나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3933 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동2가 28-117 이지리움에스 제2층 제201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: HK · 평가일 2026.03.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동2가 소재 "안전보건공단 서울북부지사" 서측 인근에 위치하는 부동산(구분건물, 이지리움에스 제2층 제201호외 4개호)으로서, 주위는 오피스텔, 업무시설, 다세대주택 및 근린생활시설 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 (영등포역,영등포시장역) 등이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층 지상13층건내 제2층 제201호외 로서, (사용승인일: 2013.02.06) 외벽 : 석재붙임 마감 등. 내벽 : 벽지 및 인테리어 마감 등. (탐문조사 등에 의함) 창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

도시가스에 의한 난방설비, 급수 및 배수설비, 위생설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측 및 남동측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축 +옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀 억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한 허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025. 10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3933 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOOOOOOO (농협생명보험 주식회사)

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 서울특별시 영등포구 영등포동2가 28-117 이지리움에스 제2층 제201호

신주소: 서울특별시 영등포구 국회대로54길 65

용도: 오피스텔

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적

토지면적: 7.72㎡ (약 2.34평)

토지지분: 7.722㎡ (약 2.34평)

건물면적: 19.12㎡ (약 5.78평)

건물지분: 19.12㎡ (약 5.78평)

1.4. 가격

감정가: 148,000,000원 (1억 4천 8백만원)

1.5. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 없음

주의사항: 없음

건축물대장상 주용도 '공동주택'으로 기재되어 있으나, 실제 이용 현황 및 건물 명칭(이지리움S)으로 보아 오피스텔로 사용 중인 것으로 파악됨.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동2가에 위치하며, '안전보건공단 서울북부지사' 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 오피스텔, 업무시설, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 (영등포역, 영등포시장역) 등이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건은 남서측 및 남동측으로 포장도로와 접해 있어 차량 접근이 원활합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

집합건물 등기부상 다음의 권리사항이 존재하며, 말소기준권리(을1 근저당) 이하 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 갑1: 소유권이전 1번 신탁등기말소 (이남웅)

* 을1: 근저당권 (농협생명보험주식회사, 2013-06-14 접수, 63,600,000원) - 말소기준권리

* 을2: 전세권설정 (장용남, 2025-07-31 접수, 80,000,000원) - 말소예정

* 갑3: 임의경매 (농협생명보험, 2026-03-04 접수, 262,565,794원) - 말소예정

등기부채권 총액: 143,600,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 장용남

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2018-01-17

* 확정일자: 2018-01-17

* 배당신고일자: 2026-03-23

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없으며, 전세권 역시 말소 예정이므로 매수인이 인수하는 보증금은 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

인수되는 보증금 합계: 0원

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 사항 없음)

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본건은 오피스텔, 업무시설, 다세대주택 및 근린생활시설이 밀집한 지역에 위치하여 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다. 주변에는 영등포시장, 백화점(신세계백화점 타임스퀘어점), 마트(진로식자재마트, 영등포농협 하나로마트) 등이 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

4.2. 잠재력

영등포역 및 영등포시장역 인근으로 교통 요지이며, 주변으로 재개발 사업 등 다양한 개발 호재가 있어 향후 상권 활성화 및 가치 상승의 잠재력을 가집니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

* 대중교통: 지하철 5호선 영등포시장역, 1호선 영등포역 이용 가능. 다수의 버스 노선 운행.

* 쇼핑: 신세계백화점 타임스퀘어점, 롯데백화점 등 대형 쇼핑몰 접근 용이.

* 금융: 다수의 은행 이용 가능.

* 기타: 영등포시장, 병원, 식당 등 다양한 편의시설이 근거리에 위치합니다.

5.2. 교육 및 문화

* 교육: 서울영동초등학교, 당산서중학교, 장훈고등학교 등이 인근에 위치합니다.

* 문화: 타임스퀘어 등 문화시설 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 다음의 도시계획 및 제한사항이 적용됩니다.

* 도시지역, 준주거지역

* 가축사육제한구역 (지역경제과 문의)

* 대공방어협조구역 (육군 수도방위사령부 관할, 해발165m)

* 과밀억제권역 (서울시청 도시계획과 문의)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 특정 대상 및 용도에 한정, 지정기간 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20~2026.12.31)

6.2. 주변 환경

주변에 혐오시설이 있는지에 대한 별도의 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 오피스텔, 업무시설, 주거시설 등이 혼재되어 있어 주거 환경은 양호한 편입니다.

7. 종합 의견

본건 이지리움에스 오피스텔은 서울 영등포구의 핵심 지역에 위치하여 뛰어난 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 2013년에 준공되어 비교적 신축에 속하며, 내부 상태 또한 양호할 것으로 예상됩니다. 권리 분석상 인수되는 권리가 없어 명확한 권리 관계를 가지고 있습니다. 감정가는 1억 4천 8백만원이며, 주변 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰될 가능성이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 영등포역 및 영등포시장역 더블 역세권으로 탁월한 교통 접근성.

* 백화점, 대형마트, 병원 등 풍부한 생활 편의 인프라.

* 재개발 등 주변 개발 호재로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 권리 관계가 명확하여 안전한 투자가 가능함.

* 소형 평형으로 1인 가구 및 투자용으로 적합함.

9. 예상 입찰가

현재 제공된 정보와 유사 물건 시세 정보를 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가(1억 4,800만원)를 기준으로 하되, 최근 거래 사례 및 현 시세 변동 추이를 감안하여 산정해야 합니다.

최근 실거래가 및 매물 정보를 보면, 영등포동2가 지역의 유사 평형 오피스텔의 시세는 1억 2천만원에서 1억 6천만원 사이에서 형성되어 있습니다. 특히 '이지리움S' 오피스텔의 경우, 22Am² (약 6.6평) 전용면적의 실거래가가 2024년 3월 21일 기준 1억 5,500만원 (11층), 2026년 7월 20일 기준 1억 2,000만원 (4층)으로 확인됩니다. 또한, 2025년 4월 15일 '지뗌' 오피스텔 29.93m² (약 9평)의 실거래가가 1억 4,000만원인 점을 감안하면, 본건 19.12㎡ (약 5.78평)의 감정가 1억 4,800만원은 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

종합적으로 볼 때, 본 건의 전용면적이 약 5.78평임을 고려하여, 1억 3,500만원 ~ 1억 4,500만원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 다만, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 최신 시세 변동을 면밀히 파악하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.