나이스옥션 법원경매 울산 2026타경10313 [1] 울산광역시 남구 신정동 508-4 대상웰리움 5층505호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2026.03.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 남구 신정동 소재 '울산중앙초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위에 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통시됩니다.

건물의 구조

기호(가)는 2019.10.22.자로 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상 18층 건물 내 제5층 제505호로서, 현상 및 관리상태는 보통시되며, 외벽 : 몰탈위 페인팅, 치장석 붙임 등 내벽 : 벽지 및 타일 붙임 등 창호 : 샷시창호등입니다.

이용상태

공부 및 현황 업무시설(오피스텔), 공동주택으로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 도시가스설비, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 가장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔), 공동주택 건물의 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

(1) 신정동 508-4 도시지역, 일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-03-30)(울산중앙초등학교)<교육환경보호에 관한 법률> (2) 신정동 508-5 도시지역, 일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-03-30)(울산중앙초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> (3) 신정동 508-11 도시지역, 일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-03-30)(울산중앙초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2026타경10313 (1)

소재지: 울산광역시 남구 신정동 508-4 대상웰리움 5층505호

건물 구조: 철근콘크리트구조, 지하1층 지상18층 건물 내 5층 505호

사용승인일: 2019.10.22.

용도: 오피스텔 (업무시설/공동주택 이용 중)

감정가: 210,000,000원

토지면적: 10.65㎡ (약 3.22평)

건물면적: 64.04㎡ (약 19.37평)

건물 공급면적 (추정): 약 96.08㎡ (약 29평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.1. 입지조건

본건은 울산광역시 남구 신정동 소재 '울산중앙초등학교' 북서측 인근에 위치합니다.

주변에는 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하여 주거 및 상업 기능이 혼재된 지역입니다.

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리합니다.

토지이용계획상 일반상업지역으로 분류되어 있으며, 소로3류(폭 8m 미만) 도로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

소유권: 대상웰리움(O/T) 건물은 2019년 10월 사용승인되었으며, 소유권 이전(매매)은 오세한에게 이루어졌습니다.

등기부 요약:

* 갑4: 소유권이전 3번 신탁등기 말소 (2021-06-04)

* 갑5: 소유권 이전 (매매) (2021-06-04)

* 을1: 주택임차권 (2024-06-21) - 임차인: 김진태, 임대차보증금: 220,000,000원, 전입일자: 2022-05-31, 확정일자: 2022-05-16. 본 임차권은 매수인에게 인수됩니다.

* 갑6: 압류 (2024-09-12) - 남구(울산광역시), 말소기준권리로 등재되어 매각으로 소멸됩니다.

* 갑7: 강제경매 (2026-03-04) - 주택도시보증공사, 임의경매개시결정, 매각으로 소멸됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 220,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-05-31

* 확정일자: 2022-05-16

* 대항력: 있음

* 권리분석 상, 해당 임차인은 대항력 있는 임차인으로, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 신정동 일대는 울산의 주요 상업 및 주거 지역 중 하나로, 풍부한 근린생활시설과 배후 주거 단지를 갖추고 있습니다.

특히, 울산중앙초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호하며, 주변에 다양한 상업 시설이 있어 생활 편의성이 높습니다.

대상웰리움 오피스텔은 2019년 준공되어 비교적 신축 건물에 속합니다.

1.4. 생활정보

주변 교육시설로는 울산중앙초등학교가 가까이 있으며, 기타 학군 정보는 인근 학교들을 통해 확인할 수 있습니다.

다양한 상업시설, 병원, 관공서 등이 인근에 소재하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

차량 이용 시 약 6m 내외의 포장도로에 접해 있어 접근성이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 선순위 임차인(김 )의 보증금 220,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다.

이 인수해야 할 보증금은 감정가 210,000,000원을 초과하는 금액으로, 총 인수 비용이 상당할 수 있습니다.

금액이 미상인 경우는 아니지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 전액 또는 일부를 인수해야 하는 상황이므로 투자 시 각별한 주의가 필요합니다.

주변에 직접적인 혐오시설이 있다는 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건 대상웰리움 오피스텔은 신정동의 우수한 입지 조건과 비교적 신축 건물이라는 장점을 가지고 있습니다.

다만, 220,000,000원에 달하는 선순위 임차인의 보증금을 매수인이 인수해야 한다는 점은 가장 큰 부담 요인입니다. 이는 감정가보다 높은 금액으로, 총 매입 비용이 시세 대비 경쟁력을 갖추는지 면밀히 분석해야 합니다.

이러한 위험 요소를 감안할 때, 보수적인 관점에서 접근할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

울산 남구 신정동은 지역 내에서도 주거 및 상업 기능이 발달한 지역으로, 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

2019년에 준공된 건물로, 비교적 최신 설비를 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정합니다.

감정가(210,000,000원)와 임차인의 인수 보증금(220,000,000원)을 고려할 때, 현재 시장 가치를 보수적으로 추정하여 산정해야 합니다.

만약 본 건의 현재 시장 가치가 감정가 수준인 210,000,000원이라고 가정할 경우, 매수인이 부담해야 할 입찰가는 시장 가치에서 인수 보증금을 제외한 금액, 즉 210,000,000원 - 220,000,000원 = -10,000,000원 이 됩니다.

이는 경매에서 입찰가가 0원 또는 마이너스가 될 수 없음을 의미하며, 실질적으로는 입찰가에 인수 보증금을 더한 총 인수 비용이 시장 가치를 초과할 가능성이 매우 높음을 시사합니다.

따라서, 매우 낮은 금액으로 입찰하거나, 유찰 가능성을 염두에 두고 신중하게 접근해야 합니다.

예상 입찰가: 1,000,000원

총 예상 부담액 = 입찰가(1,000,000원) + 인수 보증금(220,000,000원) = 221,000,000원.

본 총 예상 부담액이 현재 시세 대비 경쟁력이 있는지 철저히 검토 후 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.