나이스옥션 법원경매 대구서부 2026타경3237 [1] 대구광역시 달성군 화원읍 성산리 512-7 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명석감정 · 평가일 2026.03.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달성군 화원읍 명곡리 소재 ‘달성중학교’ 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트단지, 소규모의 공장 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 번호 (1, 2) 토지는 일단으로 차량 접근이 가능하며, 버스, 도시철도 등의 대중교통 사정, 간선도로등의 일반적인 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

본건 번호 (1, 2) 토지는 일단으로 인근지와 대체로 동고평탄한 대략 가장형으로 '주상용' 건물의 부지입니다.

인접 도로상태

본건 번호 (1, 2) 토지는 일단으로 동측 폭 약 10m 아스팔트포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

번호 (1) 토지는 제2종일반주거지역(2017-01-20)이며, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(달성중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(화원큰별유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>입니다. 번호 (2) 토지는 제2종일반주거지역(2017-01-20)이며, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(달성중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(화원큰별유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계 : 미상입니다. (나) 기 타 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 번호 (3) 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층으로 - 사용승인일 : 2004.10.19. - 지 붕 : 평슬래브 및 경사아스팔트슁글 - 외 벽 : 화강석붙임, 드라이비트 등 마감 - 내 벽 ; 몰탈위 페인트, 벽지, 타일 등 마감 - 바 닥 : 자기질타일, 아스타일, 강마루, 장판지깔기 및 일부 타일깔기 등 마감 - 천 정 : 텍스, 벽지 등 - 창 호 : 샤시 창호에 유리끼움 등 입니다.

이용상태

본건 번호 (3) 건물 1~3층은 '근린생활시설', 4~5층은 '다가구주택'입니다.

설비내역

본건 번호 (3) 건물은 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 위생 및 급배수설비, 4~5층은 도시가스, 세대별난방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

'지적 및 건물개황도', '사진용지'와 같이 종물 및 부합물인 번호 (ㄱ~ㄹ) 제시외건물이 소재하고, 번호 (ㄷ, ㄹ) 제시외건물은 1층 '멕시칸치킨호프' 임차인 소유인 것으로 주장 하고 있으며, 건축면적에 포함되지 않는 발코니, 옥탑계단실 등이 있습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계 : 미상입니다. (나) 기 타 : 가. 본건 기계기구는 식품제조용 기계기구 등으로서 본건 번호 (3) 건물 2~3층에 설치되어 있습니다. 나. 본건 번호 (5, 6, 7의 1대, 9, 10, 11, 12의 4대, 14) 기계기구는 소재불명입니다.

물건 비고

일괄매각(제시외 건물 포함). 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

1.1. 1. 사건 번호: 대구서부지원 2026타경3237 (1)

1.1. 2. 경매 구분: 부동산임의경매

1.1. 3. 채권자: 농OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

1.2. 1. 소재지: 대구광역시 달성군 화원읍 성산리 512-7

1.2. 2. 용도: 근린주택 (1-3층 근린생활시설, 4-5층 다가구주택)

1.2. 3. 감정가: 2,459,841,560 원

1.2. 4. 토지 면적: 539.00 ㎡ (약 163.06 평)

1.2. 5. 건물 면적: 1522.08 ㎡ (약 460.44 평)

1.2. 6. 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 7. 주의사항: 일괄매각(제시외 건물 포함). 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함.

1.2. 8. 특수 물건 정보: 대항력 있는 임차인 있음.

2. 입지 조건

* 본건은 대구광역시 달성군 화원읍 명곡리 소재 ‘달성중학교’ 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경은 근린생활시설, 아파트 단지, 소규모 공장 등으로 형성되어 있습니다.

* 토지는 동측 폭 약 10m 아스팔트 포장도로에 접하고 있어 차량 접근이 가능하며, 대중교통 사정은 보통입니다.

* 지역 지구는 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(달성중학교, 화원큰별유치원)에 해당합니다.

3. 권리 분석

* 등기부등본 상 다수의 가압류 및 근저당권이 설정되었으나, 모두 말소 예정인 것으로 확인됩니다. 말소기준권리는 농협은행주식회사 근저당권입니다.

* 현재 인수할 사항은 없는 것으로 보이나, '주의사항'에 명시된 바와 같이 대항력 있는 임차인이 존재하며, 경매 절차에서 배당을 통해 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 할 수 있습니다.

* 채권 총액은 등기부채권 총액 기준으로 토지 4,688,343,757원, 건물 4,613,491,787원 수준으로 매우 높습니다.

* 임차인 현황:

* 김

* 보증금: 35,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017-05-19

* 확정일자: 2026-03-09

* 배당신고일자: 2026-03-11

* 대항력: 있음

* 김

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2013-08-14

* 확정일자: -

* 배당신고일자: -

* 대항력: 있음

* 남기백

* 보증금: 15,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2026-02-26

* 확정일자: 2026-02-12

* 배당신고일자: 2026-03-13

* 대항력: 없음

* 신

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017-09-22

* 확정일자: 2017-09-14

* 배당신고일자: 2026-03-12

* 대항력: 있음

* 안주현

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-08-07

* 확정일자: -

* 배당신고일자: -

* 대항력: 없음

* 유

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2012-10-15

* 확정일자: 2017-10-23

* 배당신고일자: 2026-03-13

* 대항력: 있음

* 이

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 1,300,000원

* 전입일자: 2010-08-12

* 확정일자: 2025-07-07

* 배당신고일자: 2026-03-16

* 대항력: 있음

4. 상권 분석

* 본 건물은 1-3층 근린생활시설과 4-5층 다가구주택으로 구성된 복합 용도의 근린주택입니다.

* 주위가 근린생활시설, 아파트 단지, 소규모 공장 등으로 형성된 지역으로, 상권은 복합적인 성격을 띱니다.

* ‘달성중학교’ 인근에 위치하여 학생 및 교직원 대상의 상업 시설 수요가 있을 수 있습니다.

* 건물은 ‘주상용’ 건물 부지로 이용되고 있습니다.

5. 생활 정보

* 교육 시설: 달성중학교, 화원큰별유치원 등과 인접하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 버스 및 도시철도 등 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

* 주변 환경: 주거 단지와 상업 시설, 소규모 공장이 혼재된 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성: 총 5명의 대항력 있는 임차인(김 , 김 , 신 , 유 , 이 )이 있으며, 이들의 보증금 총액은 365,000,000원에 달합니다. 경매 절차에서 배당을 통해 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 할 수 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 '주의사항'의 인수 가능성이 상반되므로, 정확한 인수 금액 확인이 필수적입니다.

* 제시외 건물 존재: 건물 면적 외 별도로 제시외 건물이 존재하며, 이와 관련된 사항은 확인이 필요합니다. (단, 일부 제시외 건물에 대한 소유권 주장 철회됨).

* 높은 채권 총액: 등기부상 채권 총액이 매우 높아, 낙찰 후에도 채권자들과의 관계 및 잔여 채무 등에 대한 추가적인 법률 검토가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 대구 달성군 화원읍에 위치한 5층 규모의 근린주택으로, 근린생활시설과 다가구주택으로 복합 이용 중입니다.

* 달성중학교 인근의 입지와 제2종일반주거지역으로 지정된 토지는 주거 및 상업적 활용 가능성을 높입니다.

* 다수의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이들의 보증금 인수 여부가 본 물건의 주요 리스크 요인입니다.

* 감정가는 24억 5984만 원 수준으로 높게 평가되었으나, 잠재적 인수 보증금 및 복잡한 권리 관계 등을 신중하게 고려한 입찰 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 복합 용도 건물: 근린생활시설과 다가구주택으로 구성되어 있어, 상가 임대 수익과 주택 임대 수익을 동시에 기대할 수 있습니다.

* 입지: 학교 등 교육 시설 및 주거/상업 시설이 혼재된 지역에 위치하여 안정적인 수요가 예상됩니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용도를 높일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 2,459,841,560원입니다. 이는 본 물건의 현재 시장 가치를 나타내는 중요한 기준입니다.

* 제공된 주변 연립/다세대 주택의 최근 매매 정보(2026년 2월, 76.64㎡ 면적의 다세대 주택 unit이 115,000,000원에 거래)는 본 근린주택과는 부동산 종류 및 규모 면에서 직접적인 비교가 어렵습니다. 해당 정보는 지역 내 주택 시장의 일반적인 동향을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

* 본건은 근린주택으로 상가 및 주택의 복합 용도를 가지며, 토지 및 건물 면적이 상당하므로, 유사한 규모 및 용도의 거래 사례를 통해 정확한 시세 분석이 필요합니다.

* 가장 큰 투자 고려 사항은 대항력 있는 임차인들의 보증금 인수 위험입니다. 임차인 보증금 총액 365,000,000원을 고려하여, 경매 배당 결과 및 인수 가능성을 면밀히 검토 후 입찰가를 산정해야 합니다.

* 따라서, 감정가격을 기준으로 하되, 잠재적 인수 보증금 및 추가적인 권리 관계를 고려하여 보수적인 접근이 권장됩니다. 정확한 예상 입찰가는 현장 조사와 법률 검토를 통해 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.