나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3921 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동2가 29-76 성운힐스 제7층 제702호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도하 · 평가일 2026.03.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동2가 소재 ‘영등포동주민센터’ 동측에 위치하는 부동산으로서 주위는 근린생활시설, 아파트, 오피스텔 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철5호선이 소재하는 등 제반 대중 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브 지하1층, 지상8층 건물 내 제7층 제702호로서, 사용승인일 : 2021-12-18 외벽 : 석재붙임 마감 창호 : 샤시 창호 등 임.

이용상태

대상 물건은 기준시점 현재 오피스텔로 이용중임.

설비내역

난방설비, 도시가스설비, 위생 및 급배수시설, 승강기시설 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 세장형의 토지로서, 오피스텔(통칭:성운힐스)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남동측으로 노폭 약4m의 포장도로에 접해있으며, 차량진입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축) 지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도:해발165m (지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146) 관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역 ((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15) (지정기간:2025.10.20~2026.12.31. 허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1))

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3921 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 소재지 및 건물 현황

소재지: 서울특별시 영등포구 영등포동2가 29-76 성운힐스 제7층 제702호

건물 구조: 철근콘크리트조 평스라브 지하1층, 지상8층 건물

사용 승인일: 2021년 12월 18일

건축물명: 성운힐스

호수: 지상 7층 제702호

건물 용도: 오피스텔 (업무시설)

1.3. 면적 및 이용 현황

토지 면적: 6.84㎡ (약 2.07평)

토지 지분: 6.844999999999999㎡ (약 2.07평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적 (전용 면적): 18.76㎡ (약 5.68평)

건물 지분: 18.76㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.4. 감정가

감정가: 259,000,000원 (2억 5천 9백만원)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동2가 소재 ‘영등포동주민센터’ 동측에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 근린생활시설, 아파트, 오피스텔 등이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 있고 지하철 5호선이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. (예: 영등포시장역 등 도보 이용 가능 거리)

2.3. 도로 상황

본건은 남동측으로 노폭 약 4m의 포장도로에 접해 있어 차량 진입이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

집합건물 등기부상 주요 내용은 다음과 같습니다.

- 소유권이전 (매매): 윤진택 (갑4)

- 소유권이전 (신탁등기 말소): 서복수 (갑3)

- 주택임차권: 차지영, 금277,000,000원 (을3, 말소 예정)

- 강제경매 (말소기준권리): 주택도시보증공사, 금277,000,000원 (갑5, 말소 예정)

등기부채권 총액: 277,000,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(차지영)

보증금: 277,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021년 11월 30일

확정일자: 2021년 11월 16일

배당신고일자: 2023년 12월 08일

대항력: 없음

비고: 임차인 이름은 '차 '로 표기됩니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

3.4. 권리분석 종합

본건은 주택도시보증공사의 강제경매로 진행되며, 말소기준권리인 주택도시보증공사의 강제경매개시결정등기보다 후순위인 임차권(을3)은 매각으로 소멸될 예정입니다. 임차인 차지영 씨는 대항력이 없으므로, 매수인은 임차인의 보증금 채권을 인수할 의무가 없습니다. 따라서 인수되는 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건이 위치한 영등포동2가는 오피스텔, 근린생활시설, 아파트 등이 밀집된 지역으로, 직주근접성이 높고 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

4.2. 상업 시설 현황

주변에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있으며, 대형 쇼핑몰(예: 타임스퀘어) 및 재래시장 등이 인근에 위치하여 상업 및 편의시설 이용이 매우 편리한 입지입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

영등포동주민센터, 다수의 은행, 병원, 대형마트, 쇼핑몰, 문화시설 등이 주변에 있어 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 주거 환경

오피스텔 밀집 지역으로 비교적 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. 최근에 준공된 건물로 시설이 현대적입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한

본건 토지는 도시지역, 준주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상) 등으로 지정되어 있습니다. 이러한 용도지역 및 각종 규제는 향후 재산권 행사나 개발에 일부 제한을 줄 수 있습니다.

6.2. 명도 관련

임차인(차지영)은 대항력이 없으며, HUG 인수조건 변경에 따라 매수인은 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각되었습니다. 따라서 명도 과정에서 임차인과의 보증금 관련 분쟁은 없을 것으로 예상되나, 이사 협의는 필요할 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

주택도시보증공사(HUG)가 채권자이자 강제경매 신청인으로, 임대차보증금 반환 채권을 확보하기 위해 경매를 진행한 것으로 보입니다. HUG의 인수조건 변경 및 보증금 반환 청구권 포기 조건은 매수인에게 유리하게 작용하나, 관련 서류 및 조건을 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 영등포구에 위치한 신축 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설이 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리관계가 비교적 명확하여 매수인이 인수해야 할 부담이 거의 없다는 장점이 있습니다. 특히 대항력 있는 임차인이 없고, HUG의 조건에 따라 임차보증금 반환 채무 부담이 없습니다. 다만, 지역별 토지 이용 규제 사항은 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

- 서울 영등포 핵심 업무/상업 지구 인접: 높은 임대 수요 기대.

- 신축 오피스텔: 깔끔한 건물 상태 및 최신 시설.

- 명확한 권리관계: 대항력 있는 임차인이 없어 인수 부담 없음.

- 우수한 교통망: 지하철 5호선 및 다수 버스 노선 인접.

- 다양한 편의시설: 쇼핑, 식당, 관공서 등 접근성 용이.

9. 예상 입찰가

시세 분석:

본건과 유사한 면적의 오피스텔 매매가는 약 2억 3천만원에서 2억 7천만원 수준으로 형성되어 있습니다. 연간 임대수익률은 약 4.5% 내외로 추정됩니다. 감정가 2억 5천 9백만원은 현재 시세 범위 내에 적정하게 책정된 것으로 보입니다.

예상 입찰가:

인수되는 보증금이 0원이므로, 감정가격을 기준으로 시세 및 낙찰률을 고려하여 입찰가를 산정할 수 있습니다. 본 건의 경우, 2억 2천만원에서 2억 5천만원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 권리 분석상 매수인의 부담이 적고 시세 대비 경쟁력이 있는 가격으로 낙찰받을 경우, 향후 시세 상승 또는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 보수적으로 접근 시 2억 3천만원 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.