나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3899 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 3-26 아름아트빌 제3층 제303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 실버스타 · 평가일 2026.03.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 "서울신흥초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 도시형생활주택, 근린생활시설, 아파트, 공원 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물 내 제3층 제303호로서, (사용승인일: 2001.11.19) 외벽: 석재붙임 및 드라이비트 등 마감, 창호: 하이샤시 창호 등 마감임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스 보일러에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건의 토지는 세장형의 토지로서, 다세대주택 건부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

금천구 시흥동 3-26 : 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역(2025-03-27)(제한기간 : (최초)제한공고(고시)일로부터 2년)<건축법>, 건축허가·착공제한지역(2025-09-11)(행위제한 고시일로부터 3년)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-02-13)(지정기간: 2025.2.18.~2025.8.30./2025.8.31.~2026.8.30.),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3899 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 시흥동 3-26 아름아트빌 제3층 제303호

용도: 다세대주택

감정가: 238,000,000원

토지면적: 27.24㎡ (약 8.24평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 50.21㎡ (약 15.19평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

2. 입지조건

주위환경: 본 물건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 "서울신흥초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 도시형생활주택, 근린생활시설, 아파트, 공원 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준임.

교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 원활하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편임.

건축물정보: 본건은 2001년 11월 19일 사용승인된 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물 내 제3층 제303호임.

3. 권리분석

말소기준권리: 대전지방법원 2024카단55159 (2024.08.02.) - 한화생명보험(주) 가압류

낙찰 시 소멸되는 권리:

* 말소기준권리 이후 등기된 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 소유권 이전 등기 (갑2, 갑3, 갑4)

* 한화생명보험(주) 가압류 (갑5)

* 주택임차권 (을3) - 권리자: 김수진, 보증금: 230,000,000원, 전입일자: 2022.08.10, 확정일자: 2022.07.12. (등기부상 '말소' 처리되었으며, 대항력이 없음.)

* 대전광역시 압류 (갑6)

* 주택도시보증공사 강제경매 (갑7) - 본 경매 사건의 채권자

* 국민건강보험공단 압류 (갑8)

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 제시된 권리분석 내용에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (지상권 개요는 있으나 상세 정보 부재)

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(김수진)

* 보증금: 230,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-08-10

* 확정일자: 2022-07-12

* 배당신고일자: 2024-08-28

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권. (등기부상 임차권은 말소되었고, 대항력이 없는 것으로 명시되어 있습니다.)

인수 보증금 합계: 0원

* 상기 임차인 현황 및 권리분석에 따라 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없습니다.

4. 상권분석

주변 실거래가 분석:

* 최근(2026년 5월) 서울 금천구 시흥동 지역의 연립주택 거래 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 건축 연도(2002년) 및 면적(55.19㎡)의 '원형아트빌' 물건이 280,000,000원에 거래된 사실이 있습니다.

* 이 거래 사례를 기준으로 평당 가격을 산정하면 약 5,073,000원/평으로, 본건(50.21㎡, 2001년 건축)의 면적과 건축 연도를 고려할 때 유사한 시세 수준이 형성되어 있을 것으로 추정됩니다.

* 이는 본건의 감정가 238,000,000원보다 높은 시세 수준을 나타냅니다.

5. 생활정보

편의시설: 본건은 "서울신흥초등학교" 인근에 위치하여 교육 환경이 양호하며, 주택 밀집 지역 내에 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

건축 정보: 건물은 2001년 11월 19일에 사용승인을 받은 철근콘크리트구조의 다세대주택으로, 총 4개 층 중 3층에 위치합니다. 위생 및 급배수 설비, 도시가스 보일러를 이용한 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

토지이용계획 상 제한사항:

* 건축허가·착공제한지역: 관련 제한 기간이 2025년에 만료되었으므로, 현재는 적용되지 않습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 관련 지정 기간이 2026년 8월 30일부로 만료되었으므로, 현재는 해당 구역에 해당하지 않습니다.

* 상기 토지이용계획 상의 제한사항은 현재 기준으로 만료되었거나 적용되지 않는 것으로 판단됩니다.

임대차 관계:

* 임대관계는 미상으로, 명확한 임대차 계약 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권 관련:

* 등기부상 임차권은 말소되었고, 임차인은 대항력이 없는 것으로 명시되어 있습니다.

* HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권 관련 내용은, 매수인이 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행되는 상황을 반영한 것으로 보입니다. 인수되는 보증금은 0원입니다.

혐오시설:

* 주변 지역에 대한 조사 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 시흥동에 위치한 다세대주택으로, 서울신흥초등학교 인근에 자리하여 교육 환경이 우수하고 생활 편의시설 접근성이 좋은 편입니다. 감정가는 238,000,000원이지만, 최근 유사 물건의 실거래가 분석 결과 시세는 감정가보다 높게 형성되어 있을 것으로 예상됩니다. 권리분석 상 인수되는 임차 보증금이 없어 권리 관계가 매우 명확하다는 장점이 있습니다. 과거 토지거래허가구역이었으나 현재는 지정 기간이 만료되어 해당 리스크는 해소된 상태입니다. HUG 관련 특이사항은 있으나, 인수 보증금이 0원이므로 매수인이 직접 부담할 금전적 위험은 적을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 시세 대비 합리적인 감정가: 최근 실거래가 분석 결과, 본건의 감정가는 시장 시세보다 낮게 평가되어 있어 시세 차익 실현 가능성이 있습니다.

* 깨끗한 권리관계: 인수되는 임차 보증금이 없어 명도 및 소유권 이전 절차가 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

* 안정적인 주거 환경: 초등학교가 인접해 있고 주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 유사 물건의 거래 사례와 본건의 감정가, 그리고 현재 시장 상황을 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 시장 가치는 약 250,000,000원 ~ 270,000,000원 수준으로 판단됩니다.

권리 인수 부담이 없다는 점을 감안하여, 감정가 238,000,000원 이상으로 입찰가를 산정하되, 제시된 시장 가치 범위 내에서 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다.

따라서, 240,000,000원 ~ 260,000,000원 범위에서 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.