나이스옥션 법원경매 목포 2026타경50126 [1] 전라남도 목포시 달동 1331-8 신항만뉴캐슬오션시티2차아파트 201동 4층401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

교통상황

건물의 구조

이용상태

설비내역

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로상태등

토지이용계획 및 제한상태

공부와의 차이

기타참고사항(임대관례 및 기타)

물건 비고

미납관리비 1,274,480원

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 사건번호: 목포지원 2026타경50126 (1)

소재지: 전라남도 목포시 달동 1331-8 신항만뉴캐슬오션시티2차아파트 201동 4층401호

용도: 아파트

감정가: 193,000,000원

토지면적: 41.16㎡ (약 12.45평)

건물면적: 61.80㎡ (약 18.69평)

전용면적: 61.80㎡ (약 18.69평)

분양면적: 정보 없음

토지지분: 41.1555㎡

건물지분: 61.805㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

주의사항: 미납관리비 1,274,480원

1.1. 입지조건

물건은 전라남도 목포시 달동에 위치한 신항만뉴캐슬오션시티2차아파트 201동 4층 401호입니다.

해당 아파트는 목포 신항만 배후 단지에 자리 잡고 있어 해양 관련 산업 및 물류 활동과 연계된 지역적 특성을 가집니다.

주변은 유사한 형태의 공동주택 단지들과 일부 상업 시설이 혼재되어 있습니다.

* 교통상황

주변 도로망 접근성이 양호하여 차량을 이용한 이동이 편리할 것으로 보입니다.

주요 간선도로와의 연계성이 좋으며, 대중교통 이용 역시 버스 노선 등을 통해 가능할 것으로 예상됩니다.

* 주위환경

본건이 속한 신항만뉴캐슬오션시티2차아파트는 지역 내에서 비교적 신축에 속하는 공동주택 단지로 파악됩니다.

주거 환경으로는 해안가와 인접한 특성을 가지며, 주변에 공원이나 녹지 공간이 일부 조성되어 있을 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 일반상업지역 또는 준주거지역 등으로 지정되어 공동주택 건축이 가능한 용도로 계획되어 있습니다.

다만, 상세한 도시계획은 별도 확인이 필요합니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황

* 임차인: 김 , 보증금: 30,000,000원, 차임: 600,000원

전입일자 및 확정일자: 2023-03-14

배당신고일자: 2025-05-07

대항력: 없음

* 집합건물 등기부요약

- 소유권보존: 주식회사세종건설산업 (2022-01-17)

- 근저당권: 광주미래신용협동조합 (채권금액 1,800,000,000원) - 말소기준권리

- 주택임차권: 김태호 (채권금액 30,000,000원) - 말소예정

- 강제경매: 김태호 (채권금액 32,933,605원) - 말소예정

등기부채권 총액: 1,830,000,000원

인수 보증금 합계: 0원

본 건 경매로 인해 말소기준권리(을1. 근저당권)보다 후순위 권리들은 모두 소멸됩니다.

임차인 김태호는 대항력이 없으며, 보증금 30,000,000원 중 배당을 통해 변제받을 가능성이 있으나, 배당 순위에 따라 전액 변제받지 못할 수도 있습니다.

* 물건명세서 참고사항

- 작성일: 2026-09-23

- 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (현재 해당 사항 없음)

- 미납관리비: 1,274,480원 (매수인 부담 가능성 있음)

1.3. 상권분석

목포시 달동 지역은 신항만 개발과 더불어 점차 상업 및 주거 기능이 확대되고 있는 지역입니다.

아파트 단지 주변으로 기본적인 생활 편의시설이 분포되어 있으며, 상업 시설 역시 접근 가능한 거리에 있을 것으로 보입니다.

신항만 관련 종사자 및 배후 단지 주민들을 대상으로 하는 지역 상권의 특성을 가집니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설

단지 내 또는 인근에 상가 시설이 존재할 가능성이 높으며, 대형마트나 전통시장 등은 차량 이동을 통해 접근 가능할 것으로 예상됩니다.

* 교육시설

주변 지역에 초등학교, 중학교, 고등학교 등 각급 교육시설이 분포되어 있어 교육 환경은 무난할 것으로 판단됩니다. (구체적 학군 정보는 별도 확인 필요)

* 의료시설

목포 시내의 종합병원이나 개인 병원 등 의료시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 미납관리비 인수:

보고서 상 주의사항으로 미납관리비 1,274,480원이 명시되어 있습니다. 경매 절차에서 일반적으로 승계되지 않으나, 관리규약이나 법원 해석에 따라 매수인이 인수해야 하는 경우가 있을 수 있으므로, 입찰 전 반드시 관리사무소 등을 통해 미납관리비 발생 내역 및 인수 여부를 명확히 확인해야 합니다.

* 공실 위험:

부동산 강제경매 물건으로, 임대수익을 고려하는 투자자라면 공실 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다. 지역 내 공급량 및 수요 등을 종합적으로 분석해야 합니다.

* (검색 결과 기반) 혐오시설:

주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 본건 아파트 인근에서 혐오시설로 간주될 만한 시설이 즉각적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 보다 정밀한 현장 확인 및 추가적인 정보 조사가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 목포 신항만 인근에 위치한 아파트로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

권리관계 분석 결과, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸되어 법적으로는 깨끗한 권리를 취득할 수 있습니다. 임차인 또한 대항력이 없어 인수 부담이 없습니다.

다만, 미납관리비 1,274,480원 발생은 잠재적인 추가 비용 발생 요인이 될 수 있으므로, 입찰 전 반드시 확인이 필요합니다.

부동산 강제 경매로 진행되었으며, 채권자는 임차인이기도 한 김태호입니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리상 인수 부담 없음: 말소기준권리보다 후순위 권리 및 대항력 없는 임차인은 모두 소멸되어 명도가 비교적 용이하며, 별도의 권리 인수 부담이 없습니다.

* 입지 조건: 목포 신항만 인근 지역으로, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성이 존재합니다.

* 감정가 대비 시세: 감정가가 193,000,000원으로 책정되었으며, 시장 상황에 따라 추가적인 시세 조사 및 분석을 통해 합리적인 입찰가 산정이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 193,000,000원을 기준으로 하되, 인수 보증금 합계가 0원인 점을 고려하여 산정합니다.

다만, 미납관리비 1,274,480원은 낙찰자가 부담할 가능성이 있으므로, 이 부분을 고려하여 입찰가를 책정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 초기 입찰가는 감정가 수준 또는 소폭 상향된 195,000,000원 ~ 200,000,000원 범위 내에서, 임차인 명도 및 미납관리비 인수 여부 등을 최종 확인한 후 신중하게 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.