나이스옥션 법원경매 부산 2026타경10333 [1] 부산광역시 중구 보수동1가 116-13 신도팰리스 8층802호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산하늘 · 평가일 2026.03.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 중구 보수동 소재 보수초등학교 남동측 인근에 위치하는 신도팰리스 8층 802호이며 주변은 기존주택지대로서 단독 및 다세대주택, 아파트단지, 오피스텔 및 각종 상가 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 제반 차량 통행 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 사정 무난합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 13층 건물 중 8층이며 -외벽: 스톤코트, 일부 인조석마감 -내벽: 벽지 및 타일 마감 -창호: 새시창호.

이용상태

오피스텔 입니다.

설비내역

급수 및 배수 설비, 위생설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 타워파킹, 공동현관문, 도시가스공급설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지이며 오피스텔 및 공동주택의 부지입니다.

인접 도로상태등

북측으로 8m내외 폭의 도로와 접하고, 서측으로 2~3m 폭의 계단식 도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

용도지역은 일반상업지역, 제2종일반주거지역 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계: 미상입니다. 나.기타: 없습니다.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 오대열)로부터 2026.09.01.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 부산광역시 중구 보수동1가 116-13, 신도팰리스 8층 802호에 위치한 오피스텔입니다. 사건번호는 부산지방법원 2026타경10333 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행 중입니다. 감정가는 235,000,000원입니다.

* 물건 개요

* 소재지: 부산광역시 중구 보수동1가 116-13 신도팰리스 8층802호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 235,000,000원

* 토지면적: 14.09㎡ (약 4.26평)

* 토지 지분: 14.093907345394975㎡ (약 4.26평)

* 건물면적: 83.10㎡ (약 25.14평)

* 건물 지분: 83.1㎡ (약 25.13평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건물 정보: 신도팰리스, 2021년 사용승인, 철근콘크리트구조 13층 건물 중 8층.

1.1. 입지조건

본 물건은 부산광역시 중구 보수동 소재 보수초등학교 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 기존 주택지대와 오피스텔, 각종 상가 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황

* 제반 차량의 통행이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로상태

* 본건 건물은 북측으로 폭 8m 내외의 도로와 접하고 있으며, 서측으로는 폭 2~3m의 계단식 도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2025년 8월 5일 접수된 중구(부산광역시)의 압류(교통행정 과-76140)입니다.

* 말소기준권리: 압류 (2025-08-05)

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 갑6: 강제경매 (주택도시보증공사) - 말소

* 갑4: 압류 (중구) - 말소

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 을1: 주택임차권 (오대열) - 인수 (다만, HUG 확약서 제출로 대항력 포기, 보증금 반환 청구권 포기 동의. 실질적 인수 여부는 불확실하며 법적 검토 필요)

* 임차인 현황

* 임차인 : (주)새한개발

* 보증금 : 2,000,000원

* 차임 : 0원

* 전입일자(사업일자) : 2021-04-13

* 대항력 : 있음

* 비고 : 권리분석 내용이 제공되지 않아 잠재적 부담 확인 필요.

* 임차인 : 오대열(채권양도)

* 보증금 : 200,000,000원

* 차임 : 0원

* 전입일자(사업일자) : 2021-05-14

* 확정일자 : 2021-05-14

* 대항력 : 있음

* 비고 : 주택임차권 등기 (을1). HUG로부터 제출된 확약서에 따라 보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력 포기, 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기에 동의함.

* 인수 보증금 합계: 0원 (HUG 확약서 내용 기반, 실질적 인수 부담 없을 가능성 높음)

1.3. 상권분석

신도팰리스는 2021년 준공된 비교적 신축급 오피스텔이며, 보수초등학교 인근에 위치하여 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역입니다.

* 주변 시설

* 교육시설: 보수초등학교, 부산중학교 등

* 편의시설: 인근 상가 및 마트 등 이용 가능

* 문화시설: 부산근대역사관, 부산YMCA 등

* (관련 검색 결과, 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.)

1.4. 생활정보

주변에 다양한 편의시설과 교육시설이 있어 생활 여건은 양호한 편입니다. 대중교통 접근성 또한 우수합니다.

* 편의시설: 인근 상업지역을 통한 이용 편리

* 교육시설: 보수초등학교, 부산중학교 등 도보 거리

* 교통시설: 시내버스정류장 도보 이용 가능

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 오대열 관련 HUG 확약서: 임차인 오대열은 대항력이 있으나, HUG로부터 제출된 확약서에 따라 대항력 포기 및 잔여 보증금 반환 청구권 포기에 동의한 상태입니다. 이는 매수인의 보증금 인수 부담을 덜어줄 수 있는 긍정적 요인이지만, 확약서의 법적 효력과 등기부상 '인수'로 표기된 임차권과의 충돌 가능성에 대한 법률적 검토가 필요합니다.

* (주)새한개발 임차인: 대항력이 있으나, 보증금 200만원 외에 권리분석 내용이 제공되지 않아 인수 여부 및 잠재적 부담을 완전히 배제하기 어렵습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산 중구 보수동에 위치한 신축급 오피스텔로, 입지 및 교통 여건이 양호합니다. 감정가는 235,000,000원입니다. 권리 분석상으로는 임차인 오대열의 대항력이 존재하나, HUG와의 확약서 제출로 보증금 인수 부담이 없을 가능성이 높습니다. 다만, 확약서의 법적 효력 및 등기부상 '인수' 표기된 임차권과의 관계에 대한 면밀한 법률적 검토가 필수적입니다. 또한, (주)새한개발 임차인의 권리 관계 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2021년 준공으로 건물 상태 양호.

* 편리한 입지: 부산 도심권에 위치하여 교통 및 생활 인프라 우수.

* 시세 대비 낙찰 가능성: 최근 실거래가 대비 감정가 수준을 고려하여 적정 입찰가 산정 시 시세차익 기대 가능.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 자료에 따르면, 유사 면적(83.1㎡ ~ 84.72㎡)의 거래 금액은 2026년 5월 기준 20,000만원에서 21,000만원 수준입니다. 감정가는 23,500만원으로, 최근 시세보다 높은 편입니다.

HUG 확약서에 따라 임차인 오대열의 보증금 인수 부담이 없을 것으로 예상되지만, 잠재적 리스크(확약서 법적 효력, (주)새한개발 임차인 관련 불확실성)를 고려할 때 보수적인 접근이 필요합니다.

* 최근 시세: 20,000만원 ~ 21,000만원 (83.1㎡ 기준)

* 감정가: 23,500만원

* 인수 보증금: 0원 (HUG 확약서 기반)

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 최근 시세의 하단부 또는 감정가 대비 할인된 금액으로 산정하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가 범위: 190,000,000원 ~ 210,000,000원

주의사항: 본 예상 입찰가는 제공된 정보와 시세 데이터를 기반으로 한 추정치입니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리 관계에 대한 법률 전문가 상담을 통해 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.