나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50284 [1] 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 201동 28층2802호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 "동광양중학교" 남측 인근에 위치하며 주위에는 아파트, 업무용 부동산, 근린생활시설, 학교 등이 소재하여 주위환경은 무난시됨.

교통상황

본건 단지까지 차량 접근 용이하여 제반 교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상28층 중 28층 2802호로, 외벽 : 시멘트 몰탈위 페인팅 등, 내벽 : 벽지 마감 등, 창호 : 새시창 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지의 아파트 부지임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 아스팔트 포장도로와 접하는 진입로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

본건 대지권 토지는 도시지역, 중심상업지역, 대로2류(폭 30m~35m)(2017-12-14)(접합), 중로 2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관 한 법률>, 상대보호구역(2018-02-08)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

본건 감정평가 대상인 구분건물 '전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 201동 28층 2802호' 는 건축물대장상 층별 표시가 '26층'이나, 건물등기사항전부증명서 현황상 '28층'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

미납관리비 있음

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2. 물건기본정보

2.1. 사건기본사항

사건번호: 순천지원 2026타경50284 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2.2. 물건상세정보

소재지: 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 201동 28층2802호

용도: 아파트

감정가: 308,000,000원

2.3. 면적정보

토지면적 (대지권 지분): 16.09㎡ (약 4.87평)

건물면적 (전용면적): 84.45㎡ (약 25.55평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2.4. 건축물정보

아파트명: 광양수하임2차아파트

사용승인일: 2022년 10월 31일

건물구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 지하1층, 지상28층

해당층: 28층 (건축물대장상 26층, 등기부상 28층 - 현장확인 필수)

동수: 2동

총 세대수: 178세대

총 주차대수: 213대 (세대당 약 1.19대 - 넉넉한 편)

단지 대지면적: 3,095.6㎡

201동 건축면적: 833.4661㎡

201동 연면적: 10,592.7685㎡

단지 전체 총 주차대수: 259대

2.5. 특이사항

공동담보 물건

3. 입지조건

3.1. 위치및주위환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 "동광양중학교" 남측 인근에 위치합니다.

주변에는 아파트, 업무용 부동산, 근린생활시설, 학교 등이 소재하여 주거 및 생활 환경이 무난한 편입니다.

3.2. 교통상황

단지까지 차량 접근이 용이하며, 제반 교통상황은 양호합니다.

본건 동측으로 아스팔트 포장도로와 접하는 진입로가 개설되어 있습니다.

3.3. 토지이용계획

* 도시지역

* 중심상업지역

* 대로2류 (폭 30m~35m)

* 중로 2류 (폭 15m~20m)

* 가축사육제한구역 (모든가축제한지역)

* 상대보호구역

4. 권리분석

4.1. 등기부현황

* 말소기준권리: 우리은행 근저당 (2022-11-07, 120,000,000원)

* 소유권보존: 유한회사와이지개발 (2022-11-07)

* 주택임차권: 신정수 (225,000,000원, 2022-10-24 확정, 2022-11-15 전입) - 대항력 없음, 말소예정

* 강제경매: 주택도시보증공사 (225,000,000원, 2026-03-03) - 말소예정

* 등기부채권 총액: 345,000,000원

4.2. 임차인현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (임차인: 신 )

* 보증금: 225,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-11-15

* 확정일자: 2022-10-24

* 배당신고일자: 2024-10-14

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 정보와 등기부상의 주택임차권 내용이 일치하며, 대항력이 없어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

4.3. 인수권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 없음)

* 인수 보증금 합계: 0원

5. 상권분석

5.1. 주변상업시설

* 아파트, 업무용 부동산, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역입니다.

* 인근에 상업시설이 분포하여 생활 편의성은 무난할 것으로 판단됩니다.

5.2. 토지이용계획상특징

* 본건 토지는 중심상업지역에 속해 있어 향후 지역 개발 가능성이 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 교육시설

* "동광양중학교"가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

6.2. 편의시설

* 인근 근린생활시설 및 상업지역 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

6.3. 주거환경

* 아파트 단지로 형성되어 있어 일반적인 주거 편의시설 이용이 가능합니다.

7. 잠재적리스크

7.1. 관리비미납

* 미납관리비 1,735,650원이 있습니다. (2026.03.11. 현황조사일 기준) - 입찰 전 반드시 확인 및 정산 필요

7.2. 층수불일치

* 건축물대장상 26층이나, 등기부등본상 28층으로 표기되어 있습니다. 현장 방문 시 정확한 층수 및 내부 상태 확인이 필수입니다.

7.3. 공동담보

* 본 물건이 공동담보로 설정되어 있어, 다른 채무의 영향 가능성을 고려해야 합니다. (단, 채권 내역상 별도 문제는 없어 보입니다.)

7.4. 혐오시설유무

* 주변 시설 검색 결과, 특별히 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

8. 종합의견

본 물건은 비교적 신축급 아파트로, 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리상 인수할 부담은 없으며, 임차인도 대항력이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 건축물대장과 등기부등본 상의 층수 불일치, 미납 관리비 등은 사전에 충분히 확인하고 정산해야 할 부분입니다. 공동담보 물건이라는 점도 염두에 두어야 합니다.

9. 투자포인트

* 신축급 아파트: 2022년 10월 사용승인으로 비교적 새 건물을 소유할 수 있습니다.

* 권리관계 무하자: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정으로, 낙찰 후 깨끗한 권리 상태를 확보할 수 있습니다.

* 적정 수준의 면적: 84.45㎡ (약 25.55평)는 선호도 높은 중형 면적입니다.

* 주거 환경 양호: 학교 인접, 교통 편리, 상업시설 접근성 등 기본적인 생활 편의성이 갖추어져 있습니다.

* 낮은 미납 관리비: 170만원대의 미납 관리비는 경매 물건에서 흔히 발생하는 부분으로, 정산을 통해 해결 가능합니다.

10. 예상입찰가

시세 분석: 광양 수하임2차아파트 84㎡ 타입의 최근 시세는 약 2억 7천만원에서 3억 2천만원 선으로 형성되어 있습니다. 본건의 감정가는 308,000,000원으로, 현 시세 범위 내에 있습니다.

예상 입찰가: 인수해야 할 보증금이 없는 점, 신축급 아파트라는 점 등을 고려할 때 감정가 수준 또는 약간 상회하는 금액도 고려할 수 있습니다. 다만, 층수 불일치 문제 확인 및 미납 관리비 정산 비용을 감안하여, 285,000,000원에서 305,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 최종 입찰가는 물건의 정확한 상태, 현장 조사 결과, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.