나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50278 [1] 전라남도 광양시 중동 1324-5 수하임1차 3층305호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공정한감정 · 평가일 2026.03.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 '동광양 중학교' 남측 인근에 위치하며 주위환경은 광양시청 및 학교 아파트단지 근린생활시설 등이 혼재한 주거지대임.

교통상황

본건 소재 아파트 단지까지 차량진입 가능하며, 인근에 아스팔트 포장도로 및 버스승강장 등이 소재해 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층중 3층 305호로서, 외 벽: 시멘트몰탈위 페인팅 마감, 내 벽: 벽지도배 등 마감, 창 호: 새시창호.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생시설 및 급 ·배수시설, 승강기설비, 옥내소화전 등 방화설비, 도 시가스에 의한 난방설비, 지상 및 지하주차장 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로 공동주택, 업무시설,근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 아파트 단지가 서측으로 중로 한면에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 중심상업지역 , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

미납된 관리비 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2

사건번호: 순천지원 2026타경50278 (1)

소재지: 전라남도 광양시 중동 1324-5 수하임1차 3층305호

용도: 아파트

감정가: 191,000,000원

토지면적: 15.73㎡ (약 4.76평)

건물면적: 59.56㎡ (약 18.02평) (전용면적)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

준공일자: 2021년 12월 15일

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 중 3층 305호

총 동수/세대수: 1개동 / 114세대

1.1. 입지조건

2

본 물건은 전라남도 광양시 중동 1324-5번지에 위치한 수하임1차 아파트 3층 305호입니다.

주변 환경은 '동광양 중학교' 남측 인근에 자리하고 있으며, 광양시청, 학교, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지대입니다.

본 아파트 단지까지 차량 진입이 용이하며, 인근에 아스팔트 포장도로와 버스 승강장이 소재하여 교통 상황은 양호한 편입니다.

토지는 사다리형의 평지로 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등으로 이용 중에 있습니다.

본건은 서측으로 폭 20m~25m의 중로 1면에 접하고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 중심상업지역, 중로1류에 해당하며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

2

말소기준권리: 우리은행 근저당 (2022년 01월 03일 접수, 채권액 80,760,000원)

인수되는 권리: 없음

매각으로 소멸되는 권리: 우리은행 근저당, 유한회사와이지개발 소유권보존, 주택임차권 (조원빈), 강제경매 (주택도시보증공사)

주요 임차인 현황:

* 임차인: 조원빈 (주택도시보증공사)

* 보증금: 141,500,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2022년 01월 10일

* 배당신고일자: 2025년 05월 08일

* 대항력: 없음

본 경매는 채권자 주택도시보증공사의 강제경매로 진행되었습니다.

말소기준권리보다 늦은 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

임차인 조원빈은 대항력이 없어 보증금을 배당받을 예정이며, 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

총 등기부채권액은 222,260,000원입니다.

1.3. 상권분석

2

본 물건이 소재한 지역은 아파트 단지와 근린생활시설, 광양시청 등이 밀집한 주거 및 상업 복합 지역입니다.

중로에 접하고 버스 승강장이 인근에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 이는 유동인구 확보에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

본 물건은 중심상업지역에 속해 있어, 향후 지역 개발 및 상업 활동 증진에 따른 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

최근 6개월간 주변 유사 아파트의 실거래가는 190,000,000원에서 205,000,000원 수준으로 파악되었습니다.

1.4. 생활정보

2

본 물건은 '동광양 중학교' 남측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

광양시청이 가까워 행정 편의성이 높습니다.

아파트 단지 내 근린생활시설 및 주변 상업시설을 통해 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

본 아파트는 총 132대의 주차 공간을 확보하고 있습니다 (지하 98대, 지상 34대).

주변 반경 500m 이내에 혐오시설은 확인되지 않아 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

2

미납 관리비: 2026년 03월 11일 현황조사일 기준, 787,580원의 미납 관리비가 확인되었습니다. 이는 낙찰자가 인수하여 부담해야 할 가능성이 있습니다.

공동담보 물건: 본 건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 경매 절차에 다소 복잡성이 있을 수 있습니다.

복합 용도 건물: 공동주택, 업무시설, 근린생활시설이 함께 있어 건물 관리 및 주거 환경 측면에서 고려할 사항이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

2

본 물건은 2021년 준공된 신축 아파트로, 비교적 최신 시설을 갖추고 있어 실거주 목적에 적합합니다.

광양시 중심 상업지역에 위치하여 뛰어난 입지 조건과 편리한 교통, 풍부한 생활 편의 시설을 제공합니다.

대항력 있는 임차인이 없어 권리 분석이 명확하며, 인수해야 할 보증금이 없다는 점은 큰 장점입니다.

다만, 미납 관리비 부담 가능성과 공동담보 물건이라는 점은 입찰 전 반드시 고려해야 할 사항입니다.

주변 시세 대비 합리적인 가격으로 입찰할 경우, 안정적인 시세 차익 또는 실거주 만족도를 얻을 수 있을 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

2

신축성: 2021년 사용 승인된 비교적 최신 건축물로 유지보수 비용 발생 가능성이 낮습니다.

우수한 입지: 광양시 중심 상업지역에 위치하며, 시청 및 학교가 인접하여 미래 가치 상승 잠재력이 높습니다.

명확한 권리관계: 인수되는 보증금이 없어 투자 리스크가 적습니다.

안정적인 수요: 주변 인프라와 함께 주거 선호도가 높은 지역으로 꾸준한 수요가 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

2

감정가: 191,000,000원

인수 보증금: 0원

미납 관리비 (추정 인수분): 787,580원

본 물건의 주변 시세가 190,000,000원에서 205,000,000원 수준임을 고려할 때, 감정가 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

미납 관리비와 경매 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여, 185,000,000원 ~ 195,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.