나이스옥션 법원경매 울산 2026타경102 [1] 울산광역시 울주군 두동면 구미리 산230-1 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 양산감정 · 평가일 2026.03.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 두동면 구미리 소재 '주원마을' 남동측 인근에 위치하는 토지 로서 주위는 자연림, 농경지, 주택 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건인근까지 차량접근 거능하며 대중교통사정은 불편시됨.

형태 및 이용상태

남동측 하향 완경사를 이루는 사다리형의 토지로서 자연림상태임.

인접 도로상태

지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지 관리법>, 공장설립승인지역(1호)<수도법>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

본 건 토지는 지적도상 맹지임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 울산지방법원 2026타경102 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 두동면 구미리 산230-1

용도: 임야

토지면적: 3306.00㎡ (약 999.0 평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

매각대상: 토지 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOO

1.2. 감정평가 요약

감정가: 195,054,000원

토지감정요항표:

- 위치 및 주위환경: 본 건은 울산광역시 울주군 두동면 구미리 소재 '주원마을' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 자연림, 농경지, 주택 등으로 형성된 지역임.

- 교통상황: 본 건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통 사정은 불편한 편임.

- 형태 및 이용상태: 남동측 하향 완경사를 이루는 사다리형의 토지로서 자연림 상태임.

- 인접 도로상태: 지적도상 맹지임.

- 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 보전산지, 임업용산지, 공장설립승인지역임.

- 제시목록 외 물건: 없음

- 공부와의 차이: 없음

- 기타참고사항: 임대관계는 미상임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 울산광역시 울주군 두동면 구미리 '주원마을' 동남측 인근에 소재하며, 주변은 자연림, 농경지, 주택이 혼재된 지역으로 비교적 조용한 자연환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근은 인근까지 가능하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 것으로 예상됩니다. 이는 일상생활 및 물류 이동 시 고려해야 할 사항입니다.

2.3. 토지형태 및 이용상태

토지는 남동향으로 완만한 경사를 이루는 사다리형이며, 현재 자연림 상태로 이용되고 있습니다. 경사로 인한 개발의 제약이 있을 수 있습니다.

2.4. 인접 도로상태

지적도상 맹지에 해당하여, 본 토지에 직접적으로 연결된 도로가 없습니다. 이는 토지 이용 및 건축 시 가장 큰 제약 요인이 될 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 건에는 소유권 이전, 근저당, 지상권 설정, 소유권이전청구권 가등기, 강제경매 등 다수의 권리 변동이 등기되어 있습니다.

3.2. 말소기준권리

본 경매의 말소기준권리는 2022년 04월 07일에 접수된 창녕군산림조합의 근저당권(을10)입니다.

3.3. 인수되는 권리

일반적으로 말소기준권리보다 후순위 권리는 매각으로 소멸되나, 특수 권리의 경우 인수될 가능성이 있습니다. 본 건의 경우, 등기부등본상 표기된 권리들은 말소기준권리보다 후순위에 있거나 말소 예정으로 보입니다. 다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요'라는 문구가 있으나, 등기부상 지상권(을13)은 '말소'로 표기되어 있어 실제 인수되는 권리가 있는지 추가 확인이 필요합니다.

3.4. 특수권리 분석

2022년 04월 20일에 접수된 정지수 명의의 소유권이전청구권 가등기(갑13)가 말소되지 않고 남아있을 가능성이 있습니다. 가등기는 향후 본등기로 이어질 경우 소유권에 영향을 미칠 수 있는 중요한 권리이므로, 입찰 전 반드시 말소 여부를 재확인해야 합니다.

3.5. 임차인 현황

임차인 현황표상 인수할 보증금 합계는 0원이며, 별도로 등기된 임차인 정보는 확인되지 않습니다. 따라서 임차인으로 인한 추가 부담은 없을 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 울산광역시 도시지역, 자연녹지지역에 속해 있으며, 가축사육제한구역, 보전산지, 임업용산지, 공장설립승인지역(수도법)으로 지정되어 있습니다. 이는 토지 개발 및 이용에 있어 다양한 법적 제약이 따름을 의미합니다. 특히 보전산지 및 임업용산지는 산지 이용에 대한 규제가 엄격하며, 공장설립승인지역은 특정 업종의 설립에 제한이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

주변 검색 결과, 본 건은 울산광역시 울주군 두동면 구미리 '주원마을' 인근에 위치하며, 자연림과 농경지가 많은 지역입니다. 인근에 특별한 혐오시설이나 대규모 상업 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 주원마을을 비롯한 인근 지역에는 주택들이 분포하고 있어, 전원생활 또는 귀촌을 고려하는 경우 잠재적인 생활 환경을 파악할 수 있습니다. 다만, 대중교통이 불편한 점은 생활 편의 측면에서 고려해야 할 요소입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 맹지

가장 큰 리스크는 본 건이 지적도상 맹지라는 점입니다. 도로에 직접 접해 있지 않아 토지 이용 및 건축 시 건축법 상 도로 확보 요건을 충족하기 어렵습니다. 이는 토지 가치를 크게 하락시키는 요인이 될 수 있습니다.

6.2. 가등기

정지수 명의의 소유권이전청구권 가등기가 말소되지 않고 인수될 경우, 소유권 분쟁의 소지가 있습니다.

6.3. 개발 제한

도시지역 내 자연녹지지역, 보전산지, 임업용산지 등의 복합적인 용도지역 지정은 토지 개발 가능성을 제한합니다. 건축이나 개발 시 관련 법규 및 규제를 철저히 검토해야 합니다.

6.4. 접근성

대중교통 이용이 불편하고, 차량 접근성도 인근까지 가능하나 도로 상황에 따라 다소 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 울산광역시 울주군 두동면 구미리에 위치한 임야로, 비교적 조용한 자연환경을 갖추고 있습니다. 감정가는 195,054,000원이며, 토지 면적은 3306.00㎡입니다. 그러나 지적도상 맹지라는 점, 소유권이전청구권 가등기의 존재, 그리고 엄격한 토지 이용 규제는 주요 리스크 요인입니다. 접근성 또한 대중교통 이용 시 불편함을 수반합니다. 이러한 제약 사항들을 고려할 때, 본 건은 단순 투자 목적보다는 명확한 개발 계획이나 토지 이용 목적을 가진 실소유주 또는 특정 목적을 위한 투자가에게 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 자연환경: 울주군의 자연 녹지 지역에 위치하여 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다.

* 개발 잠재력: 맹지 해소 및 관련 법규 검토를 통해 개발 가능성을 확보한다면, 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 주변 마을과의 연계: 인근 주원마을 등과의 연계를 통해 지역 사회 내에서 활용 방안을 모색할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 195,054,000원을 기준으로 하되, 맹지라는 치명적인 단점과 가등기, 개발 제한 등의 리스크를 충분히 반영하여 신중하게 결정해야 합니다. 도로 확보 방안 마련 비용, 가등기 관련 법적 검토 비용 등을 고려하여 감정가의 70~90% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다. 다만, 이는 시장 상황 및 입찰 참여자들의 판단에 따라 달라질 수 있으므로, 철저한 현장 조사와 법률 검토 후 최종 입찰가를 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.