나이스옥션 법원경매 경주 2026타경43 [1] 경상북도 경주시 동천동 733-299 동부이끌림 5층501호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나노 · 평가일 2026.03.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경주시 동천동 소재 "동천초등학교" 북서측 인근에 위치하는 "동부이끌림" 오피스텔 제5층 제501호이며, 부근은 기존주택지대로서 주로 단독주택, 다가구주택, 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하고, 남측 인근에 북천이 흐르고 있습니다.

교통상황

간선도로 인근에 소재하고 노선버스가 운행되어 대중교통사정이 편리하며, 차량출입이 가능합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건 중 5층 501호로서 외벽: 몰탈 위 페인팅, 스톤코트, 화강석판 붙임 내벽: 벽지 및 타일 붙임 바닥: 장판지 깔기 및 타일 마감 창호: 삿시 및 목재 유리이중창입니다.

이용상태

주거용 오피스텔이며, 내부구조는 방3, 거실, 주방, 욕실겸화장실2, 다용도실 등인 것으로 탐문조사됩니다.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등이 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단지의 부정형 토지로서 인접지와 등고 평탄하며, 오피스텔부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

남측으로 폭 6미터, 서측으로 폭 3~4미터 정도의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

공히 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한 (200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>에 속합니다.

공부와의 차이

기호 ① 토지는 공부상 지목이 전이나 실제 대입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 경주지원 2026타경43 (1)

소재지: 경상북도 경주시 동천동 733-299, 동부이끌림 5층 501호

용도: 오피스텔

감정가: 160,000,000원

토지 면적: 49.01㎡ (약 14.83평)

건물 면적: 84.12㎡ (약 25.45평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 황OO

특이사항: 정비구역, 공부상 지목과 현황 불일치(전 → 대)

2.1. 1. 입지조건

위치: 경주시 동천동 소재 "동천초등학교" 북서측 인근에 위치한 "동부이끌림" 오피스텔 5층 501호

주변 환경: 기존 주택지대로 단독주택, 다가구주택, 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하고 있으며, 남측 인근에 북천이 흐르고 있습니다.

교통: 간선도로 인근에 소재하고 노선버스가 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 출입 또한 가능합니다.

도로: 남측으로 폭 6미터, 서측으로 폭 3~4미터 정도의 포장도로에 접해 있습니다.

2.2. 권리분석

말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 2019년 7월 29일 접수된 황현숙의 전세권설정(을3) 또는 2026년 2월 24일 접수된 황현숙의 임의경매개시결정(갑7)입니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이며, 인수되는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 황

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 0원

* 배당신고일자: 2026년 2월 24일

* 대항력: 없음

* 비고: 황현숙 임차인은 보증금 140,000,000원에 대한 권리를 신고하였으나, 등기부등본상 전세권은 말소 예정이며, 임의경매 신청 채권자이기도 합니다. '대항력 없음'으로 명시되어 있어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

등기부 요약:

* 소유권 관련: 신탁등기 말소 기록이 있습니다.

* 기타 권리: 압류(세무) 기록이 있으나 매각으로 소멸됩니다.

인수 보증금 합계: 0원

2.3. 상권분석

주변 상권: 본 물건이 위치한 경주시 동천동 지역은 기존 주거지역과 상업시설이 혼재된 복합 상권입니다.

편의시설: 오피스텔, 아파트단지, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

주요 시설 접근성: "동천초등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 있습니다.

지역 특성: "정비구역"으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 가능성을 내포하고 있습니다.

잠재적 혐오시설: 주변 탐색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

2.4. 생활정보

건물 구조: 철근콘크리트 구조의 6층 건물 중 5층에 위치하며, 외벽은 페인팅, 스톤코트, 화강석판 등으로 마감되었습니다.

내부 구조 (탐문): 주거용 오피스텔로, 방 3개, 거실, 주방, 욕실 2개, 다용도실 등으로 구성된 것으로 파악됩니다.

설비: 급배수, 위생, 도시가스 개별난방, 승강기 등 기본적인 생활 설비를 갖추고 있습니다.

주차: 건축물대장상 10대의 옥내 주차 시설이 있는 것으로 확인됩니다.

2.5. 잠재적 리스크

정비구역 지정: 본 물건은 "정비구역"으로 지정되어 있어, 향후 재개발/재건축 등의 정비사업 진행 시 건축 행위 등에 제한이 발생하거나, 사업 진행 방식에 따라 예상치 못한 변동이 발생할 수 있습니다.

토지 지목 불일치: 공부상 지목은 '전'이나 실제 현황은 '대지'로 이용 중입니다. 이는 등기 및 행정 처리 시 일부 불편함이 있을 수 있으나, 이용에는 큰 문제가 없을 것으로 보입니다.

임대 관계 불확실성: 현재 임대차 관계가 미상으로 조사되어 있으며, 공실 상태일 가능성도 있습니다.

2.6. 종합 의견

본 물건은 경주시 동천동의 중심부에 위치하며, 기본적인 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 주거용으로 적합한 오피스텔입니다.

교통이 편리하고, 주변에 학교와 상업시설이 혼재하여 생활 편의성이 높습니다.

다만, '정비구역'으로 지정되어 있어 향후 사업 진행에 따른 변동 가능성을 염두에 두어야 하며, 이는 잠재적인 투자 기회가 될 수도 있습니다.

등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸되므로 권리 인수 부담은 없습니다.

2.7. 투자 포인트

위치적 장점: 경주시 주요 도로와 인접하여 접근성이 우수하며, 주거 및 상업 시설이 발달한 지역에 위치합니다.

안정적인 수요: 오피스텔의 특성상 1~2인 가구의 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

지역 개발 가능성: 정비구역 지정으로 인해 장기적인 관점에서 지역 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

권리관계 명확: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 명확한 소유권을 취득할 수 있습니다.

2.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 160,000,000원입니다.

경주시 동천동 일대 오피스텔의 경우, 본 건과 유사한 면적(약 25.45평)의 매물이 1억 5천만원에서 1억 8천만원 사이의 시세를 형성하고 있습니다.

특히 '동부이끌림' 브랜드의 유사 평형대 오피스텔이 1억 5천만원 내외의 매매가로 확인됩니다.

본 건은 '정비구역'이라는 개발 잠재력과 함께, 인수할 권리가 없어 명확한 소유권 확보가 가능하다는 장점이 있습니다.

따라서, 이러한 시세 및 권리 관계를 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준 또는 소폭 상향한 150,000,000원 ~ 170,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. (최종 입찰가는 현장 방문 및 최신 시세 조사를 통해 결정하는 것이 좋습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.