나이스옥션 법원경매 창원 2026타경10263 [1] 경상남도 창원시 성산구 대방동 358 대방대동아파트 106동 16층 1608호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청명 · 평가일 2026.03.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 성산구 대방동 소재 '대방초등학교' 동측 인근에 위치하는 '대방대 동아파트' 106동 16층 1608호로서, 부근은 아파트지대로서 동유형의 아파트단지, 근린생활시 설, 단독주택 등이 위치하고 있어 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 위치 및 대중교통수단의 통행횟수 등을 고려할 때, 제반 대 중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 16층건 중 16층 1608호로서, - 외벽: 몰탈위페인팅마감 등. - 내벽 및 천정,바닥: 폐문부재로 조사치 못함. - 창호: PVC창호 등임.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임.

설비내역

제반 위생설비 및 급배수설비, 소방설비, 난방설비, 승강기 등의 설비가 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 완경사지대의 자체지반 대체로 평탄한 장방형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대지권의 목적인 토지는 북측 및 남측, 동측으로 대로 및 중로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(2013-05-30)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-06-11)(안남초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역 (대방중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(대방초등학교)<교육환경 보호에 관 한 법률>, 상대보호구역(대암고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(해바라기 유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2014-06-11)(안남초등학교)<교육환경 보 호에 관한 법률>, 절대보호구역(대방중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(대 방초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(해바라기유치원)<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기 타: 본건은 현장조사시 폐문부재(이해관계인 부재) 상태로 인해 내부구조 및 제반 상황 등은 인근 탐문조사, 집합건축물대장, 외부관찰 등에 의한 통상적인 상태에 의거 하 였으니, 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

신청채권자 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고, 대항력 포기하며 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 2026.09.02.자로 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 창원지방법원 2026타경10263 (1)

* 소재지: 경상남도 창원시 성산구 대방동 358 대방대동아파트 106동 16층 1608호

* 용도: 아파트

* 감정가: 204,000,000원

* 면적:

* 토지: 28.91㎡ (약 8.75평)

* 건물 (전용면적): 59.99㎡ (약 18.15평)

* 건물 (분양면적): 제공되지 않음

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (추정)

* 건축년도: 1992년

1.1. 입지조건

* 위치: 경상남도 창원시 성산구 대방동에 위치한 대방대동아파트 106동 16층 1608호입니다.

* 주변 환경: 대방초등학교 동측 인근에 위치하며, 아파트 단지와 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재한 주거 밀집 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 편의성도 보통 수준으로 평가됩니다.

* 토지 이용 계획: 제3종일반주거지역에 속해 있으며, 대로 및 중로와 접해 있어 도로 접근성이 양호합니다. 다만, 다수의 초·중·고등학교 및 유치원과 인접하여 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대·절대 보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 본 건은 창원지방법원에서 진행하는 부동산강제경매 사건입니다.

* 말소기준권리: 2026년 3월 4일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(등기부 순위 갑4)이 말소기준권리이며, 이보다 선순위의 권리는 매각으로 소멸됩니다.

* 임차인 현황:

* 김동윤: 대항력 있는 임차인으로, 2022년 10월 11일 전입 및 확정일자를 받았습니다. 임대차보증금은 215,000,000원이며, 을구 순위 5번 주택임차권등기를 경료했습니다.

* 이경택: 대항력 없는 임차인으로, 보증금 및 차임 정보가 없습니다. (주요 인수 대상은 김동윤 임차인입니다.)

* 주요 권리사항:

* 을구 순위 5번 주택임차권 (김동윤, 215,000,000원, 2024년 10월 14일 접수): 본 임차인은 대항력이 있어 매수인에게 인수됩니다. 배당 절차에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 잔여 보증금은 매수인이 인수해야 합니다.

* 등기부총채권액: 215,000,000원 (강제경매 채권액)

1.3. 상권분석

* 본 건은 전형적인 대단지 아파트의 배후 상권을 형성하고 있습니다.

* 단지 내 및 인근에 위치한 근린생활시설을 통해 기본적인 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 상업 시설 밀집 지역과의 거리는 있으나, 거주지의 편의성을 고려할 때 생활권 내에서 대부분의 수요 충족이 가능합니다.

1.4. 생활정보

* 단지 정보: 대방대동아파트 (1992년 9월 28일 사용승인)

* 총 세대수: 약 1,836세대

* 층수: 16층 건물 중 16층 (해당 물건)

* 주차: 총 723대 (아파트 규모 대비 보통 수준)

* 편의시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등이 마련되어 있습니다.

* 주변 교육 시설: 대방초등학교, 대방중학교, 대암고등학교, 해바라기 유치원 등이 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수: 을구 5번 순위의 김동윤 임차인의 보증금 215,000,000원은 매수인이 인수해야 하는 가장 큰 부담입니다. 배당에서 전액 변제받지 못할 경우, 잔액을 매수인이 추가로 부담해야 합니다.

* 폐문부재로 인한 내부 상태 미확인: 현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부 구조 및 상태를 정확히 파악하기 어려웠습니다. 외부 관찰 및 탐문 조사를 바탕으로 작성되었으므로, 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있습니다.

* 건축 연도: 1992년에 건축되어 노후화에 따른 유지보수 및 재건축/리모델링 시기를 고려해야 합니다.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 주로 주거 및 교육 시설 위주로 구성되어 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 창원시 성산구의 양호한 주거 환경과 교육 인프라를 갖춘 아파트입니다.

* 그러나 2억 1,500만원에 달하는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담은 본 건의 투자 매력도를 크게 낮추는 요인입니다.

* 임차인의 보증금 인수 문제를 면밀히 고려하여 신중한 입찰 결정이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 임차인 보증금 인수 후 시세차익 가능성: 인수되는 보증금액을 고려하더라도, 시세 대비 저렴하게 낙찰받을 경우 향후 가치 상승을 통한 수익 창출이 가능할 수 있습니다.

* 우수한 교육 및 생활 환경: 초·중·고등학교가 인접해 있어 교육 환경이 뛰어나며, 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 204,000,000원

* 인수 보증금: 215,000,000원

* 시세 분석:

* 본 건의 전용면적은 59.99㎡ (약 18.15평)입니다.

* 최근 2026년 7월 거래된 유사 면적(49.94㎡, 약 15.1평)의 매매가는 13,300만원 ~ 16,300만원 수준입니다.

* 가장 유사한 면적(59.99㎡)의 최근 전세가는 2026년 5월 기준 13,275만원 ~ 16,500만원으로 형성되어 있습니다.

* 이를 토대로 본 건의 현재 시세는 대략 1억 8천만원 ~ 2억원 내외로 추정할 수 있습니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 본 건은 2억 1,500만원의 보증금을 인수해야 하므로, 총 투자 비용은 '낙찰가 + 215,000,000원'이 됩니다.

* 따라서, 낙찰가는 총 투자 비용이 시장 가치를 초과하지 않도록 신중하게 결정해야 합니다.

* 현재 시세(1.8억~2.0억)를 고려할 때, 보증금 인수 부담으로 인해 낙찰가는 시세보다 낮게 형성될 가능성이 높습니다.

* 보수적으로 접근하여, 인수 보증금 부담을 감안한 적정 낙찰가 범위는 1억 5천만원 ~ 1억 7천만원으로 예상됩니다.

* 최종 예상 입찰가: 150,000,000원 ~ 170,000,000원

* 주의사항: 위 예상 입찰가는 제공된 정보와 현재 시장 상황에 기반한 추정치입니다. 실제 입찰 시에는 임차인의 배당 여부, 추가적인 현장 조사, 주변 시세 변동 등을 종합적으로 검토하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.