나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경100414 [1] 서울특별시 종로구 숭인동 296-19 삼전솔하임2차 6층606호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남강 · 평가일 2026.03.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 종로구 숭인동 소재 '동묘앞역(지하철1호선, 6호선)' 남측 인근에 위치하 며, 주위환경은 아파트, 오피스텔, 음식점, 의원, 은행 등 근린생활시설이 소재하는 주상혼 용지대이며, 인근에 동묘시장, 학교, 청계천 등이 소재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(동묘앞역(1,6호선))이 위치하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 중 제6층 제606호로서, (사용승인일 : 2012.10.12) 외벽 : 알루미늄판넬 및 석재붙임 마감. 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감. 창호 : 새시 창호임.

이용상태

아파트(도시형 생활주택)로 이용중임. (별첨 '내부구조도 및 사진' 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기, 옥내소화전, 기계식주차장 등이 구비되 어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 및 도로와 등고평탄한 가장형 토지로 아파트, 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측 및 북측으로 약4m 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

숭인동 296-19 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(숭인 지구단위계획), 도로(접합), 가축사육제한 구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-06-26)<교육환경 보호에 관 한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환 경보존지역(서울동묘)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획 법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자 : 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트, 지정 기간: 2025.10.20.~2026.12.31.) 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

물건 비고

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2026타경100414 (1)

소재지: 서울특별시 종로구 숭인동 296-19 삼전솔하임2차 6층606호

용도: 아파트 (도시형 생활주택)

감정가: 129,000,000원

토지면적: 4.50㎡ (약 1.36평)

건물면적 (전용면적): 16.67㎡ (약 5.04평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

특이사항: HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

본건은 서울특별시 종로구 숭인동 소재 지하철 1호선 및 6호선 환승역인 동묘앞역 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역이며, 동묘시장, 학교, 청계천 등이 인접해 있습니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

채권자는 주택도시보증공사(HUG)이며, 본건은 강제경매로 진행 중입니다.

등기부 현황 상 말소기준권리는 2026년 3월 4일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(을6)입니다.

임차인으로 최유란 씨가 보증금 144,000,000원에 거주 중인 것으로 파악됩니다.

그러나 최유란 씨는 전입일자(2022-06-27)보다 확정일자(2022-05-30)가 빠르고, 배당신고일자(2024-06-27)가 있으나 대항력은 없는 것으로 분석됩니다.

또한, 물건명세서 상 주택도시보증공사로부터 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출된 것으로 확인됩니다.

따라서 임차인의 보증금 144,000,000원은 인수되지 않으며, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수할 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

본건은 동묘시장과 가까워 전통 시장의 활기를 느낄 수 있는 지역에 위치합니다.

인근에 지하철역, 버스정류장, 각종 근린생활시설(음식점, 의원, 은행 등)이 밀집해 있어 기본적인 상업 활동이 용이합니다.

동묘앞역을 중심으로 형성된 상권은 유동인구가 꾸준하며, 다양한 업종의 상가 및 주거시설이 공존하고 있습니다.

5. 생활정보

교통: 지하철 1, 6호선 동묘앞역 도보 이용 가능, 다수 노선버스 운행.

편의시설: 동묘시장, 청계천, 은행, 병원, 식당 등 다양한 편의시설 근접.

교육: 인근에 학교가 소재하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

주거환경: 아파트, 오피스텔이 혼재된 주상복합 단지로 기본적인 주거 편의를 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경: 본건 경매와 관련하여 HUG의 인수조건 변경 사항이 특이사항 및 특수물건정보로 기재되어 있습니다. 정확한 조건은 입찰 전 반드시 확인해야 하며, 이는 낙찰 후 인수 또는 처분 과정에 영향을 줄 수 있습니다.

토지이용계획: 본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 이 외에도 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 등에 해당합니다. 이러한 규제는 향후 건물 증축, 용도 변경 등 재산권 행사에 제약을 가할 수 있습니다.

임차인 관련: 비록 대항력이 없고 보증금 인수 의무는 없으나, 실제 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 가능성은 배제할 수 없습니다. 명도 협의 및 현장 조사가 필수적입니다.

혐오시설: 제공된 정보 및 주변 환경 설명에 따르면, 특별히 지목할 만한 혐오시설은 확인되지 않습니다.

7. 종합 의견

본건은 동묘앞역 역세권에 위치한 아파트(도시형 생활주택)로, 교통 접근성이 우수하고 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있다는 장점이 있습니다.

특히, 임차인의 보증금을 인수할 필요가 없어 권리 관계가 비교적 명확한 점은 긍정적입니다.

다만, HUG 인수조건 변경 사항에 대한 명확한 확인이 필요하며, 토지이용계획 상의 다양한 규제들이 향후 재산권 행사에 영향을 줄 수 있다는 점은 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

역세권 입지: 지하철 1, 6호선 동묘앞역 이용이 편리하여 출퇴근 및 이동이 용이합니다.

생활 인프라: 동묘시장, 청계천 등 주변 편의시설 이용이 편리합니다.

명확한 권리관계: 임차인의 보증금을 인수할 필요가 없어 권리 분석이 비교적 간결합니다.

소형 면적: 16.67㎡(약 5.04평)의 전용면적으로 1인 가구나 투자용으로 적합할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 129,000,000원입니다.

임차인의 보증금 144,000,000원이 인수되지 않으므로, 입찰가는 순수하게 부동산 자체의 시장 가치와 본건의 권리 분석, 입지 조건 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

최근 부동산 시장 동향과 주변 유사 물건의 실거래가, 그리고 본건의 각종 규제 사항을 면밀히 분석한 후, 본인의 투자 성향 및 리스크 감수 범위 내에서 신중하게 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

감정가를 기준으로 하되, 시장 조사 결과에 따라 합리적인 가격으로 접근하는 것이 중요합니다. HUG 인수조건 변경 사항에 대한 최종 확인 후 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.