나이스옥션 법원경매 울산 2026타경119 [1] 울산광역시 울주군 범서읍 천상리 578 천상청구그린타운 102동 12층1201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 율목 · 평가일 2026.03.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 범서읍 천상리 소재 "천상고등학교" 남동측 인근에 위치하는 천상청구그린타운 102동 12층 1201호로서 주변은 아파트단지 및 근린생활시설, 학교, 임야 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 22층건중 12층 1201호로서 외 벽 : 시멘트몰탈위 페인트 마감. 내 벽 : 벽지바름, 일부 타일. 창 호 : 샷시이중창호.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

위생급배수시설, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대의 자체지반 평탄한 부정형의 토지로 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 및 주변 가로망상태 보통시됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,보전녹지지역, 자연녹지지역, 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8-10m)(접합), 중로1류(폭 20-25m)(저촉), 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육롼경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2026타경119 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 범서읍 천상리 578 천상청구그린타운 102동 12층1201호

용도: 아파트

감정가: 185,000,000원

건물면적: 84.86㎡ (약 25.67평) (전용면적)

토지면적: 28.80㎡ (약 8.71평) (토지지분)

건축년도: 1998년 (사용승인일 1998.08.21)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 국OOO (국민은행 추정)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 울산광역시 울주군 범서읍 천상리 소재 "천상고등학교" 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 임야 등으로 형성된 지역입니다.

* 교통: 본 건까지 차량 출입이 가능하며, 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다. 단지 내 및 주변 가로망 상태 또한 보통 수준입니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본 건 토지는 도시지역, 보전녹지지역, 자연녹지지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한 소로2류(폭 8-10m)(접합) 및 중로1류(폭 20-25m)(저촉)에 해당합니다. 그 외 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을7 (2015-07-15, 국민은행 근저당)

* 인수되는 권리: 본 건 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이며, 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 등기부채권 총액: 287,400,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 한

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-08-07

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상권: 본 건이 속한 천상청구그린타운 단지 내 및 인근에 근린생활시설이 위치하고 있어 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

* 단지 내 편의시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 천상고등학교가 남동측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 주거 환경: 아파트 단지가 밀집된 지역으로, 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 건물 정보: 본 건은 천상청구그린타운 102동의 12층에 위치한 아파트로, 해당 동은 총 22층으로 구성되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 1998년 사용승인된 건물로, 2026년 기준 28년차에 해당하여 시설 노후화에 대한 점검 및 유지보수 필요성을 고려해야 합니다.

* 토지 이용 계획 저촉: 본 건 토지가 중로1류(폭 20-25m) 도로와 저촉되는 부분이 있어, 향후 도로 확장이나 재건축 등 개발 계획 수립 시 영향을 받을 수 있습니다.

* 각종 지역 제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역 등으로 지정되어 있어, 토지 이용이나 건축 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 울주군 범서읍에 위치한 천상청구그린타운 102동 12층 1201호 아파트 경매 건입니다. 주변에 학교 및 근린생활시설이 인접해 있어 실거주 목적에 적합한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리 분석 결과, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸되며, 임차인 또한 대항력이 없어 명도 과정에서의 금전적 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 건물의 노후화 및 토지 이용 계획상 도로 저촉, 각종 지역 제한 등은 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 실거주 측면: 편리한 생활 인프라와 교육 환경을 갖춘 지역에 위치하여 장기적인 거주 목적으로 고려해볼 만합니다.

* 시세 차익 측면: 최근 실거래가와 감정가를 비교 분석하여 적정 입찰가를 산정하고, 향후 지역 개발 가능성 등을 고려한 투자 가치를 판단해야 합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

본 건은 84.86㎡ 면적으로, 제공된 최근 매매 정보에 따르면 동일 면적(84.86㎡)의 9층 매물이 2026년 6월 7일에 185,000,000원에 거래되었습니다. 이는 본 건의 감정가와 동일한 금액입니다. 본 건은 12층으로, 9층 매물 대비 층수 이점이 있어 시세보다 높은 가치를 가질 수 있습니다. 또한, 동일 면적의 7층 전세 보증금이 160,000,000원인 점을 고려하면, 매매 시세는 185,000,000원 수준에서 형성되어 있다고 볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가 산정:

인수되는 보증금은 0원이므로, 순수하게 시세 및 입찰 경쟁을 고려하여 결정해야 합니다. 최근 9층 매물이 감정가와 동일한 185,000,000원에 거래된 점과 본 건의 12층이라는 층수 이점을 감안할 때, 감정가 이상으로 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

* 추정 입찰가 범위:

최소 입찰가는 감정가인 185,000,000원부터 시작할 수 있습니다. 층수 이점 및 시장 상황을 고려하여 공격적으로 입찰할 경우, 최대 110%~115% 수준인 203,500,000원 ~ 212,750,000원 범위 내에서 경쟁률을 참고하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

2. 주변 시설 확인

* 혐오시설 검색 결과: 제공된 정보 및 일반적인 검색 결과 상, 본건 아파트 단지 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 인근에 학교(천상고등학교)가 위치하고 있어, 혐오시설과의 근접 가능성은 낮을 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.