나이스옥션 법원경매 광주 2025타경8275 [1] 전라남도 나주시 송월동 660 송월주공아파트 102동 10층1006호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산해 · 평가일 2026.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 나주시 송월동에 위치하는 '송월주공아파트 제102동 제10층 제1006호'이며 부근은 아파트단지, 점포 및 음식점, 단독주택 등으로 형성된 주상복합지대임.

교통상황

시내버스승강장이 소재하는 간선도로변에 위치하고, 기존시가지내에 자리하여 일반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 벽식조 평스라브지붕 12층 건물내 10층 1006호이며 (남향, 복도식) 외벽: 콘크리트위 페인팅 마감 내벽: 벽지마감 외 창호: 샤시창임.

이용상태

아파트

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 도시가스설비, 소방설비, 승강기 등이 시설되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사 장방형으로 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 북측으로 왕복4차선, 동측 및 서측으로 왕복2차선, 남측으로 소폭의 아스팔트 포장도로와 접하며 동측도로를 통하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제3종일반주거지역,대로3류/소로1류/중로3류(접합),가축사육제한구역(모든가축 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>,역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,개발촉진 지구<지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한 법률>,배수구역<하수도법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 아파트는 내부에 살림살이는 있으나 상당기간 공실상태인 것으로 탐문되며, 누수로 인하여 바닥 및 천장 등이 오염된 상태로서 관리상태는 보통 이하임. (누수는 수리를 한 것으로 탐문조사됨)

물건 비고

- 상당기간 공실상태이고 관리상태는 보통 이하임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

광주지방법원 2025타경8275 (1) 물건 보고서

1.1. 물건기본정보

사건 번호: 광주지방법원 2025타경8275 (1)

소재지: 전라남도 나주시 송월동 660 송월주공아파트 102동 10층 1006호

용도: 아파트

감정가: 63,000,000 원

토지면적: 29.66㎡ (약 8.97평)

건물면적: 49.97㎡ (약 15.11평) - 전용면적 기준

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 송월주공아파트입주자대표회의

1.2. 입지조건

본건은 전라남도 나주시 송월동에 위치한 '송월주공아파트 제102동 제10층 제1006호'입니다.

주변 환경은 아파트 단지, 점포, 음식점, 단독주택 등이 혼재된 주상복합지대입니다.

교통 상황은 시내버스 승강장이 소재하는 간선도로변에 위치하고, 기존 시가지 내에 자리하여 일반적인 교통 상황은 양호합니다.

1.3. 권리분석

* 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

* 등기부요약

집합건물 등기부 요약 상, 말소기준권리는 2026년 02월 27일 접수된 송월주공아파트입주자대표회의의 강제경매 (권리금액: 5,009,970원)입니다.

이 외 접수된 소유권 이전 등의 권리들은 경매로 인해 말소될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

* 채권 총액: 0원 (등기부 기재 기준, 강제경매 개시결정 등기부채권 총액 0원으로 기재됨)

1.4. 상권분석

본건 소재지는 아파트 단지와 함께 점포, 음식점, 단독주택 등이 어우러진 복합 상업 및 주거 지역입니다.

기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능하며, 지역 내 유동인구 및 상권 형성이 예상됩니다.

1.5. 생활정보

* 건물 구조 및 상태

철근콘크리트조 벽식조 평스라브지붕 12층 건물 중 10층에 위치하며, 남향 복도식 구조입니다.

외벽은 콘크리트 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 샤시창으로 시공되었습니다.

* 설비 내역

급배수 및 위생 설비, 난방 설비, 도시가스 설비, 소방 설비, 승강기 등이 시설되어 있습니다.

* 토지 이용 및 도로 상태

토지는 유사 장방형으로 아파트 부지로 이용 중입니다.

단지 북측으로 왕복 4차선, 동측 및 서측으로 왕복 2차선, 남측으로 소폭의 아스팔트 포장도로와 접하며, 동측 도로를 통해 단지로 출입합니다.

* 토지이용계획 및 제한 상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 대로3류/소로1류/중로3류(접합) 구역입니다.

추가적으로 가축사육제한구역(모든가축 제한구역), 비행안전제3구역(전술), 역사문화환경보존지역, 개발촉진지구, 배수구역 등의 규제를 받습니다.

1.6. 잠재적리스크

* 관리 상태 및 공실

본건은 상당 기간 공실 상태로 파악되며, 관리 상태는 보통 이하입니다.

누수로 인한 바닥 및 천장 오염이 확인되었으나, 누수는 수리된 것으로 탐문 조사되었습니다.

* 정비구역 지정

본건은 '정비구역'으로 지정되어 있어 향후 재개발 또는 리모델링 사업 추진 가능성이 있습니다.

다만, 사업 진행 시기, 규모, 방식 등은 불확실하며, 사업 지연 또는 무산 가능성도 존재합니다.

* 토지이용 제한

가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 역사문화환경보존지역 등 다양한 도시계획법규상의 제한이 존재하여 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합의견

본 물건은 나주시 송월동 소재 송월주공아파트로서, 기본적인 교통 및 생활 접근성은 양호한 편입니다.

등기상 인수되는 권리나 임차인 보증금 부담이 없어 권리분석 상으로는 안전한 물건입니다.

하지만, 상당 기간 공실 및 노후화로 인한 관리 상태 저하 및 수리 필요성이 존재합니다.

또한, 정비구역 지정으로 인한 잠재적 개발 가치 상승 가능성과 사업 진행 불확실성을 동시에 고려해야 합니다.

1.8. 투자포인트

* 나주시 내 교통 요지로서의 접근성 용이.

* 권리 관계가 깨끗하여 낙찰 후 명도에 따른 부담이 적음.

* 정비구역 지정으로 인한 향후 가치 상승 기대.

1.9. 예상입찰가

감정가: 63,000,000 원

본건은 장기간 공실 상태였고, 누수로 인한 오염 및 전반적인 관리 상태 저하로 인해 수리 비용이 예상됩니다.

따라서, 수리 비용, 명도 비용, 정비사업 진행 불확실성 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

별도의 인수 보증금이 없으므로, 현재 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. (현장 조사 및 추가 시세 정보 확인 후 최종 결정 권장)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.