나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70441 [1] 경기도 의정부시 의정부동 171-13 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중산감정 · 평가일 2026.03.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 "의정부제일시장" 남측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설 등이 밀집 소재하는 상가지대로서 제반 입지조건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 서측 근거리에 지하철 1호선 "의정부역"이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 무난함.

형태 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 폭 약 8미터, 북측으로 폭 약 6미터의 포장도로 각지에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(일반상업지역), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트조 스라브지붕 5층건으로서(기호 1),(건물 사용승인일 : 1993.10.22.) 외벽 : 외장타일 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

근린생활시설 및 위락시설, 주택(1층 : 쎄븐일레븐편의점, 2층 : 제이제이버거스테이크, 3층~5층 : 주택, 지하층 : (뉴카라 노래방)로 이용 중이며, 내부구조는 지적 및 건물 개황도 참조.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 화재경보기, 승강기설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

1층에 창고(㉠) 및 가추(㉡)가 5층에 발코니 및 통로(㉢) 소재함(후면 '내부구조도' 참조).

공부와의 차이

본건 건물 3층, 4층은 일반건축물대장 및 등기사항전부증명서상 근린생활시설로 등재되어 있으나, 기준시점 현재 주거용으로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : - 기 타 : -

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70441 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 현대카드주식회사

감정가: 2,202,069,220 원

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 의정부시 의정부동 171-13

용도: 근린주택

토지면적: 162.90㎡ (약 49.28평)

건물면적: 610.61㎡ (약 184.74평)

건물 제시외면적: 39.80㎡ (약 12.04평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

매각 포함 사항: 제시외 건물 포함

주요 특징: 중복사건 (과거 동일 물건에 대한 경매 절차가 진행되었거나, 관련 사건이 중복됨을 의미할 수 있습니다. 추가 확인이 필요합니다.)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 "의정부제일시장" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 각종 근린생활시설 등이 밀집된 상가지대로서, 전반적인 입지 조건 및 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

대상 물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 위치해 있습니다.

또한, 서측 근거리에 지하철 1호선 "의정부역"이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 주변 시설

"의정부제일시장" 인근 상업지역에 위치하여 상업시설 이용이 편리합니다.

다만, 토지이용계획 상 "(한강)폐기물매립시설 설치제한지역"으로 지정되어 있어, 향후 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다. 해당 제한 지역의 정확한 범위 및 영향에 대한 추가 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부상 총 채권액은 약 2,172,040,094 원이며, 주요 권리로는 근저당, 가압류, 압류, 강제경매 등이 등재되어 있습니다.

건물 등기부상 총 채권액은 약 2,199,672,283 원이며, 토지 등기부와 유사한 권리들이 등기되어 있습니다.

등기부상 말소기준권리는 2024년 1월 31일 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사의 근저당권입니다.

3.2. 임차인 현황

총 인수 보증금 합계는 0 원으로, 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 판단됩니다.

임차인: 김

보증금: 10,000,000 원

차임: 750,000 원

전입일자: 2025-05-02

확정일자: 2026-04-09

배당신고일자: 2026-05-12

대항력: 없음

임차인: 박

보증금: 30,000,000 원

차임: 2,000,000 원

배당신고일자: 2026-07-03

대항력: 없음

임차인: 신

보증금: 10,000,000 원

차임: 770,000 원

전입일자: 2025-05-02

확정일자: 2026-04-09

배당신고일자: 2026-05-12

대항력: 없음

임차인: 신

보증금: 15,000,000 원

차임: 1,100,000 원

전입일자: 2025-01-15

확정일자: 2025-01-15

대항력: 없음

3.3. 인수/소멸 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 있을 수 있습니다. (지상권 존재 여부 별도 확인 필수)

등기부상 모든 근저당, 가압류, 압류, 강제경매 등의 권리는 말소기준권리 이하로 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인들의 대항력이 없어, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 현황

본건은 "의정부제일시장" 인근 상업지역에 위치하여, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있습니다.

유동인구 및 소비력을 갖춘 지역으로, 상업 활동이 활발할 것으로 예상됩니다.

4.2. 업종 분석

건물은 지하 노래방, 1층 편의점, 2층 식당, 3~5층 주택 등 복합 용도로 이용되고 있습니다.

이는 주거 및 상업 기능을 동시에 수행하는 지역 특성을 반영하고 있으며, 상권 활성화 정도에 따라 임대 수익률 변동 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인접한 "의정부제일시장"을 통해 장보기 등 일상생활 편의성이 높습니다.

"의정부역" 접근성이 우수하여 대중교통 이용 및 외부 시설 접근이 용이합니다.

5.2. 주거 환경

상업지역 내 위치하여 다소 소음이나 번잡함이 있을 수 있습니다.

건물은 1993년 준공되어 노후화가 진행되었으므로, 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

건물 3, 4층의 경우, 공부상 근린생활시설로 등재되어 있으나 실제 주거용으로 이용 중인 점은 관리상 이슈가 될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 리스크

토지이용계획 상 "한강)폐기물매립시설 설치제한지역"에 속해 있어, 향후 건축이나 개발에 대한 규제가 따를 수 있습니다.

건축물대장상의 용도(근린생활시설)와 실제 현황(주거)의 불일치로 인해, 향후 이행강제금 부과 등 행정적 제재가 발생할 수 있습니다.

"중복사건" 표기는 경매 절차의 복잡성이나 과거 유찰 가능성 등 잠재적 이슈가 있음을 시사하므로, 면밀한 권리 및 절차 분석이 요구됩니다.

6.2. 물리적/환경적 리스크

건물 연면적 610.61㎡에 대한 건축물대장상 연면적(612.9㎡)과의 미미한 차이가 존재합니다.

건물 제시외 면적 39.80㎡는 매각에 포함되었으나, 철거 가능성 및 관련 비용 발생 여부를 확인해야 합니다.

매각으로 소멸되지 않는 지상권 존재 가능성에 대한 확인이 반드시 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 의정부역 인근의 상업지역에 위치한 근린주택으로, 교통 및 상업시설 접근성이 양호하다는 장점이 있습니다.

다수의 권리관계와 임차인이 존재하나, 대항력 있는 권리나 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

그러나 토지이용계획상의 제한, 건물 용도 불일치, 건물의 노후화, 중복사건 표기 등은 투자 시 신중한 고려가 필요한 리스크 요인입니다.

이러한 잠재적 리스크를 충분히 분석하고, 합리적인 예상 입찰가를 산정하여 투자 결정을 내려야 합니다.

8. 투자 포인트

의정부역 역세권 상업지역 내에 위치하여 미래 가치 상승 기대.

토지 및 건물을 일괄 매각하여 토지 활용에 대한 잠재력 보유.

임차인의 대항력이 없어 명도 및 보증금 인수 부담이 없음.

9. 예상 입찰가

감정가: 2,202,069,220 원

주변 빌라/다세대 매매 시세 분석 결과, 2026년 7월 거래된 면적 32.05㎡~51.78㎡의 주택이 102,500,000원~110,000,000원에 거래되었습니다. 이는 본건 근린주택 전체의 가치를 직접적으로 산정하기에는 한계가 있습니다. 본건은 근린주택으로서 건물 자체의 수익성 및 토지의 개발 가치 등 복합적인 평가가 필요합니다.

종합적으로 고려할 때, 감정가 2,202,069,220원을 기준으로, 본 물건이 가진 잠재적 리스크(토지이용계획 제한, 용도 불일치, 건물 노후화, 중복사건 등)를 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

이에, 본건의 예상 입찰가는 감정가의 약 80% 수준인 1,761,000,000원으로 산정하는 것을 제안합니다. (이는 시세 및 물건 자체의 가치를 종합적으로 고려한 예상치이며, 실제 입찰 시 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.