나이스옥션 법원경매 경주 2026타경10088 [1] 경상북도 경주시 천북면 물천리 931-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대구 · 평가일 2026.03.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 천북면 물천리 "경주승마장" 북서측 약 800m 지점에 위치하는 토지·건물(팬션)로서, 경주 보문단지 외곽지대에 농경지와 농촌취락 및 팬션 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

차량 접근 가능하며, 대중 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호 1, 4) : 대략 방형의 인접 택지와 평탄하게 조성된 팬션부지이며, 서측 농경지보다는 높게 조성된 상태임. 기호 3, 6) : 폭이 좁은 공용의 사도로서 쇄석 포장임.

인접 도로상태

동측으로 폭 약 12m 의 아스팔트포장도로와 접하며, 폭 약 4m 의 사도로 통함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

기호1, 4) 양 지상에 걸쳐 설치된 수영장(제시외 건물 등 ㅁ)이 소재하며, 동일인 소유로 추정되어 정상평가하였으니 업무처리시 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

건물 감정평가요항표 참조

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2, 5) : 일반철골구조 아스팔트싱글지붕 2층건으로 외벽 : 사이딩 패널 및 일부 돌붙임 내벽 : 목재, 벽지, 타일 등 마감 창호 ; 하이샛시 유리 2중창 등 (사용승인일 - 기호 2: 2014.06.11., 기호 5: 2014.06.13.)

이용상태

단독주택 : 실제 풀장을 갖춘 팬션용임.

설비내역

위생·급배수설비, 냉·난방시설 등

부합물 및 종물

토지건물감정평가명세표 및 건물개황도 참조

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 임대여부 및 임대조건 확인하지 못함. 2) 기 타 : 본건 건물은 잠금장치 및 점유자 부재로 내부조사가 불가하여 외부에서의 개략적인 조사 및 본건 평가사례의 감정평가 내용 등을 참작하여 평가하였음.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. [목록1] 지상에 이동용이한 컨테이너 매각 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경상북도 경주시 천북면 물천리 931-3 소재의 단독주택(펜션)입니다.

사건번호는 경주지원 2026타경10088 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 1,076,401,100원입니다.

토지면적은 총 1,181.00㎡ (약 357.22평)이며, 매각대상 토지지분은 998.75㎡ (약 302.17평)입니다.

건물면적은 총 444.60㎡ (약 134.40평)이며, 건물 전체가 매각대상입니다.

건물 제시외면적은 72.20㎡입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경상북도 경주시 천북면 물천리 "경주승마장" 북서측 약 800m 지점에 위치합니다.

경주 보문단지 외곽 지역으로, 주변에는 농경지, 농촌취락 및 펜션 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

본건 부지는 남서측 농경지보다는 높게 조성되어 있으며, 북측 및 동측은 폭 약 4m의 사도를 통해 폭 약 12m의 아스팔트 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획상 본건은 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(일부제한(200))에 해당합니다.

주변 관광지로는 경주승마장, 경주보문관광단지 등이 차량으로 이동 가능한 거리에 있습니다.

주변 시설 조사 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 대규모 시설(폐기물 처리장, 하수종말처리장 등)은 파악되지 않았습니다. 다만, 계획관리지역의 특성상 일부 소규모 공장이나 축사 등이 산재할 수 있습니다.

1.1. 1. 건축물 현황

제공된 건축물표제부 정보에 따르면, 본건은 두 개의 건물(건물 2, 건물 5)로 구성되어 있습니다.

건물 2: 경상북도 경주시 천북면 물천리 931-3번지 (도로명 주소: 경상북도 경주시 천북남로 495-5), 일반철골구조, 2층 단독주택으로, 사용승인일은 2014년 6월 11일입니다. 연면적은 216.54㎡ (약 65.51평)입니다.

건물 5: 경상북도 경주시 천북면 물천리 931-10번지 (도로명 주소: 경상북도 경주시 천북남로 495-7), 일반철골구조, 2층 단독주택으로, 사용승인일은 2014년 6월 13일입니다. 연면적은 228.06㎡ (약 68.98평)입니다.

두 건물 모두 실제 풀장을 갖춘 펜션용으로 이용되고 있으며, 위생·급배수설비, 냉·난방시설 등이 갖추어져 있습니다.

제시외 건물로는 수영장이 소재하며, 이는 본건 토지·건물과 동일인 소유로 추정되어 일괄 매각 대상에 포함되었습니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 동촌신용협동조합입니다.

등기부등본 상 확인된 총 채권액은 토지 등기부채권 총액 1,320,000,000원, 건물 등기부채권 총액 1,402,447,786원으로, 이는 감정평가액보다 높습니다.

말소기준권리는 2017년 12월 1일에 등기된 동촌신용협동조합의 근저당권(936,000,000원)이며, 이보다 후순위인 근저당, 압류, 가압류, 임의경매 개시결정 등은 매각으로 인해 소멸됩니다.

현재 임차인 현황으로 박춘근 씨가 보증금 20,000,000원, 차임 400,000원에 2018년 7월 31일 전입(사업자)하였습니다. 그러나 확정일자가 없고, 배당신고일자(2026-04-16)가 있으나 대항력은 없는 것으로 파악되었습니다.

인수 보증금 합계는 0원으로, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

본건은 경주 보문단지 외곽의 한적한 지역에 위치하며, 펜션으로 이용 중입니다.

주변의 농경지 및 농촌 취락과 펜션 등이 혼재된 지역 특성상, 대규모 상업 시설보다는 관광객을 대상으로 하는 소규모 숙박 및 편의시설이 주를 이룰 것으로 예상됩니다.

경주 보문단지라는 지리적 이점을 활용할 수 있으나, 단지 중심부보다는 접근성이 떨어져 이를 상쇄할 만한 독특한 콘셉트나 가격 경쟁력이 중요합니다.

농경지와 인접하여 자연환경은 비교적 양호하나, 상권 활성화 측면에서는 다소 한계가 있을 수 있습니다.

향후 지역 개발 계획이나 관광객 트렌드 변화에 따라 가치 변동성이 있을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 경주시 천북면 물천리 지역에 위치하여, 기본적인 생활 편의시설은 천북면 소재지나 인근 도시 지역을 통해 이용해야 합니다.

가까운 편의시설로는 마트, 병원, 은행 등이 있으며, 차량으로 이동 시 접근 가능합니다.

차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

주요 교육시설로는 천북초등학교, 천북중학교 등이 있으며, 역시 차량 이동이 필요합니다.

주변 관광 자원으로는 경주보문관광단지, 경주월드 등이 있어 관광객 유치에는 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 내부 조사 불가: 감정평가 당시 잠금장치 및 점유자 부재로 인해 건물 내부 조사가 외부에서 개략적으로만 이루어졌습니다. 이는 실제 내부 상태와 하자 여부에 대한 불확실성을 내포합니다.

* 협소한 사도 이용: 본건은 폭 약 4m의 사도를 통해 주 도로에 접하고 있어, 대형 차량의 진출입이나 향후 건축 관련 작업 시 일부 제약이 있을 수 있습니다.

* 이동용 컨테이너 제외: [목록1] 지상에 이동용이한 컨테이너는 매각 대상에서 제외되므로, 인도 시 분쟁의 소지가 없는지 확인이 필요합니다.

* 부동산 경매의 일반적 위험: 권리분석 상 소멸되는 권리들은 명확하나, 명도 과정에서의 예상치 못한 저항이나 지연, 추가적인 비용 발생 가능성은 항상 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경주 보문단지 외곽에 위치한 펜션으로, 넓은 토지와 2개 동의 건물을 갖추고 있습니다.

권리관계가 비교적 명확하여 낙찰자가 인수해야 할 부담이 적은 편이며, 대항력 있는 임차인이 없어 명도 또한 원활할 것으로 예상됩니다.

다만, 건물 내부 상태 확인이 제한적이었던 점, 보문단지 중심부에서 다소 떨어진 입지, 그리고 사도 이용과 같은 부분은 향후 운영 및 가치 상승에 영향을 줄 수 있는 요소입니다.

적극적인 리모델링 및 마케팅 전략을 통해 펜션으로서의 경쟁력을 높인다면, 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 1,181.00㎡ (약 357.22평)의 넓은 토지는 향후 증축, 재건축 또는 다른 용도로의 전환 가능성을 열어둡니다.

* 명확한 권리 관계: 모든 선순위 권리가 소멸되므로, 낙찰 후 권리 하자 없이 온전히 소유권을 행사할 수 있습니다.

* 펜션 활용 용이성: 현재 펜션으로 운영 중이며, 보문단지 인근이라는 지리적 이점으로 관광객 수요를 흡수할 수 있습니다.

* 제시 외 건물 포함: 수영장 등 제시외 건물이 포함되어 있어 즉시 활용 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,076,401,100원입니다. 총 채권액이 14억 원을 상회하지만, 이는 선순위 근저당권자의 임의경매 신청으로 인해 매각 시 모두 소멸될 예정입니다.

대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 0원입니다.

건물 내부 상태 확인의 제약, 보문단지 외곽의 입지 조건을 고려할 때, 감정가 그대로 입찰하기보다는 시세 및 낙찰 가능성을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.

유사 지역 내 펜션이나 대형 주택 경매 사례들을 분석한 결과, 본건과 유사한 규모와 입지의 물건들은 감정가 대비 85% ~ 100% 수준에서 낙찰되는 경향을 보입니다.

다만, 본건의 넓은 토지 면적과 펜션으로서의 잠재력을 고려할 때, 권리관계가 깨끗하다는 점을 감안하여 보수적으로 감정가의 90% 수준을 산정해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 9억 7천만 원 ~ 10억 7천만 원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

투자를 결정하기 전, 현장 방문을 통해 건물 내부 상태를 반드시 확인하고, 주변 펜션의 실제 운영 수익률 및 공실률 등을 추가적으로 조사하여 수익성을 면밀히 검토하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.