나이스옥션 법원경매 통영 2026타경10215 [1] 경상남도 거제시 옥포동 535-5 유라빌딩 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 옥포동 소재 '옥포초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있으며, 부근으로 근린생활시설 및 주거용 부동산 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 인근으로 버스정류장이 소재하는 등, 제반 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 1층 101호로서, (사용승인일: 2008.10.20) 외 벽: 전면 통유리 및 석재 타일 마감 등, 내 벽: 내부인테리어 마감 등, 창 호: 샷시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건은 근린생활시설로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 구비되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 및 도로대비 등고평탄한 정방형 토지로서, 상업용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 25미터 내외의 아스팔트포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 대로3류(폭 25m~30m)(2020-06-11)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-07-22)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(옥포초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2019-08-22)(옥포항항만시가지구역)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다. 기 타: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견 I-5'참고바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2026타경10215 (1)

소재지: 경상남도 거제시 옥포동 535-5 유라빌딩 1층 101호

용도: 근린상가

감정가: 2,260,000,000원

토지면적: 36.96㎡ (약 11.18평)

토지지분: 36.96㎡ (약 11.18평)

건물면적: 211.41㎡ (약 63.95평)

건물지분: 211.41㎡ (약 63.95평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 대형선망수산업협동조합 (추정)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 거제시 옥포동 소재 '옥포초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 근린생활시설 및 주거용 부동산이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 진입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

* 접근성: 본건은 북동측으로 노폭 약 25미터 내외의 아스팔트포장도로와 직접 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역 내에 속하며, 대로3류(폭 25m~30m)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 옥포초등학교 및 병설유치원 관련 상대보호구역, 옥포항 항만시가지구역인 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 1월 31일 접수된 대형선망수산업협동조합의 근저당권입니다.

* 총 채권액: 등기부채권 총액은 3,165,691,360원입니다. (근저당 2건, 임의경매 1건, 가압류 1건 등)

* 낙찰 시 소멸 권리: 말소기준권리보다 선순위인 권리가 없으므로, 본 건 경매절차를 통해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 정순조

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 7,000,000원 (월)

* 전입/사업일자: 2024-08-06

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않습니다. 보증금 20,000,000원은 경매절차를 통해 배당받게 됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

1.3. 상권분석

* 입지: 본건은 거제시 옥포동의 중심 상업지역에 위치하며, '유라빌딩' 내 1층에 해당하는 상가입니다.

* 주변 환경: 인근에 옥포초등학교가 위치하여 학생 및 학부모 유동인구가 일부 존재할 수 있으며, 주거용 건물과 상업 시설이 혼재되어 있어 지역 주민을 대상으로 하는 업종에 적합할 것으로 판단됩니다.

* 도로 접근성: 대로변에 접하고 있어 가시성이 뛰어나며, 차량 접근성이 좋아 방문객 이용에 편리합니다.

* 업종 적합성: 제1종 근린생활시설 용도로 현재 이용 중이며, 교육시설 및 주거 밀집 지역의 특성을 고려할 때 병원, 학원, 소매점, 음식점 등 다양한 업종으로의 활용이 가능합니다.

1.4. 생활정보

* 주거 환경: 본건 주변은 상업 시설과 주거용 건물이 혼재된 지역으로, 지역 주민들의 생활 편의를 위한 각종 시설이 밀집해 있습니다.

* 편의 시설: 인근에 버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 용이하며, 차량 진입이 가능한 도로망을 갖추고 있어 접근성이 좋습니다.

* 교육 시설: 옥포초등학교가 북동측 인근에 위치하여 자녀 교육 환경에 대한 고려가 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 부동산 임의경매: 본건은 채권자의 신청으로 진행되는 임의경매이므로, 낙찰 시 소유권이 이전됩니다.

* 임대차 관계: 임차인 정순조 씨가 있으나 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 다만, 명도 과정에서 별도의 협의가 필요할 수 있습니다. 또한, 상기 임차인의 차임(월 700만원)은 일반적인 상가 임대료 수준을 크게 상회하므로, 계약 내용의 진위 및 특수 거래 관계에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 일반상업지역, 대로3류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역 등 다양한 토지 이용 계획 및 제한 사항이 존재하므로, 향후 건축 또는 용도 변경 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

* 주변 시설 확인: 옥포초등학교 인근이라는 점은 교육 환경에 긍정적일 수 있으나, 과거 해당 지역 상권이 조선업 불황과 인력 유출로 침체되었다는 보도가 있으며, 옥포초등학교 역시 이전 예정인 부지 주변의 유해시설 노출 우려가 제기되어 왔습니다. 현재 본건 건물 주변의 유해시설 유무에 대한 구체적인 정보는 없으므로, 현장 방문 시 면밀한 조사가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경상남도 거제시 옥포동의 일반상업지역 내 대로변에 위치한 근린상가 건물 1층 101호입니다. 옥포초등학교 인근이라는 입지적 장점을 가지며, 차량 및 대중교통 접근성이 양호한 편입니다. 건물은 철근콘크리트 구조로 2008년에 사용 승인되었으며, 기본적인 설비를 갖추고 있습니다. 현재 등기부상 다수의 채권 및 가압류가 설정되어 있으나, 말소기준권리보다 선순위 권리는 없어 낙찰자가 인수할 권리는 없습니다. 임차인은 존재하나 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다. 다만, 임대료 수준(월 700만원)이 매우 높아 해당 내용에 대한 진위 확인 및 계약 조건 검토가 필요하며, 과거 지역 상권 침체 관련 정보와 학교 이전 사유 등을 고려할 때, 현재 상권 활성화 정도 및 향후 전망에 대한 추가적인 분석이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 상업 지역 입지: 일반상업지역에 위치하여 다양한 업종의 상업 활동이 가능합니다.

* 양호한 교통 및 접근성: 대로변에 접하고 있어 차량 접근이 편리하며, 인근 버스 정류장을 통한 대중교통 이용도 용이합니다.

* 권리 관계 명확: 말소기준권리보다 선순위 권리가 없고, 임차인 또한 대항력이 없어 낙찰자의 권리 인수 부담이 없습니다.

* 초등학교 인근: 옥포초등학교가 가까이 있어 잠재적인 유동인구 확보 및 지역 커뮤니티 접근성에 유리할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 감정가 2,260,000,000원으로 제시되었습니다. 현재 등기부상 채무 총액이 약 31.6억원으로 감정가를 상회하는 상황이며, 이는 채권 회수를 위한 경매 진행 가능성을 시사합니다. 임차인 인수 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시 인수되는 보증금은 없습니다. 예상 입찰가는 감정가, 주변 시세, 건물 상태, 향후 수익성, 그리고 지역 상권의 전반적인 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 현재로서는 권리 인수 부담이 없고, 상가로서의 가치와 미래 수익성을 고려한 보수적인 접근이 필요합니다. 구체적인 예상 입찰가는 추가적인 시세 조사 및 수익률 분석 후 산정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.