나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30612 [1] 광주광역시 광산구 신창동 1128-4 10층1003호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 섬지 · 평가일 2026.03.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 신창동 소재 "수완대라수어썸테라스" 동측 인근에 위치하고, 주변은 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 지대임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하고 있어 일반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상13층 중 제10층 제1003호로서 외벽 : 석재마감 및 몰탈 위 페인팅 내벽 : 타일, 벽지마감 등 창호 : 새시창임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 도시가스설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링 쿨러설비, 승강기설비, 지하주차장 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지로서 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 왕복6차로, 북동측으로 왕복2차로의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)(전부제한 구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2019-03-07)< 건축법>, 상대보호구역(2024-12-31)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉 진법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

도시형 생활주택으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본 물건은 광주지방법원에서 진행하는 2026타경30612 (1) 부동산 임의경매 사건입니다.

1.2. 물건 상세

* 소재지: 광주광역시 광산구 신창동 1128-4, 10층1003호

* 건축물 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 123,000,000원

* 토지 면적: 8.52㎡ (약 2.58평)

* 건물 면적: 38.92㎡ (약 11.78평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 삼호저축은행 (등기부등본상)

* 특이사항: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 광주광역시 광산구 신창동 소재 "수완대라수어썸테라스" 동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다. 본 건이 위치한 신창동 1128-4번지는 '정원씨티캐슬' 단지로, 도시형생활주택으로 공급되었습니다. 이 단지는 총 73세대로 구성되어 있으며, 2013년 2월에 준공되었습니다.

2.2. 교통

본 건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통입니다. 남서측으로 왕복 6차로, 북동측으로 왕복 2차로의 도로에 접하고 있습니다. 또한, 광주 도시철도 2호선 개통 예정으로 교통망이 더욱 확충될 것으로 보입니다.

2.3. 주변 개발 및 시설

본 건 인근에는 수문초등학교, 신창초등학교, 신창중학교, 진흥고등학교 등이 소재하여 교육 환경이 양호합니다. 또한, 롯데마트, 롯데아울렛, CGV, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의시설이 밀집한 수완지구와 신창지구의 생활 인프라를 공유할 수 있습니다. 주변에 생태휴양공원, 수문1공원 등 녹지 공간도 확보되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 보존: 주식회사 정원산업 (2013-03-12)

* 소유권 이전: 김옥천 (2024-10-22)

* 근저당: 삼호저축은행 (2022-02-22, 104,000,000원) - 말소기준권리

* 임의경매: 삼호저축은행 (2026-02-27, 81,994,351원) - 본 경매 사건 개시 결정

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 서

* 보증금: 25,000,000원

* 전입/확정일자: 2022-08-05

* 대항력: 없음

임차인 서 는 대항력이 없어 보증금을 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 하는 보증금은 없습니다.

3.3. 인수/소멸 권리

매각으로 인해 근저당, 임의경매 등은 소멸됩니다. 등기부등본상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 기재되어 있지 않습니다.

4. 시세 분석

4.1. 주변 실거래가 및 시세

제공된 정보에 따르면, 본 건과 유사한 '정원씨티캐슬' 단지 내 공급면적 18평(전용 38.92㎡) 매물은 별도로 등록된 실거래가가 확인되지 않았습니다. 다만, 같은 신창동 일대의 단독주택의 경우 2023년 12월 기준으로 73평 대지, 55평 건축 연면적의 주택이 7억 8천만원에 거래된 사례가 있습니다. 또한, '수완대라수어썸테라스'는 2022년 2월 분양 당시 전용면적 84㎡(약 25평) 타운하우스로 구성되어 있었습니다. 본 건은 공급면적 약 18평(전용 38.92㎡)으로, 도시형 생활주택임을 감안할 때 인근 유사 면적대의 도시형 생활주택 또는 소형 아파트의 매매 시세를 참고해야 합니다.

4.2. 감정가 대비 분석

본 건의 감정가는 123,000,000원입니다. 이는 전용면적 약 11.78평에 대한 가격으로, 주변 시세와 비교 시 보수적인 접근이 필요합니다. 최근 실거래가 정보가 부족하나, 유사한 연식의 도시형생활주택임을 고려했을 때, 감정가가 향후 시세 상승 잠재력을 고려한 합리적인 수준인지 추가적인 시장 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

* 교통: 광주 지하철 2호선 개통 예정, 간선도로 및 버스정류장 인접

* 편의시설: 롯데마트, 롯데아울렛, CGV, 병원, 은행 등 수완지구 인프라 이용 편리

* 교육시설: 수문초, 신창초, 신창중, 진흥고 등 도보 통학 가능

* 자연환경: 생태휴양공원, 수문1공원 등 인접

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

임차인 서 는 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없으나, 명도 진행 시 예상치 못한 이슈가 발생할 수 있습니다. 공동담보 물건으로, 본 경매로 인해 다른 담보물에 미치는 영향은 제한적일 수 있으나, 추후 추가적인 권리 문제가 발생할 가능성을 배제할 수는 없습니다.

6.2. 물건 상태 리스크

도시형생활주택의 경우, 일반 아파트에 비해 관리 주체가 불분명하거나 주차 공간이 협소한 경우가 있습니다. '정원씨티캐슬' 단지의 경우 세대당 주차 대수가 0.38~0.4대로, 주차 공간이 다소 부족할 수 있다는 후기가 있습니다. 실제 물건 현황 조사 시 내부 상태, 누수, 결로 등 하자 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

6.3. 지역 리스크

특별히 언급된 혐오시설이나 지역적인 리스크는 현재 정보상으로는 파악되지 않습니다. 다만, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역 등에 속해 있어 향후 지역 개발 및 용도 변경 가능성을 염두에 둘 필요가 있습니다.

7. 투자 포인트

* 광주광역시 광산구 핵심 지역의 도시형생활주택으로, 안정적인 임대 수요가 기대됩니다.

* 주변 아파트 단지 및 상업 시설 이용이 편리하여 주거 편의성이 높습니다.

* 교통망 확충(지하철 2호선 예정)으로 향후 미래가치가 상승할 잠재력이 있습니다.

* 감정가 1.23억 원 대비 전용면적 11.78평으로, 향후 시세 상승을 통한 시세차익을 기대할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 광산구 신창동에 위치한 도시형생활주택으로, 생활 편의시설 및 교통 인프라가 잘 갖춰진 입지에 있습니다. 임차인의 대항력이 없고 권리 분석상 인수할 권리가 없어 비교적 안전하게 접근 가능한 물건입니다. 다만, 유사 단지의 실거래가 정보가 부족하여 정확한 시세 판단에 어려움이 있으며, 주차 공간 협소 등 도시형생활주택 특유의 단점은 고려해야 합니다. 따라서, 현장 방문을 통한 물건 상태 확인 및 주변 시세에 대한 면밀한 조사를 거쳐 신중하게 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

9. 예상 입찰가

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 유사 면적대의 도시형생활주택, 소형 아파트의 실거래가 및 최근 임대 시세, 그리고 감정가와의 비교 분석이 필요합니다.

보수적으로 접근할 경우, 감정가(123,000,000원)를 기준으로 하되, 시장 상황 및 주변 물건 시세를 고려하여 110,000,000원 ~ 125,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다.

* 이는 현재 시세 분석 및 주변 물건 정보를 종합적으로 고려한 잠정적인 예상가이며, 실제 현장 조사 및 추가적인 시세 분석 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

* 본 물건은 공동담보로 묶여 있기에, 추후 낙찰 후 권리 관계의 복잡성이 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 전용면적 38.92㎡ (약 11.78평)임을 감안할 때, 해당 가격대는 합리적인 수준으로 판단되나, 정확한 입찰가 산정을 위해서는 시세 조사 후 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.