나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70470 [1] 경기도 의정부시 금오동 402-2 금오캐슬 라동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대상 · 평가일 2026.03.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 금오동 소재 "금오중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 도시형생활주택(다세대), 연립주택, 단독주택 등으로 형성된 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 의정부경전철 "동오역"이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층중 3층 302호로서 (사용승인일:2015.06.19) 외벽 : 적연와치장쌓기, 석재붙임 등마감. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 창호 : 샤시 창호임.

이용상태

다세대주택(방 3실, 거실, 주방, 욕실2, 발코니 등)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생급배수설비, 도시가스공급설비, 난방설비, 승강기, 주차장 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단지의 가징형 토지로서 주변지대와 등고 평탄한 지반을 이루고 있으며 도시형생활 주택 등 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측으로 로폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2) 공히 : 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(2015-07-16)(접합), 상대보호구역(금오중)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70470 (1)

소재지: 경기도 의정부시 금오동 402-2 금오캐슬 라동 3층302호

용도: 다세대주택

감정가: 188,000,000원

토지면적: 33.86㎡ (약 10.24평)

건물면적: 69.42㎡ (약 21.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사(HUG)

1.1. 입지조건

주위환경: 본 건은 경기도 의정부시 금오동 소재 "금오중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 도시형생활주택, 연립주택, 단독주택 등으로 형성된 지역으로 주거 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 의정부경전철 "동오역"이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.

토지 이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m), 상대보호구역(금오중), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2022년 12월 6일 전북은행의 가압류(금 19,140,578원)입니다. 이 권리를 포함하여 그 이후 접수된 모든 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리: 본 경매 절차에서 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 할 권리는 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 고 (고현권)

* 보증금: 190,000,000원

* 전입일자: 2021년 6월 15일

* 확정일자: 2021년 5월 3일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 고현권은 대항력이 없는 것으로 조사되었습니다. 주택도시보증공사(HUG)가 임차인의 보증금반환채권을 양수하였으며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다. 따라서 본 건 매수인이 임차인의 보증금을 인수할 별도의 의무는 없습니다.

주의사항: 임차인의 보증금 190,000,000원에 대하여 주택도시보증공사(HUG)가 우선변제권을 승계하였으나, HUG의 확약서 제출로 인해 매각으로 인해 소멸되는 권리입니다. 매수인이 인수하는 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

주변 시세: 제공된 최근 매매 정보들을 분석한 결과, 유사 면적 및 연식의 다세대 주택 거래 사례에서 3.3㎡당 약 130만원 ~ 180만원 수준의 가격이 형성되어 있습니다.

매매/임대 동향:

* 2026년 7월 7일 거래된 59.565㎡(약 18평) 다세대 주택은 80,000,000원에 거래되었습니다 (3.3㎡당 약 134만원).

* 2026년 7월 22일 거래된 41.41㎡(약 12.5평) 다세대 주택은 75,000,000원에 거래되었습니다 (3.3㎡당 약 181만원).

* 본 건의 건물 면적(69.42㎡, 약 21평) 및 신축 연도(2015년)를 고려할 때, 상기 거래 사례들이 본 건의 시장 가치를 평가하는 데 참고가 될 수 있습니다. 다만, 최근 거래된 사례들의 가격이 본 건의 감정가(188,000,000원)보다 현저히 낮게 형성되어 있음을 유의해야 합니다.

1.4. 생활정보

건물 정보: 2015년 6월 19일 사용승인된 철근콘크리트 구조의 7층 건물 중 3층에 위치하는 다세대 주택입니다. 내부 구조는 방 3실, 거실, 주방, 욕실 2개, 발코니 등으로 이용 중입니다.

편의시설: 금오중학교 인근에 위치하며, 도보 거리에 동오역(의정부경전철) 및 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 주변 주거단지 형성에 따른 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주변 시설: 현재 시점 기준으로 물건지 인근에 직접적인 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 "(한강)폐기물매립시설 설치제한지역"으로 지정되어 있어, 향후 해당 지역의 개발 가능성 등에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경: 본 건 채권자인 주택도시보증공사(HUG)는 임차인과의 보증금 관련 권리를 승계하고, 매각으로 인한 임차권 말소에 동의하는 조건을 제시했습니다. 이는 매수인의 직접적인 보증금 인수 부담이 없음을 의미하지만, HUG의 확약 내용에 따른 절차 진행 여부 및 유효성을 확인하는 것이 중요합니다.

임차권 등기 말소: 임차권 등기(을3)는 말소 예정이나, HUG의 확약서 제출일(2026.07.01)과 본 경매 개시 결정일(2026.03.06) 사이에 시간 간격이 존재합니다. HUG의 절차 진행상태와 확약의 최종 효력에 대한 법적 재확인이 필요할 수 있습니다.

감정가와 시세의 차이: 감정가 188,000,000원 대비 최근 제공된 유사 물건의 매매 시세가 훨씬 낮게 형성되어 있습니다. 이는 감정가가 현재 시장 가치를 정확히 반영하지 못했거나, 향후 시세 하락 가능성을 시사할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 채권자 HUG의 강제경매 신청 건으로, 등기부상 임차인의 보증금(190,000,000원)이 존재하나 대항력이 없고 HUG의 확약에 따라 매수인이 인수할 보증금이 없습니다. 따라서 권리상 하자나 인수 위험은 매우 적은 편입니다. 다만, 최근 유사 물건의 거래 시세가 감정가보다 현저히 낮게 형성되어 있어, 투자 가치 및 향후 시세 변동성에 대한 면밀한 검토와 신중한 입찰 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리상 인수 부담 없음: 대항력 없는 임차인으로 인해 보증금 인수 위험이 전혀 없습니다.

* 비교적 최신 건축 연도: 2015년 준공으로 건물의 노후도가 낮아 주거 만족도가 높을 수 있습니다.

* HUG의 권리 조정: HUG의 적극적인 확약으로 인해 복잡할 수 있었던 임차인 관련 문제가 명확하게 해결된 상태입니다.

1.8. 예상 입찰가

주변 유사 면적 및 연식의 다세대 주택 매매가격을 분석한 결과, 3.3㎡당 약 130만원 ~ 180만원의 시세 범위를 적용할 수 있습니다.

본 건의 전용면적(69.42㎡)을 기준으로 시세를 보수적으로 적용하여 예상 입찰가를 산정하면 다음과 같습니다.

* 최소 예상가: 69.42㎡ * 1,300,000원/㎡ = 90,246,000원

* 최대 예상가: 69.42㎡ * 1,800,000원/㎡ = 125,056,000원

따라서, 시장 시세를 반영한 예상 입찰가 범위는 약 9천만원 ~ 1억 2천 5백만원 수준으로 판단됩니다.

단, 감정가가 1억 8천 8백만원으로 높게 책정된 점을 감안하여, 실제 입찰 희망가는 본인만의 명확한 시세 분석 및 추가적인 현장 조사를 통해 최종 결정해야 합니다. HUG의 확약 내용에 대한 법적 효력 및 절차 진행 상황에 대한 재확인도 필수적으로 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.