나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경88 [1] 경기도 포천시 어룡동 195-10 엘리시아 104동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더드림 · 평가일 2026.03.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 어룡동 소재 "어룡동3통회관" 북동측 인근에 위치하며, 인근은 소규모 공장, 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 제104동 제4층건중 제3층 제301호로서, 외벽 : 파벽돌 및 드라이비트 마감, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호 : 새시창호임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방, 욕실2, 발코니 등)으로 이용중임.

설비내역

위생·급배수설비, 전기설비, 주차장시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 대체로 등고 평탄한 4필일단의 부정형 토지로 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 약 7M내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-25)(남부지역), 가축사육제한구역(2023-06-22)(일 부제한 모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제4구역(지원)( 15항공단_비행안전(지원)제4구역(45m 위탁지역))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설 치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(국도43호선 중점경관관리구역),토지거래계약에관한허가구역((20250826)대상외국인등,용도주택,국토교통 부공고제2025-1058호,포천시공고제2025-2452호,문의1533-2200))임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-본건은 현장조사시 이해관계인의 부재로 인하여 내부구조 및 이용상태 등은 집합건축물대장 상 건축물현황도 등에 의하여 표준적인 상황을 기준하였으며, 실제 내부구조 및 이용상황이 상이할 수 있으니 경매참여시 별도 확인을 요함. -본건은 제시목록 및 등기사항전부증명서상 어룡동 195-10번지외 3필지상에 소재하는 것으로 등재되어 있으나, 2016년 7월 5일 어룡동 195-10번지로 합병되었으니 경매진행시 참고하시 기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 의정부지방법원 2026타경88 (1)

소재지: 경기도 포천시 어룡동 195-10 엘리시아 104동 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 133,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 면적 정보

건물면적(전용면적): 48.86㎡ (약 14.78평)

토지면적(토지지분): 54.98㎡ (약 16.63평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 채권자

채권자: 농OOOOOOO

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 없음

주의사항: 현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 구조 및 이용 상태 확인 불가. 집합건축물대장상 현황도 등을 기준으로 표준적인 상황을 기재하였으며, 실제 내부 상태는 상이할 수 있으니 경매 참여 시 별도 확인 필요. (기타참고사항)

주변에 소규모 공장이 소재하며, 본건은 성장관리구역, 가축사육제한구역, 비행안전제4구역 등 다수의 토지이용계획 및 제한상태가 존재함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 포천시 어룡동 소재 "어룡동3통회관" 북동측 인근에 위치하며, 주변 지역은 소규모 공장, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임. 제반 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준임.

2.3. 도로 상태

남서측으로 약 7m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이함.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 계획관리지역, 성장관리구역(2024-01-25)(남부지역)

* 가축사육제한구역(2023-06-22)(일부 제한 모든 축종 제한구역)

* 비행안전제4구역(지원)(15항공단_비행안전(지원)제4구역(45m 위탁지역))

* 배출시설 설치제한지역

* 성장관리권역

* 중점경관관리구역(국도43호선 중점경관관리구역)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (20250826)

3. 권리분석

3.1. 권리 요약

본건 등기부등본상 말소기준권리는 2017년 6월 8일 접수된 을1 근저당권(농업협동조합자산관리회사, 125,000,000원)임.

이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정임.

* 을2 근저당권 (장삼순)

* 갑5 압류 (부천세무서장)

* 갑6 가압류 (삼성카드, 10,796,685원)

* 갑7 임의경매 (농협은행, 105,430,138원)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박 (박승호)

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 400,000원

* 전입일자: 2021-04-09

* 확정일자: 2025-10-27 (주의: 미래 날짜 기재)

* 배당신고일자: 2026-04-07

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력이 없어 보증금 인수 의무가 발생하지 않음.

3.3. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 포천시 어룡동은 주거지와 소규모 공장, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 대규모 상업시설보다는 지역 주민을 위한 편의시설 위주로 형성되어 있을 것으로 판단됨.

4.2. 주변 매매/임대 시세

최근 실거래가 정보에 따르면, 본건과 유사한 다세대주택(2023~2024년 건축)의 경우, 전용면적 약 73~74㎡(약 22평)의 매물이 36,000만원 ~ 37,300만원 선에서 거래되었음. 본건은 2015~2016년에 건축된 건물로, 비교 대상 대비 건축 연식이 오래되었고 전용면적(14.78평) 또한 작아 직접적인 시세 비교에는 한계가 있으나, 지역 시세 상승을 고려할 때 감정가 대비 추가 상승 여력은 제한적일 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능하며, 일반적인 다세대주택 단지의 생활 편의시설(마트, 병원, 학원 등)은 차량 이동 거리에 위치할 것으로 예상됨.

5.2. 주거환경

소규모 공장과 공동주택이 혼재된 지역 특성상, 일부 소음이나 환경적 영향이 있을 수 있으나 전반적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 상태 미확인

현장 조사 시 이해관계인의 부재로 인해 내부 구조 및 이용 상태를 정확히 파악하지 못했으며, 집합건축물대장 상 건축물 현황도를 기준으로 표준적인 상황을 기재하였음. 실제 내부 상태는 다를 수 있으므로, 입찰 전 반드시 내부 확인이 필요함.

6.2. 토지이용계획 및 제한

본건 토지에 다수의 개발 제한 및 행위 제한 사항(성장관리구역, 가축사육제한구역, 비행안전구역 등)이 존재하여 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있음.

6.3. 채권 총액 대비 낮은 감정가

등기부상 채권 총액(약 3억 3천만원)이 감정가(약 1억 3천만원)를 크게 상회하고 있어, 채권자들의 손실이 예상되며 경매 절차의 낙찰가에 영향을 미칠 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 포천시 어룡동에 위치한 다세대주택으로, 소규모 공장 및 공동주택이 혼재된 지역에 소재하고 있음. 권리분석 상 인수할 권리나 임차인 보증금은 없는 것으로 판단됨. 다만, 건축된 지 약 8~9년가량 되었고, 내부 상태 확인이 어려운 점, 그리고 다수의 토지이용 제한사항이 있다는 점은 투자 시 고려해야 할 사항임. 최근 주변 신축 다세대주택의 거래 사례를 볼 때, 본건의 감정가는 시장 가격 대비 보수적으로 책정되었을 가능성이 있으나, 건물 노후도 및 면적 차이를 감안하여 신중한 접근이 필요함.

8. 투자 포인트

* 권리관계가 깨끗하여 인수 부담이 없음.

* 감정가가 시세 대비 낮게 책정되었을 가능성이 있어 시세 차익 기대 가능.

* 차량 접근성이 양호하며 기본적인 교통망 확보.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 정보를 기반으로 유사 지역 내 신축(2023~2024년) 다세대주택의 평당 가격을 약 1,700만원으로 추정할 때, 본건(14.78평)의 신축 기준 가치는 약 2억 5천만원을 상회할 수 있음. 그러나 본건은 2015~2016년 건축 연식으로 신축 대비 감가상각이 적용되어야 함. 현재 감정가는 1억 3,300만원(평당 약 900만원)으로, 이는 시장 가격 대비 보수적인 수준으로 판단됨.

전반적인 시장 상황, 건물 연식, 내부 상태 미확인 등을 종합적으로 고려하여, 1억 4천만원 ~ 1억 5천만원 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됨.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.