나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30427 [1] 전라남도 화순군 동면 백용리 136-1 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 토우 · 평가일 2026.03.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 화순군 동면 백용리 소재 "용생마을" 남동측 인근[일련번호 1)] 및 내[일련번호 3)]에 위치하며, 주위는 국도주변 농촌지대임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 대중교통수단 이용은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1) 부정형 평지이며, 창고 건부지임. 일련번호 3) 가장형 평지이며, 단독주택 건부지임.

인접 도로상태

일련번호 1) 북측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로 및 동측으로 노폭 약 3 ~ 4m의 콘크리트 포장도로에 각각 접함. 일련번호 3) 남측으로 왕복 2차선, 동측으로 노폭 약 3 ~ 4m의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) 농림지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1000미터_개,닭,오리,메추리 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000미터_돼지 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(300미터_소,말,양,사슴 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(500미터_젖소 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>임. 일련번호 3) 계획관리지역, 자연취락지구 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1000미터_개,닭,오리,메추리 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000미터_돼지 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(300미터_소,말,양,사슴 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(500미터_젖소 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

일련번호 1) 지상에 제시외수목(매화나무 등)이 식재됨.

공부와의 차이

본건 토지 일련번호 1)은 공부상 지목이 "답" 이나, 현황은 "창고 건부지" 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2-가) 일반철골구조 판넬마감지붕 단층 건물로서, 외벽 : 판넬 마감 등, 내벽 : 판넬 마감 등, 창호 : 새시창호임. 일련번호 4-나) 벽돌조적조 콘크리트 평 슬래브지붕 단층 건물로서, 외벽 : 적벽돌 쌓기 등, 내벽 : 벽지 및 인테리어 마감 등, 창호 : 새시창호임.

이용상태

일련번호 2-가) 동.식물관련시설(버섯재배사)임. 일련번호 4-나) 단독주택임. 일련번호 4-다) 현 "멸실" 임.

설비내역

일련번호 2-가) 위생 및 급배수설비 등이 구비됨. 일련번호 4-나) 위생 및 급배수설비, 난방설비, 태양광발전설비 등이 구비됨.

부합물 및 종물

제시외건물 ㄱ) 철골조 판넬지붕 단층, 창고 및 가추 약 111㎡임. 제시외건물 ㄴ) 철골조 판넬지붕 단층, 창고 등, 약 59㎡임. 제시외건물 ㄷ) 철골조 강판지붕 단층, 기계실, 약 13㎡임. 제시외건물 ㄹ) 철골조 강판지붕 단층, 가추, 약 2.7㎡임. 제시외건물 ㅁ) 철골조 강판지붕 단층, 가추, 약 12.7㎡임. 제시외건물 ㅂ) 철골조 천막지붕 단층, 창고, 약 189.8㎡임. 제시외건물 ㅅ) 경량철골조 강판지붕 단층, 차양, 약 52.5㎡임. 제시외건물 ㅇ) 판넬조 판넬지붕 단층, 창고, 약 6.5㎡임. 제시외건물 ㅈ) 세멘블럭조 슬래브지붕 단층, 화장실, 약 1.9㎡임. 제시외건물 ㅊ) 벽돌조 판넬지붕 단층, 다용도실, 약 15㎡임.

공부와의 차이

본건 건물 일련번호 4-다)는 현 "멸실" 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임.

물건 비고

- 목록1.은 공부상 지목은 '답'이나 현황은 '창고건부지'임
- 제시외건물 1-5(일련번호 ㅁ).는 일부가 인접필지에 소재하는 것으로 판단되나 정확한 여부는 측량을 요함(감정평가서 참조)
- 지상에 이동가능한 컨테이너 2동, 이동식화장실 매각제외
- 지상에 식재된 수목(매화나무 등), 제시외 건물 포함 일괄매각
- 목록1.에 대하여 농지취득자격증명 필요(미제출시 매수신청보증금 몰수함), 원상회복명령 가능성 있음(화순군 동면 사실조회 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경30427 (1)

소재지: 전라남도 화순군 동면 백용리 136-1

용도: 동물 및 식물 관련시설 (현황: 버섯재배사, 단독주택)

감정가: 333,503,440원

토지면적: 1339.00㎡ (약 405.05평)

건물면적: 297.00㎡ (약 89.84평)

제시외 건물 면적: 388.20㎡ (약 117.43평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 정

특이사항: 농지취득자격증명 필요, 대항력 있는 임차인 존재.

1.1. 입지조건

주위 환경:

본건은 전라남도 화순군 동면 백용리 소재 "용생마을" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 국도변 농촌지대입니다.

교통:

차량 출입이 가능하며, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

도로:

본건 토지(일련번호 1)는 북측으로 왕복 2차선 아스팔트 도로, 동측으로 노폭 약 3~4m의 콘크리트 포장도로에 접하며, 다른 토지(일련번호 3)는 남측 왕복 2차선, 동측 노폭 약 3~4m의 아스팔트 도로에 각각 접합니다.

토지 이용 현황:

일련번호 1): 공부상 지목은 '답'이나 현황은 '창고 건부지'로 이용 중입니다. 형태는 부정형 평지입니다.

일련번호 3): 현황은 '단독주택 건부지'로 이용 중이며, 형태는 가장형 평지입니다.

토지 이용 계획 및 제한:

일련번호 1)은 농림지역, 농업진흥구역이며, 개, 닭, 오리, 메추리 사육 제한 구역(1000m), 돼지 사육 제한 구역(2000m), 소, 말, 양, 사슴 사육 제한 구역(300m), 젖소 사육 제한 구역(500m) 등 가축 사육 제한 구역에 속합니다.

일련번호 3)은 계획관리지역, 자연취락지구이며, 동일한 가축 사육 제한 구역에 속합니다.

건물 현황:

건물 2-가)는 일반철골구조 판넬 마감 단층 건물로, 용도는 동.식물 관련시설(버섯재배사)입니다.

건물 4-나)는 벽돌조 콘크리트 평 슬래브지붕 단층 건물로, 용도는 단독주택입니다.

건물 4-다)는 현재 '멸실' 상태입니다.

부합물 및 종물:

다수의 제시외 건물(창고, 가추, 기계실, 차양, 화장실, 다용도실 등)이 존재하며, 일부는 인접 필지에 소재할 수 있어 측량이 필요합니다. 수목(매화나무 등)은 일괄 매각 대상입니다. 이동 가능한 컨테이너 2동과 이동식 화장실은 매각 제외됩니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

2019년 3월 15일 접수된 정지영 씨의 근저당권(을5, 150,000,000원)입니다.

인수되는 권리:

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없습니다. 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(을6, 갑5, 갑6 등)는 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 김 : 보증금 2,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 송 : 보증금 1,200,000원, 차임 0원, 전입일자 2026-02-20, 대항력 없음.

* 정 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2014-02-21, 대항력 있음. (주의: 채권자 정 과 동일 인물로 추정되며, 보증금 0원이지만 대항력은 인정됩니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 계산됩니다.)

기타 권리사항:

소유권 이전 4건, 근저당권 2건(말소), 압류 1건(말소)이 등기부등본에 기재되어 있습니다. 등기부채권 총액은 250,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

본건은 전라남도 화순군 동면의 농촌 지역에 위치하고 있습니다.

주변은 국도변 농촌지대이며, "용생마을" 인근에 자리 잡고 있습니다.

차량 접근은 용이하나, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

농림지역 및 농업진흥구역으로 지정되어 있어, 농업 관련 시설이나 주거 용도로의 활용이 주를 이룰 것으로 예상됩니다.

본 물건과 가까운 곳에 상업 시설보다는 농경지와 주거지가 혼재된 형태일 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

본건은 전라남도 화순군 동면 백용리 소재지로, 인근 "용생마을"을 중심으로 생활권이 형성되어 있을 것으로 보입니다.

차량으로 화순군청 등 주요 관공서 및 편의 시설 접근이 가능할 것으로 예상됩니다.

가축사육 제한 구역으로 지정되어 있어, 축사 신축 등에는 제약이 따를 수 있습니다.

주변의 편의시설, 학교, 병원 등 생활 기반 시설에 대한 자세한 정보는 현장 방문 또는 관련 기관 조사를 통해 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

농지취득자격증명:

본건 토지(목록1.)는 공부상 지목이 '답'이나 현황은 '창고 건부지'이므로, 농지취득자격증명 발급이 필수적입니다. 미제출 시 매수신청보증금이 몰수될 수 있습니다.

원상회복명령 가능성:

화순군 동면 사실조회 결과에 따라 본건 토지 이용에 대한 원상회복명령이 내려질 가능성이 있습니다.

제시외 건물:

제시외 건물 중 일부가 인접 필지에 소재할 가능성이 있어, 정확한 현황 파악을 위해 측량이 필요할 수 있습니다.

대항력 있는 임차인:

정 씨는 보증금이 0원임에도 불구하고 대항력을 갖추고 있어, 명도 과정에서 주의가 필요합니다. (비록 인수 보증금은 0원이지만, 권리 관계를 명확히 확인해야 합니다.)

토지 이용 제한:

농림지역, 농업진흥구역, 가축사육제한구역 등 각종 규제가 존재하여 토지 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

혐오시설:

주변에 혐오시설이 있는지 여부에 대한 구체적인 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 농촌 지역에 위치한 동물 및 식물 관련시설로, 버섯재배사와 단독주택으로 이용되고 있습니다.

농지취득자격증명 필요성과 원상회복명령 가능성, 그리고 대항력 있는 임차인(정 ) 존재는 본건 취득 시 반드시 확인하고 대비해야 할 주요 리스크 요인입니다.

말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸되지만, 임차인과의 관계 및 토지 이용 관련 법규 준수 여부가 중요합니다.

토지 이용 계획 및 제한 사항을 고려하여 향후 활용 방안을 신중하게 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

동물 및 식물 관련시설 용도와 현재 이용 현황(버섯재배사, 주택)을 활용한 사업 모델 구상 (예: 친환경 농업, 농가 주택 리모델링, 체험 농장 등).

농림지역 및 농업진흥구역의 특성을 활용한 투자 접근.

지역 개발 계획 및 향후 농촌 지역의 가치 상승 잠재력 고려.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 333,503,440원

인수 보증금 합계 (임차인): 0원

총 등기부채권 금액 (말소 예정): 250,000,000원

본 물건의 예상 입찰가는 제시된 권리 관계, 물건의 현황, 향후 활용 가능성, 법적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재로서는 인수되는 권리 부담이 적은 편이나, 농지취득자격증명 발급 가능 여부, 원상회복명령 가능성, 대항력 있는 임차인(정 )과의 명도 협상 등이 입찰가 결정에 중요한 변수가 될 것입니다. 일반적으로 감정가의 70% ~ 90% 범위 내에서 입찰가격을 고려해 볼 수 있으나, 성공적인 투자를 위해서는 추가적인 현장 조사 및 권리 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.