나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60530 [1] 경기도 고양시 일산동구 백석동 1219 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일감정 · 평가일 2026.03.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 백석동 소재 "금계초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 "백석역(지하철3호선)"이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서, 현황 건부지(단독주택)으로 이용 중임.

인접 도로상태

본건은 북서측으로 노폭 약 6미터 내외 및 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-07-03)(금계초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-07-03)(백신중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임.

제시목록 외의 물건

후첨 "건물 감정평가요항표" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상3층 건물로서, (사용승인일 : 2014.08.01) 외 벽 : 적벽돌쌓기 마감 등, 내 벽 : 내부 인테리어 마감 등, 창 호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

단독주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등을 갖추었음.

부합물 및 종물

본건 일련번호(2) 건물에 후첨‘사진용지’및‘지적 및 건물개황도’와 같이 "제시외건물㉠~㉤"이 소재함.

공부와의 차이

본건 일련번호(2) 건물은 일반건축물대장상 지1층~3층이 각 "단독주택(다가구주택:1가구)"로 등재되어 있으나, 현황 지1층~2층 부분을 각 층별 3개호로 구분하여 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 건축물관리대장상 위반건축물로 등재됨(일산동구청 건축과-17843호, 2015.11.30.자). 최고가매수신고인은 원상복구 가능성이 존재함(감정평가서 참조요).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

* 사건번호: 고양지원 2026타경60530 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 문OO

1.2. 소재지 및 토지 정보

* 소재지: 경기도 고양시 일산동구 백석동 1219

* 토지면적: 264.80㎡ (약 80.12평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

1.3. 건물 정보

* 용도: 다가구주택 (단독주택으로 이용 중)

* 건물면적: 500.19㎡ (약 151.26평)

* 건물 제시외면적: 84.84㎡ (약 25.66평)

1.4. 감정가 및 면적

* 감정가: 1,558,665,960원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 경기도 고양시 일산동구 백석동 소재 "금계초등학교" 남동측 인근에 위치함.

* 주위는 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설이 소재하는 지역으로서, 전반적인 주위환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 진출입이 가능함.

* 인근에 노선버스정류장이 있으며, 근거리(백석역, 지하철 3호선)에 역이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 제1종일반주거지역

* 지구단위계획구역

* 도로: 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합)

* 기타 제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역(금계초등학교, 백신중학교), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 단독/다가구/연립/다세대주택, 아파트 사용 토지)

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약 (토지)

* 말소기준권리: 신한은행 근저당 (2014.08.08.)

* 기타 권리: 소유권 이전 (1996.04.04., 2001.06.29.), 압류 (고양시, 국), 강제경매 (문병진, 김정현).

* 등기부채권 총액: 300,000,000원

3.2. 등기부 요약 (건물)

* 말소기준권리: 신한은행 근저당 (2014.08.08.)

* 기타 권리: 소유권 보존 (2014.08.08.), 주택임차권 (박정혁, 권요섭, 김정현), 압류 (고양시), 강제경매 (문병진, 김정현).

* 등기부채권 총액: 600,000,000원

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 권

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정/배당신고: 2022-03-10 / 2022-03-10 / 2026-04-06

* 대항력: 없음

* 임차인: 길

* 보증금: 59,500,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정/배당신고: 2017-04-17 / 2023-03-28 / 2026-05-07

* 대항력: 없음

* 임차인: 김

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정/배당신고: 2022-10-07 / 2022-10-07 / 2026-04-03

* 대항력: 없음

* 임차인: 김

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 350,000원

* 전입/확정/배당신고: 2019-01-23 / 2019-01-23 / 2026-03-26

* 대항력: 없음

* 임차인: 박

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정/배당신고: 2021-09-15 / 2021-09-15 / 2025-10-16

* 대항력: 없음

* 임차인: 배

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/확정/배당신고: 2020-06-18 / - / -

* 대항력: 없음

* 임차인: 신

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정/배당신고: 2019-03-29 / 2020-07-07 / 2026-03-23

* 대항력: 없음

* 임차인: 신

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정/배당신고: 2019-03-29 / 2019-03-29 / 2026-03-20

* 대항력: 없음

* 임차인: 유

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정/배당신고: 2019-12-12 / 2019-12-12 / 2026-05-19

* 대항력: 없음

* 임차인: 임

* 보증금: 270,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정/배당신고: 2024-02-29 / 2024-02-29 / 2026-03-23

* 대항력: 없음

* 임차인: 조

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정/배당신고: 2023-04-28 / 2023-03-21 / 2026-03-25

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* (모든 임차인의 대항력이 없는 것으로 분석됨. 인수되는 보증금은 없습니다.)

3.4. 인수되는 권리 여부

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

4. 상권분석

* 본건은 백석역(지하철 3호선) 인근에 위치하여 지하철 이용이 편리하며, 다수의 노선버스 정류장이 가까이 있어 교통 접근성이 우수함.

* 주위로 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 생활 편의성이 양호함.

* 학교(금계초, 백신중)가 인접하여 교육 환경이 조성되어 있음.

* 상세한 상권 분석은 주변 시세, 유동인구, 경쟁 업종 등을 추가적으로 파악해야 함.

5. 생활정보

* 교통: 백석역(지하철 3호선) 및 다수의 시내버스 노선 이용 가능.

* 교육: 금계초등학교, 백신중학교가 도보 가능한 거리에 위치.

* 편의시설: 근린생활시설이 인접하여 생활 편의시설 이용이 용이함.

* 특이사항: 지구단위계획구역 및 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어 건축 및 거래 시 관련 규정 확인 필요.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물

* 건축물관리대장상 위반건축물로 등재되어 있음 (일산동구청 건축과-17843호, 2015.11.30.자).

* 최고가매수신고인은 원상복구 가능성을 감정평가서를 참조하여 신중히 검토해야 함.

6.2. 중복사건

* 본 건은 중복사건으로, 진행 상황을 면밀히 주시할 필요가 있음.

6.3. 기타 특이사항

* 토지이용계획상 다수의 제한사항(가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역)이 존재하므로, 이에 대한 사전 확인이 필수적임.

* 건물은 일반건축물대장상 '단독주택(다가구주택:1가구)'으로 등재되어 있으나, 현황 지1층~2층 부분이 각 층별 3개호로 구분되어 이용 중임. 이는 공부와의 차이에 해당하며, 향후 건축물대장 정리 또는 현황에 따른 이용 가능 여부를 확인해야 함.

* 제공된 정보에는 혐오시설에 대한 언급이 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 백석동에 위치한 다가구주택으로, 백석역 역세권의 편리한 교통과 주변 생활 인프라를 갖춘 입지 조건을 가지고 있습니다. 감정가는 15억 5천여만 원이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

권리분석상으로는 말소기준권리인 근저당보다 후순위의 권리들은 모두 말소될 예정이며, 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

다만, 건축물관리대장상 위반건축물로 등재되어 있어 원상복구에 대한 검토가 필요하며, 공부상 용도와 현황 이용 간 차이가 존재하여 추가 확인이 요구됩니다. 또한, 토지이용계획상 여러 제한사항이 존재하여 건축 및 토지 이용에 대한 제약이 있을 수 있습니다.

이러한 리스크 요인들을 충분히 고려하고, 철저한 현장 조사 및 법률 검토를 거친다면 안정적인 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 백석역(지하철 3호선) 인근의 역세권 입지.

* 공동주택 및 근린생활시설이 인접한 주거 생활 편의성.

* 금계초, 백신중 인접으로 교육 환경 양호.

* 권리분석상 인수되는 권리 없음 (보증금 인수 0원).

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가는 현장 조사, 주변 시세, 위반건축물 관련 원상복구 비용, 기타 법적/행정적 제약사항 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어려우며, 보증금 인수 금액이 0원인 점은 긍정적인 요소이나, 위반건축물 등 잠재적 리스크를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 철저한 추가 분석 및 현장 답사를 통해 투입 대비 수익률을 면밀히 검토하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.