나이스옥션 법원경매 통영 2026타경10072 [1] 경상남도 거제시 고현동 1062 거제2차덕산베스트타운 202동 14층1403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: Fidelity · 평가일 2026.03.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 고현동 소재 거제중앙초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대이며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사슬래브지붕 15층 건물 중 14층 1403호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감. 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감. 창호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트 단위세대로 이용중임.

설비내역

제반 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 및 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 토지는 3필 일단의 사다리형 평지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적인 토지는 4면이 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

고현동 1062번지 :제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(거제중앙초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(예인유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 고현동 1063번지 : 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(거제중앙초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(예인유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 고현동 1065번지:제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(거제중앙고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(거제중앙초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(예인유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-18)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2026타경10072 (1)

소재지: 경상남도 거제시 고현동 1062 거제2차덕산베스트타운 202동 14층1403호

용도: 아파트

감정가: 85,000,000원

토지면적: 33.18㎡ (약 10.03평)

토지지분: 33.18㎡ (약 10.03평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 59.76㎡ (약 18.08평)

건물지분: 59.76㎡ (약 18.08평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 삼OOOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항:

특수물건정보: 공동담보

아파트명: 거제2차덕산베스트타운

사용승인일: 2002년 4월 11일

세대수: 1567세대

동수: 17동

전용면적: 59.76㎡ (약 18.08평)

총면적: 102504.54㎡ (단지 전체)

최고층: 15층

1.1. 건물 상세 정보

구조: 철근콘크리트조 경사슬래브 지붕

층수: 총 15층 중 14층

내외부 마감: 외벽 - 몰탈위 페인팅, 내벽 - 벽지 및 타일, 창호 - 샷시

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 고현동 소재 거제중앙초등학교 북동측 인근에 위치하며, 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통상황

차량 접근이 용이하며, 전반적인 교통 상황은 양호함.

* 도로상태

본건 대지권의 목적이 되는 토지는 4면이 포장도로와 접하고 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태

제2종 일반주거지역에 속하며, 소로, 중로 등 다양한 폭의 도로와 접하고 있음. 가축사육제한구역 및 다수의 상대보호구역(거제중앙초등학교, 예인유치원 등)으로 지정되어 있음.

* 주변 시설

* 주요 시설: 거제중앙초등학교, 예인유치원, 근린생활시설

* 혐오시설: 현재까지 확인된 혐오시설은 없음. 주변은 주거 및 상업시설 위주로 형성되어 있음.

3. 권리분석

* 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 7월 1일 접수된 삼성생명보험주식회사의 근저당권(을8)임.

* 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨. (예: 갑6 가압류, 갑8 임의경매 개시결정)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

해당사항 없음.

* 인수되는 권리

없음.

* 임차인 현황

* 임차인: 백진우

보증금: 20,000,000원

차임: 300,000원

전입일자: 2024-11-12

확정일자: 2024-11-12

배당신고일자: 2026-04-15

대항력: 없음

비고: 대항력이 없는 임차인이므로, 보증금 2천만원에 대한 배당 여부 및 인수 가능성을 추가 확인해야 함.

* 임차인: 손동준

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-03-18

확정일자:

배당신고일자:

대항력: 없음

비고:

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 지역 특성

본건이 위치한 고현동 일대는 아파트 단지와 함께 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 양호한 주거 지역임.

* 주변 상업시설

단지 인근에 마트, 편의점, 식당 등 다양한 상업 시설이 분포하여 주민들의 생활에 편리함을 제공함.

5. 생활정보

* 주변 편의시설

* 교육시설: 거제중앙초등학교, 예인유치원 등

* 의료시설: 인근 병원 및 의원 이용 가능

* 쇼핑/문화: 관공서, 은행, 쇼핑몰 등 접근 가능

* 단지 정보

* 단지명: 거제2차덕산베스트타운

* 총 세대수: 1567세대

* 총 동수: 17동

* 최고 층수: 15층

* 주차: 총 582대

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등

6. 잠재적 리스크

* 권리관계

삼성생명보험주식회사의 근저당 및 가압류 등이 등기되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 가능성이 높음.

* 임차인 관련

'백진우' 임차인은 대항력이 없으나, 2천만원의 보증금을 가지고 있으며 배당신고를 하였음. 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 낙찰자가 보증금 반환 채무를 인수하게 될 가능성도 배제할 수 없음. (단, '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있어, 배당 절차에서 전액 변제될 가능성이 높음.)

* 물리적 하자

제시된 정보만으로는 건물 노후도나 하자 여부를 파악하기 어려움. 현장 방문을 통한 확인이 필요함.

* 법적 규제

토지이용계획 상 제2종 일반주거지역이며, 특정 법률에 따른 제한이 존재함 (가축사육제한구역, 상대보호구역 등).

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 고현동에 위치한 아파트 경매 물건으로, 일반적인 주거 환경이 형성된 지역에 소재하고 있음. 아파트 단지 규모가 크고 편의시설 접근성이 양호한 편임. 권리관계는 비교적 명확해 보이나, 대항력 없는 임차인의 보증금 인수 가능성은 추가적인 검토가 필요함. 최근 거래 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 판단됨.

8. 투자 포인트

* 대규모 아파트 단지 내 위치하여 기본적인 주거 수요 확보 가능.

* 거제중앙초등학교 등 교육시설 인근으로 학군 수요 기대.

* 최근 실거래가 대비 감정가가 높으므로, 시세 조사를 통한 합리적인 입찰가 산정 시 시세 차익 기대 가능.

* 현재 별도의 인수되는 권리가 없어 권리관계는 명확한 편.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 85,000,000원임.

최근 동일 면적(59.76㎡)의 실거래가는 2026년 7월 6일 70,000,000원에 거래된 사례가 있음.

이 거래가를 기준으로 볼 때, 본 건의 시세는 7,000만원에서 8,000만원 사이로 형성될 가능성이 있음.

임차인 백진우의 보증금 2천만원이 낙찰자에게 인수되지 않는다고 가정할 때 (인수 보증금 합계 0원 기준),

잠재적 리스크와 최근 실거래가를 종합적으로 고려하여, 73,000,000원에서 78,000,000원 사이의 입찰가를 제안함.

입찰 참여 시에는 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 대항력 없는 임차인의 배당 현황을 면밀히 파악하여 최종 입찰가를 결정하시기 바람.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.