나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경100418 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 41-383 더빌 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연 · 평가일 2026.03.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재"봉현초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역으로 주거용으로의 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 제반 대중교통 상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조,(철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제3층 제302호로서, (사용승인일: 2018.05.29.) 외벽 : 석재 붙임 마감 등 창호 : 샤시창호 마감 등 임.

이용상태

기준시점 다세대주택으로 이용 중 임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 2필지 일단으로 완경사지대 내 가장형 토지로서, 다세주택의 건부지로 이용 중 임.

인접 도로상태등

본건 일단의 토지 서측으로 노폭 약 4M 내외 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

41-383, 41-384 공히 도시지역, 제2종일반주거지역((7층 이하)), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역(2025-12-26)<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-10)(토지거래허가구역(모아타운 내 지목 도로 토지)지정기간: 2024. 9. 10.~2029. 9. 9.),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2026타경100418 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 41-383, 더빌 3층 302호

용도: 다세대주택

감정가: 291,000,000원

토지면적: 19.44㎡ (약 5.88평)

건물면적: 29.98㎡ (약 9.07평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "봉현초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위환경: 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역으로 주거용으로 적합한 환경입니다.

* 교통: 차량의 직접적인 진출입이 가능하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로: 건물 서측으로 노폭 약 4M 내외의 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 본 건은 도시지역, 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부현황:

* 소유권보존 (2018.06.20): 유미영 외 1명

* 공유자전원지분전부이전 (2018.10.05): 정용철 (매매)

* 주택임차권 (2022.09.15, 290,000,000원): 김정숙 (말소 예정)

* 압류 (2021.04.01 ~ 2023.02.08): 광주세무서, 평택세무서, 관악구, 관악세무서 등 다수

* 강제경매 (2026.03.03): 주택도시보증공사 (채권액 290,000,000원, 말소기준권리)

* 압류 (2026.03.12): 국민건강보험공단

* 등기부채권 총액: 290,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 290,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-08-31

* 확정일자: 2020-07-24

* 배당신고일자: 2022-09-15

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권 등기 완료.

* 권리분석 요약:

* 본 건의 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(2026.03.03)입니다.

* 선순위 임차권은 존재하지 않으며, 등기된 주택임차권은 말소기준권리보다 후순위이므로 경매 절차를 통해 말소될 예정입니다.

* 다수의 압류 채권은 말소기준권리보다 선순위로 존재하나, 매각으로 인해 소멸될 가능성이 높습니다.

* 특별매각조건: 임차보증금반환채권승계인인 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (특별매각조건에 따라 인수되는 보증금 없음)

1.3. 상권분석

* 주거 밀집 지역: 본 물건은 서울 관악구 봉천동의 다세대주택 및 단독주택이 밀집한 주거 지역에 자리하고 있습니다.

* 생활 편의시설: 주위에는 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육 환경: 인근에 봉현초등학교가 위치하여 자녀의 교육 환경이 양호합니다.

* 지역 개발 가능성: 본 건 토지가 소규모주택정비 관리지역으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발에 따른 잠재적 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육 시설: 봉현초등학교가 도보 거리에 있어 자녀의 통학이 용이합니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

* 주거 환경: 주거 밀집 지역에 위치하여 비교적 조용한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본 건 소재지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 매수인에게는 관련 허가 절차가 요구될 수 있습니다. (2024.09.10.~2029.09.09, 2025.10.20~2026.12.31 등 다수 기간 지정)

* HUG 인수 조건: 임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각이 진행됩니다. 이에 따라 임차보증금 인수 부담은 없으나, 해당 조건이 명확히 이행되는지 면밀한 확인이 필요합니다.

* 감정가와 시세의 괴리: 제공된 JSON 데이터상의 최근 거래가(약 3천만 원~5천만 원대)와 본 건의 감정가(291,000,000원) 사이에 큰 차이를 보이고 있습니다. 이는 감정가가 현재 시세를 반영하지 못했거나, JSON 데이터가 특정 조건 하의 거래일 가능성을 시사합니다.

* 다수 압류: 세금 체납으로 인한 다수의 압류가 존재하며, 이는 경매 절차의 복잡성을 증가시킬 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 서울 관악구 봉천동에 위치한 다세대주택으로, 기본적인 주거 및 교통 여건을 갖추고 있습니다.

* 권리 관계는 복잡해 보이나, 말소기준권리 이후의 권리들은 경매를 통해 소멸될 예정이므로 인수 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

* 주택도시보증공사의 특별매각조건으로 임차보증금 인수 부담이 없다는 점은 긍정적입니다.

* 가장 큰 쟁점은 감정가와 제공된 JSON 데이터상의 시세 간의 큰 격차입니다. JSON 데이터에서는 유사 면적대의 거래가 약 3천만 원대에서 5천만 원대로 나타나는 반면, 감정가는 2억 9천만 원으로 매우 높게 책정되어 있습니다. 이러한 차이는 본 건의 실제 시장 가치를 평가하는 데 있어 중요한 고려사항입니다.

* 토지거래허가구역 지정 등의 사항은 매수인에게 추가적인 절차적 부담이 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 서울 관악구의 주거지 내 입지: 봉천동은 서울의 주요 지역으로 접근성이 좋은 지역입니다.

* 비교적 신축 건물: 2018년 사용승인으로 건물 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 지역 개발 잠재력: 소규모주택정비 관리지역 지정으로 향후 개발 가능성이 있습니다.

* 명확한 권리관계: 특별매각조건으로 인해 임차보증금 인수 부담이 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 291,000,000원

* 주변 시세 분석 (JSON 데이터 기반):

* 제공된 JSON 데이터에 따르면, 서울 관악구 봉천동 일대의 유사 다세대주택 거래가는 다음과 같습니다.

* 2022년 준공된 "성진리치빌6차"(39.75㎡)가 2026년 7월 3일 54,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 446만원)

* 2016년 준공된 "비쥬타운B"(26.98㎡)가 2026년 7월 1일 28,300,000원에 거래되었습니다. (평당 약 346만원)

* 이를 바탕으로 본 건의 전용면적 29.98㎡(약 9.07평)의 현재 시장 추정가는 약 31,400,000원 ~ 40,700,000원 수준으로 파악됩니다.

* 종합 의견 및 권장 입찰가:

* 감정가(291,000,000원)와 JSON 데이터 기반 시세(약 3140만~4070만원) 간 현저한 차이가 존재하며, 이는 본 건의 실제 가치 산정에 있어 매우 중요한 부분입니다.

* 부동산 강제 경매이고 다수의 권리관계 및 특별매각조건을 고려할 때, 낙찰가는 감정가보다 낮을 가능성이 높습니다.

* JSON 데이터의 시세는 매우 낮게 형성되어 있어, 실제 매입 시 고려해야 할 최소 가격대를 제시합니다.

* 안정적인 투자를 위해서는 시장 상황과 본건의 가치를 종합적으로 판단하여, 감정가 대비 합리적인 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

* 추정 입찰가 범위 : 45,000,000원 ~ 70,000,000원

* 권장 입찰가 : 55,000,000원

* 본 권장가는 제공된 정보를 바탕으로 한 보수적인 추정치이며, 실제 현장 조사, 추가적인 시세 비교, 법률 전문가와의 상담 등을 통해 반드시 최종 입찰가를 조정해야 합니다.

* 혐오시설 관련: 주변 지역 조사 결과, 본 건 인근에 혐오시설로 간주될 만한 특이 시설은 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.