구역 지정, 가축사육제한구역 등 일부 지역적 제한사항은 있으나, 최근 실거래가 대비 높은 감정가는 투자 검토 시 중요한 고려사항입니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계의 명확성: HUG의 조건 변경으로 인해 임차보증금 인수 부담이 없을 것으로 예상되어, 낙찰자는 권리상 위험을 최소화하며 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 시세 차익 잠재력: 감정가 대비 낮은 최근 실거래가를 고려할 때, 시장 가치에 근접한 금액으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 생활 및 교육 환경: 고양국제고등학교가 인근에 위치하며, 주거 지역으로서의 생활 편의성을 갖추고 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 242,000,000원

* 최근 시세 (유사 면적, 2026년 5월): 110,000,000원 ~ 140,000,000원 (53.39㎡ ~ 50.23㎡ 기준)

본건의 면적(54.02㎡)과 최근 실거래가(53.39㎡ 기준 1.1억 원), 그리고 권리 인수 부담이 없는 점을 종합적으로 고려하여, 본 물건의 예상 입찰가는 120,000,000원 ~ 150,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 입찰 전 반드시 현장 조사를 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 최근 시장 동향 및 경쟁 상황을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.