나이스옥션 법원경매 부산 2026타경10338 [1] 부산광역시 부산진구 범천동 839-37 디알에코시티2 7층701호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오상호 · 평가일 2026.03.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 부산지하철 1호선 "범일역" 북동측 인근에 위치하는 디알 에코시티2 7층 701호로서, 부근은 공동주택 및 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 부산지하철 1호선 "범일역"이 소재하여 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건내 7층 701호로서 -외 벽: 일부 화강석붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 -내 벽: 벽지마감 -창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

업무시설(오피스텔)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급ㆍ배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 스프링클러설비, 기계식 주차타워설비, 공동현관문설비, 도시가스설비에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 5~6m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이: 80m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이: 100m)<건축법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기 타: 본건은 현장조사시 이해관계인의 폐문 부재로 인하여 내부확인이 곤란하여 인근 유사물건, 관련공부(집합건축물대장등본상 용도) 및 외부관찰 등에 의거 통상적 인 상태를 상정하여 평가하였음.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 배진영)로부터 2026.09.01.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2026타경10338 (1)

소재지: 부산광역시 부산진구 범천동 839-37 디알에코시티2 7층 701호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 116,000,000원

토지면적: 3.15㎡ (약 0.95평)

토지지분: 3.1516㎡ (약 0.95평)

건물면적: 20.19㎡ (약 6.11평) - 전용면적

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

주의사항: 주택도시보증공사(양도전:임차인 배진영)로부터 2026.09.01. 확약서 제출 (임차보증금 우선변제권 주장, 대항력 포기, 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의).

1.1. 입지조건

본 물건은 부산광역시 부산진구 범천동에 위치하며, 지하철 1호선 범일역 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 공동주택, 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어진 지역입니다.

주요 입지 조건은 다음과 같습니다.

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 7층 701호로, 외벽은 화강석 붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지, 창호는 샷시 구조로 되어 있습니다.

이용 상태: 현재 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.

설비 내역: 위생, 급배수, 화재탐지 및 경보, 승강기, 스프링클러, 기계식 주차타워, 공동현관, 도시가스에 의한 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

교통 상황: 본건 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장과 부산지하철 1호선 범일역이 소재하여 전반적인 교통 사정은 보통입니다.

토지 형상 및 이용 상태: 인접 토지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태: 본건 남측으로 노폭 약 5~6m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(80m, 100m)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건은 다수의 권리가 등기되어 있으나, 말소기준권리 파악 및 확약서 제출로 인해 매수인의 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

말소기준권리: 2024년 12월 13일 접수된 부산진구(세무1과)의 압류(갑4)가 말소기준권리입니다.

등기부 현황 요약:

소유권보존(갑1, 2022.03.02)

소유권이전(갑2, 2022.04.08, 유장훈)

주택임차권(을1, 2024.06.07, 배진영, 100,000,000원) - 전입 2022.05.11, 확정 2022.04.22.

압류(갑4, 2024.12.13) - 말소기준권리

강제경매(갑6, 2026.03.03, 주택도시보증공사, 100,000,000원) - 본 건 경매개시결정

권리 분석:

주택임차권(을1)은 말소기준권리(갑4)보다 늦게 접수되었고, 등기부상 '말소'로 기재되어 있습니다.

가장 중요한 점은, 물건명세서 및 주의사항에 명시된 HUG(주택도시보증공사)의 확약서 내용입니다. 임차인 배진영은 HUG로부터 채권을 양도받았으나, 보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하였으며, 잔존 임대차보증금 반환청구권 또한 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다.

따라서, 본 건 경매 매각으로 인해 임차인의 보증금은 매수인에게 인수되지 않습니다.

임차인 현황:

임차인: 배진영 (채권양도: HUG)

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 5월 11일

확정일자: 2022년 4월 22일

배당신고일자: 2024년 6월 7일

대항력: 없음 (확약서 제출로 대항력 포기)

비고: HUG 확약서 제출로 대항력 포기 및 잔존 보증금 반환청구 포기.

결론적으로, 인수되는 임차 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 범천동 일대는 부산의 중심 상업 및 주거 지역과 인접하여 입지적 장점을 가집니다.

주변 환경: 공동주택, 오피스텔, 단독주택 및 다양한 근린생활시설이 공존하는 복합 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

교통: 부산지하철 1호선 범일역이 도보 이용 가능 거리에 위치하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되고 있어 외부 접근성이 우수합니다.

상업 시설: 인근에 시장, 편의점(CU, GS25), 마트 등 다양한 상업 시설이 분포하고 있어 생활 편의성이 높습니다.

혐오 시설: 주변 지역에 특별히 언급된 혐오 시설은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. (단, 부산진구 지역의 '친구 육교' 쓰레기 무단 투기 문제가 제기된 바 있으나, 이는 물건지 직접적인 영향보다는 인근 공공 부지 문제로 보입니다.)

1.4. 생활정보

본 물건은 역세권 단지로서 편리한 교통과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

교통: 부산지하철 1호선 범일역이 인근에 위치하며, 다양한 버스 노선을 통해 시내 이동이 용이합니다.

편의시설: 단지 내 근린생활시설 및 주변의 상업 시설, 마트 등을 통해 일상생활에 필요한 모든 편의시설 이용이 수월합니다.

주거 환경: 신축급 오피스텔로 쾌적한 주거 환경을 제공하며, 주변에 다양한 주거 시설이 밀집해 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

권리 관계는 명확히 정리되었으나, 다음과 같은 잠재적 리스크 요인을 고려할 필요가 있습니다.

HUG 확약서 관련: 임차인이 대항력을 포기하고 보증금 반환청구권을 포기하는 내용의 확약서를 제출하였으나, 혹시 모를 법적 분쟁의 소지가 아주 미미하게 존재할 수 있습니다. (다만, 현재 정보상으로는 매수인이 인수할 보증금은 없습니다.)

오피스텔 시장 변동성: 오피스텔은 공급량 증가 및 금리 변동, 경기 상황에 따라 공실률 및 임대 수익률이 변동될 수 있습니다.

건축물 노후도: 2022년 준공된 비교적 신축 건물이지만, 장기적으로는 유지보수 및 관리 비용이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산진구 범천동의 DR에코시티2 오피스텔로서, 지하철 1호선 범일역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고 주변 상업 시설 이용이 용이합니다. 2022년 준공된 신축 건물로 쾌적한 주거 환경을 제공하며, 임차인의 대항력 포기 및 보증금 반환청구권 포기로 인해 매수인의 인수 부담이 없는 점이 큰 장점입니다. 전반적인 권리 관계가 명확하게 정리되어 있어 안정적인 투자가 가능할 것으로 판단됩니다. 다만, 오피스텔 시장의 일반적인 공실 위험 및 지역 경제 변동에 대한 고려는 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 부산지하철 1호선 범일역 도보 거리로 우수한 교통 접근성.

신축 오피스텔: 2022년 준공되어 비교적 최신 시설 이용 가능.

인수되는 권리 없음: 임차인의 보증금 및 대항력 관련 인수 부담이 없어 안전한 낙찰 가능.

편리한 생활 인프라: 주변 상업 시설 및 교통망 발달로 생활 편의성이 높음.

다용도 활용 가능: 업무 시설 및 주거 시설로 모두 활용 가능.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본 건과 유사한 면적(20.19㎡)의 오피스텔 실거래가는 다음과 같습니다.

DR에코시티2 오피스텔 최근 매매 사례 (면적 약 20.97㎡ 기준):

- 2024년 11월: 105,000,000원

- 2026년 4월: 88,000,000원

- 2026년 4월: 88,000,000원

본 건의 감정가는 116,000,000원이며, 면적은 20.19㎡ (약 6.11평)입니다.

최근 거래된 유사 면적(20.97㎡)의 가격대가 8,800만원에서 10,500만원 사이에 형성되어 있음을 고려할 때, 본 건의 감정가는 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

가장 최근 거래된 2026년 4월의 8,800만원 사례를 참고하고, 경매 특성상 감정가 대비 할인율, 현재 시장 상황, 향후 수익률 등을 종합적으로 고려하였을 때, 8,000만원에서 9,500만원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 특히, 인수되는 보증금이 없는 점을 감안하여 전략적인 입찰가 산정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.