나이스옥션 법원경매 진주 2026타경85 [1] 경상남도 하동군 하동읍 읍내리 316-5 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산하 · 평가일 2026.03.25

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(1-1) 목조 스레이트지붕(현황 "강판지붕") 단층 건물로서, 외 벽 : 몰탈위 페인팅마감. 내 벽 : 벽지붙임 등. 창 호 : 목재창호임. 기호(1-2) 목조 스레이트지붕 단층 건물로서, 외 벽 : 목재패널붙임 등. 내 벽 : 벽지붙임 등. 기호(1-3)은 현황 "소재불명"임.

이용상태

기호(1-1) : 주택 기호(1-2) : 일반음식점

설비내역

기호(1-2)는 기본적인 위생설비, 급배수설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지"와 같이 제시외(ㄱ) 소재하고 있음.

공부와의 차이

기호(1-1)건물의 공부상 지붕은 "스레이트지붕"이나, 현황 "강판지붕"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없 음.

물건 비고

-본건은 건물만 매각임(이 사건 건물을 위하여 그 대지에 법정지상권이 성립할 여지가 있음)
-제시외 건물(감정서상 'ㄱ') 매각 포함
-목록 1-1건물은 공부상 '스레이트지붕'이나 현황 '강판지붕'인바 현황 기준으로 평가함
-목록 1-2건물은 인접지(316-6번지)상 건물과 벽체 공유함
-목록 1-3건물은 소재불명으로 평가 및 매각제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 진주지원 2026타경85 (1)

소재지: 경상남도 하동군 하동읍 읍내리 316-5

용도: 근린주택 (건축물대장상 제2종근린생활시설, 창고 / 감정평가상 주택, 일반음식점)

감정가: 27,954,600원

매각대상: 건물만 매각 (토지는 매각 대상에서 제외됨)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 김OO

1.2. 건물 정보

건물면적: 116.32㎡ (약 35.2평)

건물지분: 116.32㎡

제시외 건물 면적: 8.00㎡ (약 2.4평) (감정서상 'ㄱ', 매각 포함)

건축물대장상 주요구조: 일반목구조

사용승인일: 1963년 1월 1일

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본 물건은 경상남도 하동군 하동읍 읍내리에 위치하고 있습니다. 읍내리에 소재하여 지역의 기본적인 생활 편의시설 접근이 가능할 것으로 예상됩니다.

2.2. 접근성

구체적인 도로 접근성 정보는 제공되지 않았으나, 읍내리 소재의 근린주택으로서 지역 내 일반적인 교통망을 이용할 수 있을 것으로 보입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 물건의 말소기준권리는 2022년 11월 2일 접수된 김이곤 근저당권(채권금액 50,000,000원)입니다.

3.2. 매각 후 소멸되지 않는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 있으며, 이는 지상권입니다. 본 건물의 대지에 대해 법정지상권이 성립할 여지가 있어, 건물 소유주와 토지 소유주 간의 권리관계에 유의해야 합니다.

3.3. 소유권 및 권리 변동

* 1963-01-09: 소유권이전 (배현석)

* 2011-06-29: 소유권이전 (김태인)

* 2011-07-18: 소유권이전 (배재수, 매매)

* 2022-11-02: 근저당권 설정 (김이곤) - 말소기준권리

* 2026-02-26: 임의경매 개시결정 (채권자: 김이곤)

3.4. 임차인 현황

인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다.

임대관계는 현재 미상입니다.

금액이 미상인 임차인이 없더라도, 임대관계가 미상인 점은 향후 관리 및 이용에 있어 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

최근 주변 연립, 다세대 주택 등의 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2024년 2월, 64.63㎡ 연립주택(노블리앙) 15,800만원에 거래.

* 2026년 5월, 72.99㎡ 다세대주택(선경빌라) 7,600만원에 거래.

* 2026년 5월, 68.37㎡ 다세대주택(어울림빌) 12,000만원에 거래.

4.2. 물건 특성 및 평가

본 물건은 1963년에 건축된 노후된 근린주택입니다.

주택 및 일반음식점으로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

감정가(27,954,600원)는 건물의 연식, 상태, 그리고 특히 대지에 대한 법정지상권 성립 가능성 등 복합적인 요인을 반영하여 책정된 것으로 보입니다.

건물의 지붕이 공부상 '스레이트지붕'이나 현황 '강판지붕'으로 차이가 있으며, 일부 건물은 인접지와 벽체를 공유하는 등 구조적인 특징을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본 물건이 소재한 하동읍 읍내리는 읍의 중심지역으로, 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설(마트, 병원, 관공서 등) 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

5.2. 혐오시설 정보

주변에 혐오시설이 있다는 정보는 제공되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법정지상권 성립 가능성

본 건물의 가장 큰 리스크는 토지에 대한 법정지상권 성립 가능성입니다. 건물만 매각되므로, 건물 소유주는 토지 사용에 대해 토지 소유주와 별도의 합의가 필요하며, 경우에 따라 지료 지급 또는 건물 철거 등의 분쟁이 발생할 수 있습니다.

6.2. 건물 노후화 및 구조적 문제

1963년 준공된 건물로 60년 이상의 노후화가 진행되었습니다. 이로 인한 유지보수 비용 증가 및 건물 가치 하락이 우려됩니다.

또한, 목록 1-2 건물은 인접지 건물과 벽체를 공유하고 있어 소음, 누수 등 유지관리 상의 문제가 발생할 수 있습니다.

6.3. 공부와의 차이 및 소재불명 건물

건물 1-1호의 지붕이 공부와 현황이 다르며, 건물 1-3호는 소재불명으로 평가 및 매각 제외되었습니다. 이는 건물의 현황 파악 및 관리에 어려움을 줄 수 있습니다.

6.4. 임대관계 미상

임대관계가 미상인 점은 거주 현황, 사용 수익률 등을 정확히 파악하기 어렵게 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 하동군 하동읍 읍내리에 위치한 근린주택으로, 건물만 매각되는 특징을 가지고 있습니다. 1963년에 건축되어 건물이 매우 노후되었으며, 특히 토지에 대한 법정지상권 성립 가능성이 있어 건물 소유주와 토지 소유주 간의 잠재적 분쟁 및 추가 비용 발생 위험이 매우 높습니다.

감정가는 27,954,600원으로, 건물 면적 대비 매우 낮은 수준입니다. 이는 건물의 노후도와 법정지상권이라는 중대한 리스크를 반영한 것으로 판단됩니다. 주변 유사 부동산 시세를 고려하더라도, 본 물건의 직접적인 투자 가치 판단은 법정지상권 문제 해결 방안이 마련되거나, 해당 리스크를 감안한 특수 목적 투자자에게만 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 낮은 감정가

낮은 감정가는 초기 투자 부담을 줄여줄 수 있는 요소입니다.

8.2. 법정지상권 관련 잠재 가치 (신중 접근 필요)

법정지상권 성립 가능성은 큰 리스크지만, 장기적으로 토지 소유주와의 협상을 통해 토지 사용 권리를 확보하거나, 향후 토지 매입 기회를 모색할 수 있는 잠재적 가능성을 내포합니다. 다만, 이에 대한 면밀한 법률 검토와 전략이 필수적입니다.

8.3. 리모델링 및 재건축 잠재력

건물 노후화는 단점이지만, 법정지상권 문제가 해결된다는 전제 하에 리모델링 또는 재건축을 통해 지역 내 가치를 상승시킬 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 비교 및 분석

본 물건의 감정가는 27,954,600원입니다.

주변 연립/다세대 주택의 최근 실거래가는 ㎡당 약 100만원 ~ 220만원 수준을 보입니다.

그러나 본 물건은 1963년식의 노후 건물이며, 토지 소유권이 없고 법정지상권 성립 가능성이라는 중대한 리스크를 안고 있어 주변 시세와의 직접적인 비교는 어렵습니다.

9.2. 입찰가 고려 사항

* 감정가는 건물의 노후도와 법정지상권 위험을 반영하여 매우 낮게 책정된 것으로 보입니다.

* 법정지상권으로 인한 토지 소유주와의 분쟁 가능성 및 지료 지급 부담을 최우선으로 고려해야 합니다.

* 건물의 실제 상태 점검 및 향후 발생할 수 있는 수리, 리모델링, 또는 재건축 비용을 예상해야 합니다.

* 인수 보증금이 0원이라 임차인 관련 보증금 부담은 없습니다.

9.3. 예상 입찰가 범위

상기 고려사항, 특히 법정지상권이라는 치명적인 위험을 감안할 때, 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 결정될 필요가 있습니다. 법정지상권 문제가 해결될 가능성이 희박하거나, 건물 상태가 매우 좋지 않다고 판단될 경우 유찰될 가능성도 배제할 수 없습니다.

그러나 해당 물건의 법정지상권 문제를 해결할 수 있는 투자자라면, 낮은 감정가를 바탕으로 투자 가치를 모색할 수 있습니다.

안정적인 투자를 위해서는 감정가인 27,954,600원 수준을 시작으로, 법률 검토 결과에 따라 35,000,000원을 초과하지 않는 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

본 물건의 성공적인 투자는 법정지상권 문제에 대한 철저한 조사와 해결 전략에 달려 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.