나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경53 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 865-48 제1층 제101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인욱 · 평가일 2026.03.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 "한울중학교" 남서측 인근에 위치하며,주위는 다세대주택,단독주택,근린생활시설 및 공원 등이 혼재한 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며,대중교통수단으로 노선버스정류장이 인근에 소재하는 바 제반 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사슬래브 위 기와지붕 3층 건물 내 제1층 제101호(사용승인일;1991.04.16.)로서 외벽;오지벽돌 치장쌓기 등 창호;새쉬 및 목재 창호 입니다.

이용상태

다세대주택(별첨 "내부개황도" 참조)으로 이용 중 입니다.

설비내역

위생설비,상하수도설비,도시가스설비 및 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

남서측 완경사지대내의 차체 평탄한 대체로 세장형의 토지로, 다세대주택 건물부지로 이용 중 입니다.

인접 도로상태등

지적도상 남동측 및 북동측으로 각각 로폭 약6m 정도의 포장도로와 2면으로 접합니다 .

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>,대공방어협조구역(위탁고도;해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>,소규모주택정비 관리지역(2023-11-23)<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>,소규모주택정비사업의 사업시행구역(2024-05-08)(빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(［지목 도로 한정］［지정기간;2024.9.10~2029.9.9］),토지거래계약에관한허가구역(2024-08-21)(대상자;외국인 등,용도;단독,다가구,아파트,연립,다세대(지정기간;2025.8.26~2026.8.25/2025.04.04~2026.04.03),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상;아파트/지정기간;2025.10.26~2026.12.31) 입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계;미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경53 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 시흥동 865-48 제1층 제101호 (도로명주소: 독산로35가길 27)

건물 구조: 철근콘크리트조 경사슬래브 위 기와지붕 3층 건물 내 제1층 제101호

사용 승인일: 1991년 4월 16일

용도: 다세대주택

감정가: 201,000,000원

면적:

* 토지 지분: 28.84㎡ (약 8.72평)

* 건물 전용 면적: 50.90㎡ (약 15.39평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 하OOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 "한울중학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 및 공원 등이 혼재된 전형적인 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 도로상태

물건은 지적도상 남동측 및 북동측으로 약 6m 폭의 포장도로와 2면이 접하고 있어 차량 및 보행자 통행이 원활합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 집합건물 등기부 상 최초 소유권 보존 및 이전 등기 후, 2001년 6월 13일 하나은행 근저당권(3천만원)이 말소기준권리가 됩니다.

* 이후 다수의 근저당권 설정 및 말소가 있었으며, 마지막으로 2026년 3월 3일 하나은행에 의한 임의경매 개시 결정(2026타경53)이 등기되었습니다.

* 등기부채권 총액은 62,000,000원입니다.

* 말소기준권리보다 선순위인 권리사항은 확인되지 않으며, 경매 절차를 통해 대부분의 등기사항은 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인현황

* 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 별도의 임대차 관계 정보는 제공되지 않았으며, 현재 점유 관계는 명확하지 않으나 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권 및 건물 분석

4.1. 지역 분석

본 물건이 속한 금천구 시흥동 일대는 주거 지역으로서, 다세대 및 단독주택이 주를 이루며 생활 편의 시설이 적절히 분포하고 있습니다.

4.2. 건축물 상세

* 건물은 철근콘크리트조 3층 건물 내 1층 제101호입니다.

* 사용승인일은 1991년 4월 16일로, 약 35년 경과된 건물입니다.

* 건축물대장 상 건물 총 연면적은 448.48㎡ (약 135.68평), 토지 면적은 230.7㎡ (약 69.79평)입니다.

* 건폐율 57.41%, 용적률 145.8%로 법정 기준을 준수하고 있습니다.

* 전용 면적은 50.90㎡ (약 15.39평)입니다.

4.3. 토지이용계획

* 본 물건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당합니다.

* 또한, 소규모주택정비사업의 사업시행구역으로 지정(2024년 5월 8일)되어 있어 향후 개발 가능성이 있습니다.

* 장애물제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

* 다수의 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나(외국인, 특정 용도 등), 이는 일반적인 개인 간 거래 시 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

인근에 한울중학교가 위치하여 도보 통학이 가능하며, 교육 환경은 양호한 편입니다.

5.2. 편의시설

주변에 근린생활시설 및 공원이 있어 생활 편의성이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 소규모주택정비사업 관련

본 물건은 소규모주택정비사업의 사업시행구역으로 지정되어 있어 향후 재개발 가능성이 있으나, 사업 추진의 불확실성, 기간, 주민 동의율 등 변수를 신중하게 고려해야 합니다.

6.2. 토지거래허가구역

지정 기간 동안 특정 대상자 및 용도에 대한 거래 제한이 있을 수 있어, 매수 후 활용 계획 시 확인이 필요합니다.

6.3. 건물 노후도

1991년 사용승인을 받은 건물로, 30년 이상 경과되어 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.4. 임대관계

임대 관계가 미상이며, 현재 점유자가 임차인일 경우 명도 협의가 필요할 수 있습니다. (단, 인수 보증금은 0원으로 명도 부담은 적을 것으로 예상됩니다.)

6.5. 주변 시설

본 물건지 주변은 주거 및 상업 기능이 혼재된 지역으로, 예비 조사 상 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 상세한 현장 조사를 통해 최종 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 시흥동의 제2종일반주거지역에 위치한 다세대주택 1층 호실입니다. 입지적으로는 학교와 생활 편의시설이 인접해 있으며, 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 권리 관계는 말소기준권리 이후 모두 소멸 예정으로 인수할 권리 및 보증금이 없어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다. 특히, 소규모주택정비사업 구역으로 지정되어 있어 향후 개발 가치 상승의 잠재력을 지니고 있습니다. 다만, 30년 이상 경과된 건물의 노후도와 토지거래허가구역 지정 등은 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 서울 금천구 시흥동, 개발 잠재력 보유 지역.

* 미래가치: 소규모주택정비사업 지정으로 인한 개발 기대감.

* 권리안정성: 인수되는 권리 및 보증금 없음.

* 가격: 감정평가액 대비 시장가치 비교를 통한 저평가 가능성 탐색.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 실거래가 자료를 분석한 결과, 유사 면적 및 건립 연도의 다세대주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 1일 거래: 53.87㎡ (약 16.30평) 다세대주택, 336,000,000원 (평당 약 20.61백만원)

* 2026년 7월 2일 거래: 40.2㎡ (약 12.16평) 다세대주택, 153,000,000원 (평당 약 12.58백만원)

본 물건은 50.90㎡ (약 15.39평)이며, 1991년식으로 비교 대상 주택보다 노후화가 진행되었습니다.

최신 거래 사례(2004년식)의 평당 가격이 높은 편이나, 본 물건의 건립 연도를 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

감정가 201,000,000원을 기준으로, 최신 거래 동향 및 소규모주택정비사업 추진 가능성 등을 고려할 때, 본 물건의 적정 가치는 현재 시세 및 잠재 가치를 반영하여 다음과 같이 예상됩니다.

예상 입찰가: 230,000,000원 ~ 240,000,000원

본 입찰가는 시장 상황, 현장 답사 결과, 법원 진행 상황 등에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.