나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3903 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 354-59 이도팰리스 제3층 제301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공감 · 평가일 2026.03.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '월정초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 연립·다세대, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

대상물건까지 차량을 통한 진·출입이 가능하고, 대상물건 동측 근거리에 '까치산역(지하철 2,5호선)'이 위치하고 대상물건 남측의 강서로17길을 따라 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상6층 건물 내 제3층 제301호로서, (사용승인일: 2021.10.15) - 외벽 : 석재타일붙임마감 등, - 내벽 : 벽지도배 및 일부타일붙임 마감 등, - 창호 : PVC창호 등임.

이용상태

건축물현황도면상 다세대주택(방1, 거실, 주방/식당, 화장실1, 다용도실, 발코니 등)으로 이용중임.(후첨 "건물개황도" 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비(1대, 550kg), 소화설비(소화전, 화재탐지설비) 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 등고평탄한 2필지 일단의 가장형 토지로서, 기준시점 현재 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 남측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 소규모주택정비사업의 사업시행구역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 등 미상임. - 이해관계인 폐문 부재로 내부확인이 불가함에 따라 내부구조 및 이용상태 확인은 건축물대장 현황도면 및 외부관찰 등에 의한 점 참고하시기 바람.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026타경3903 (1) 서울남부지방법원

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 354-59 이도팰리스 제3층 제301호

용도: 다세대주택

건물명: 이도팰리스

건축물 사용승인일: 2021년 10월 15일

총 층수: 6층

해당 층수: 3층

감정가: 315,000,000원

토지면적: 16.56㎡ (약 5.01평)

건물면적(전용면적): 24.36㎡ (약 7.37평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

* 대상 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, '월정초등학교' 남동측 인근입니다.

* 주위는 연립·다세대, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하고 있습니다.

* 가장형의 평탄한 토지 위에 건립된 도시형생활주택(단지형다세대)입니다.

교통상황

* 차량을 통한 진출입이 용이하며, 동측 인근에 '까치산역'(지하철 2, 5호선)이 위치합니다.

* 물건 남측의 강서로17길을 따라 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 제반 교통상황은 양호한 편입니다.

도로상태

* 대상 물건 남측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

권리관계

* 본 건의 말소기준권리는 2026년 2월 27일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매(갑3)입니다.

* 등기부등본상 소유권보존(갑1), 소유권이전(갑2) 및 주택임차권(을4, 박병준) 등기 내역이 있으나, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 주택임차권(박병준)은 보증금 340,000,000원, 전입 2022년 3월 4일, 확정 2022년 2월 15일로 기재되어 있으나, 대항력은 없습니다.

임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(박병준)

* 보증금: 340,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-03-04

* 확정일자: 2022-02-15

* 배당신고일자: 2023-12-07

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경.

인수되는 권리

* 인수 보증금 합계: 0원

* "임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각"이라는 주의사항이 명시되어 있어, 매수인이 인수하는 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

주변개발계획

* 본 건이 소재한 지역은 2023년 12월 28일 소규모주택정비 관리계획(모아타운 관리계획) 승인이 고시되었습니다.

* 이는 향후 주거환경 개선 및 지역 활성화에 대한 기대감을 높이는 요인으로 작용할 수 있습니다.

* 현재 해당 지역은 모아타운 사업 추진으로 인해 주거 환경 개선 및 신축 아파트 단지 공급이 예정되어 있습니다.

상업시설

* 주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

1.4. 생활정보

교육시설

* '월정초등학교'가 남동측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

편의시설

* 근린생활시설이 소재합니다.

주변 시세 분석

* 본 건은 2021년 10월 준공된 신축 다세대주택으로, 전용면적 24.36㎡(약 7.37평)입니다.

* 최근 거래 사례(2026년 7월)를 분석한 결과, 다음과 같은 시세가 확인되었습니다.

* 2019년식, 전용 19.98㎡ 빌라: 216,000,000원 (약 1080만원/㎡)

* 1986년식, 전용 37.44㎡ 빌라: 150,000,000원 (약 401만원/㎡)

* 2002년식, 전용 37.56㎡ 빌라: 160,000,000원 (약 426만원/㎡)

* 비교적 신축 연식과 비슷한 2019년식, 19.98㎡ 빌라의 평당 가격(약 1080만원/㎡)을 적용할 경우, 본 건(24.36㎡)의 시세는 약 263,000,000원 수준으로 추정됩니다.

* 이는 감정가 315,000,000원 대비 약 83% 수준입니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건

* "주의사항"에 명시된 대로, 임차인(주택도시보증공사)은 매수인에게 배당받지 못한 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

* 이는 매수인에게 유리한 조건이나, 명도 과정에서 HUG의 협조가 원활하게 이루어지지 않을 경우 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

내부 확인 불가

* 이해관계인의 폐문 부재로 인해 내부 구조 및 이용 상태 확인이 불가능합니다.

* 건축물현황도면 및 외부 관찰을 통한 정보만으로 판단해야 하는 한계가 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

* 본 물건 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 대공방어협조구역 등 다양한 도시계획적 제한을 받고 있습니다.

* 특히, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어(2024.09.10 ~ 2029.09.09, 2025.08.26 ~ 2026.08.25, 2025.10.20 ~ 2026.12.31) 향후 토지 거래 시 제한사항을 반드시 확인해야 합니다.

혐오시설 여부

* 주변에 서남집단에너지시설(마곡열병합발전소)이 거론되나, 본 건물과의 직접적인 인접성 및 영향은 불분명합니다.

* 현재까지 조사된 정보로는 직접적인 혐오시설로 인한 민원은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 신축 다세대주택으로, '월정초등학교' 인근에 자리하고 있습니다. '까치산역' 및 버스정류장이 가까워 교통이 편리하며, 주변에 근린생활시설이 있습니다.

특히, 본 물건이 속한 지역은 '모아타운 관리계획' 승인을 받아 향후 지역 개발 및 주거 환경 개선에 대한 기대감이 높습니다.

권리분석상 인수되는 임차보증금이 없다는 점(인수 보증금 합계 0원)과 HUG 인수조건 변경으로 인한 부담 감소는 매수인에게 긍정적인 요소입니다.

다만, 내부 확인 불가, 다양한 토지이용계획상의 제한, 그리고 HUG 조건 이행 여부 등이 잠재적 리스크로 고려될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 모아타운 사업 추진으로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 신축 건물(2021년 준공)로 즉시 거주 또는 임대 수익 가능.

* HUG 인수 조건 변경으로 인한 임차보증금 인수 부담 없음.

* 편리한 교통 및 교육 환경.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 315,000,000원

* 주변 유사 물건 시세 분석 결과, 본 건의 적정 시장가치는 약 260,000,000원 ~ 280,000,000원으로 추정됩니다.

* 인수 보증금 부담이 없고, 모아타운 개발 호재를 고려할 때, 경쟁 입찰 상황 및 개인의 투자 성향에 따라 변동될 수 있습니다.

* 보수적으로 시장가치 상단 수준에서 입찰가를 산정하여, 265,000,000원 을 예상 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.