나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70436 [1] 경기도 의정부시 민락동 692-1 산들마을서광아파트 205동 6층601호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신영 · 평가일 2026.03.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 민락동 소재 '민락초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 대단지 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 바 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 벽식구조 경사지붕 지상 18층 건 중 6층 601호로서, 외벽 : 몰탈위 페인트 마감 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지의 토지로서 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 인근 공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 경기도 의정부시 민락동에 위치한 아파트 경매 물건입니다.

* 사건번호: 의정부지방법원 2026타경70436 (1)

* 소재지: 경기도 의정부시 민락동 692-1 산들마을서광아파트 205동 6층 601호

* 용도: 아파트

* 감정평가액: 3억 5천 7백만원

* 토지 면적: 46.22㎡ (약 14.0평)

* 건물 면적: 84.73㎡ (약 25.6평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 흥국생명보험 (근저당권자)

* 건축물 사용승인일: 1999년 11월 30일

1.1. 입지 조건

* 본 물건은 경기도 의정부시 민락동 소재 '민락초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위 환경으로는 대단지 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 소재하여 주거 생활에 편리한 환경을 갖추고 있습니다.

* 교통 상황은 차량으로의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리 분석

* 말소기준권리: 2016년 2월 23일 접수된 흥국생명보험(주)의 근저당권(을8)입니다.

* 소멸 예상 권리: 상기 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들(을11, 을13, 을14, 을15, 갑3, 갑4, 갑5)은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 총 등기부채권액: 450,189,996원 (약 4억 5천 1백만원)

* 임차인 현황: 인수할 보증금 합계는 0원이며, 임대차 내역은 미상으로 파악됩니다.

* 주의사항: 임대차 관계는 현장 조사 및 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권 분석 및 시세

* 최근 실거래가 추이 (전용면적 84.73㎡ 기준):

* 2026년 7월 23일: 3억 3천 5백만원 (84.73㎡)

* 2026년 6월 24일: 2억 9천만원 (74.07㎡)

* 2026년 6월 12일: 2억 7천만원 (74.07㎡)

* 현재 시세 추정: 최근 84.73㎡ 면적의 실거래가를 고려할 때, 본 물건의 시세는 약 3억 3천 5백만원 내외로 추정됩니다.

* 감정가 대비: 본 건의 감정가(3억 5천 7백만원)는 최근 실거래가보다 다소 높게 책정되어 있습니다.

* 주변 시설: 민락초등학교가 인근에 있으며, 대단지 아파트 단지 내에 위치하여 편의시설 이용이 용이합니다. 주변 지역 검색 결과, 특별히 언급될 만한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

1.4. 생활 정보

* 아파트 단지: 산들마을서광아파트 (또는 산들마을2단지서광청구)

* 단지 규모: 총 10개 동, 838세대

* 구조: 철근콘크리트구조 벽식구조, 경사지붕, 지상 18층 건물 중 6층

* 주차: 총 870대 주차 가능 (기계식 주차 포함)

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 휴게시설 등

1.5. 잠재적 리스크

* 임대차 관계 불확실성: 임대차 내역이 미상으로, 명도 진행 시 임차인과의 명도 협상 과정이 필요할 수 있습니다. 다만, 인수 보증금이 0원이므로 보증금 관련 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

* 권리 총액: 등기부상 총 채권액이 감정가를 초과하고 있어, 경매 진행 과정에서 유찰될 가능성이 있습니다.

* 건축 연도: 1999년 준공된 아파트로, 약 27년차 되어 향후 재건축 또는 리모델링 관련 이슈가 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 의정부시 민락동의 대단지 아파트로서, 교육 및 생활 편의시설 접근성이 우수하여 실거주 및 투자 가치가 양호한 편입니다.

* 권리 분석상 말소기준권리 하의 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어, 낙찰 후 법적 권리 문제는 없을 것으로 보입니다.

* 최근 실거래가를 바탕으로 시세 분석 시, 감정가 대비 가격 메리트를 확보할 수 있는 기회가 있을 것으로 판단됩니다.

* 명도 절차 및 기타 부대 비용을 고려하여 신중한 입찰이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 민락초등학교 인접으로 교육 환경이 좋으며, 주변 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

* 안정적인 수요: 대단지 아파트로서 지역 내 꾸준한 주택 수요가 뒷받침됩니다.

* 안전한 권리 관계: 말소 기준 권리 하에 모든 부채가 소멸될 가능성이 높아 법적 리스크가 적습니다.

* 가격 메리트: 감정가 대비 최근 실거래가가 낮아, 유찰 시 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 3억 5천 7백만원

* 최근 실거래가 (84.73㎡): 3억 3천 5백만원

* 예상 입찰가 범위: 3억 2천만원 ~ 3억 4천만원

최근 실거래가 수준을 기준으로 하되, 시장 상황 및 유찰 가능성을 고려하여 입찰가를 산정합니다. 명도 비용 및 기타 부대 비용을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 유리할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.