나이스옥션 법원경매 경주 2026타경40 [1] 경상북도 경주시 안강읍 산대리 2085-1 봉림타운 가동 2층210호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 평화 · 평가일 2026.03.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 안강읍 산대리 소재 '행촌동마을' 남서측 인근에 위치하며,주위로는 아파트단지,단독주택,근린생활시설 및 농경지 등으로 형성된 읍소재지내 주택지대임.

교통상황

본건 단지까지 제차량의 진출입은 용이하며,인근에 간선도로 및 버스승강장이 위치하여 교통상황은 대체로 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 0층건 중 제가동 제2층 제210호호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 등 마감 바닥 : 바닥내장재 및 일부 타일붙임 등 마감 창호 : 새시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비,급배수설비,도시가스보일러에 의한 개별난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서 2필지 일단으로 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 남동측으로 노폭 약8m, 남서측으로 노폭 약6m 정도의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

산대리 2085-1 :제2종일반주거지역(2019-06-27), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 산대리 2086-18 :제2종일반주거지역(2019-06-27), 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기 타: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 경주지원 2026타경40 (1)

소재지: 경상북도 경주시 안강읍 산대리 2085-1 봉림타운 가동 2층210호

용도: 아파트

감정가: 34,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 면적 정보

토지 면적: 39.98㎡ (약 12.1평)

토지 지분: 39.984㎡ (약 12.1평)

건물 면적 (전용면적): 59.94㎡ (약 18.1평)

건물 지분: 59.94㎡ (약 18.1평)

1.3. 건물 정보

건축 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

준공일: 1992년 5월 13일

층수: 해당 건물(가동)은 총 5층 중 2층에 위치

이용 상태: 아파트로 이용 중

설비 내역: 위생설비, 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비 구비

1.4. 토지 이용 계획

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역(일부제한(200))

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 안강읍 산대리 소재 '행촌동마을' 남서측 인근에 위치하며, 주변으로는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 및 농경지 등이 형성된 읍소재지 내 주택지대입니다.

2.2. 교통상황

단지까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 간선도로 및 버스승강장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로상태

단지 남동측으로 노폭 약 8m, 남서측으로 노폭 약 6m의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2009년 3월 18일 접수된 안강새마을금고의 근저당권(12,000,000원)입니다.

이후 등기된 권리들은 다음과 같습니다:

* 2024년 6월 11일 접수된 성경애 근저당권(30,000,000원) - 말소

* 2026년 2월 26일 접수된 북경주새마을금고(채권자)의 임의경매 개시결정(8,489,003원) - 말소 (본건 경매 사건)

* 2026년 3월 9일 접수된 국민건강보험공단의 압류 - 말소

등기부 상 채권 총액은 42,000,000원입니다.

기록된 모든 근저당 및 압류 사항은 말소 예정으로, 낙찰자는 별도의 부담 없이 소유권을 취득할 수 있을 것으로 보입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 감정평가서 상 임대 관계는 '미상'으로 기재되어 있어, 현재 점유자가 있을 경우 임대차 관계 확인이 필요합니다. 이 경우, 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본건이 소재한 경주시 안강읍 산대리 일대는 아파트, 단독주택, 근린생활시설 및 농경지가 혼재된 지역입니다. 인근에 안강종합운동장, 안강시외버스터미널 등이 위치하고 있으며, 연안초등학교, 양동초등학교 등 다수의 초등학교가 배정되어 있습니다. 또한, 안강분관 노인종합복지관도 인근에 위치하여 지역 주민 편의 시설을 갖추고 있습니다.

4.2. 잠재적 혐오시설 및 환경 문제

경주시 안강읍 두류공단 일대는 과거부터 폐기물 처리시설, 소각로 증설, 폐기물 매립장 건설 등과 관련하여 악취 및 환경 오염에 대한 주민 민원이 끊이지 않았던 지역입니다. 현재도 두류일반공업지역 내 다수의 폐기물 처리 관련 업체가 입주해 있으며, 악취 관리 지역으로 지정되어 있습니다. 본건은 산대리 소재로 두류공단과는 직선거리가 다소 있으나, 지역 전반의 환경 이슈는 잠재적 리스크로 고려할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주거지 내에 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 인근에 마트, 병원, 약국 등의 편의시설이 있을 것으로 추정됩니다.

5.2. 교육시설

본건 인근에는 연안초등학교, 양동초등학교, 의곡초등학교, 모아초등학교 등 다수의 초등학교가 소재하고 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

5.3. 교통

단지 주변에 버스승강장이 위치하고 있으며, 간선도로와 인접해 있어 시내 및 인근 지역으로의 이동이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관계 미확인

임차인 현황 상 인수 보증금이 없는 것으로 나타나나, 감정평가서에 '임대관계 미상'으로 명시되어 있어 현재 점유자에 대한 권리관계 및 명도 관련 사항을 사전에 철저히 확인해야 합니다.

6.2. 지역 환경 문제

안강읍 두류공단 일대의 지속적인 환경 민원 및 잠재적 혐오시설 존재는 지역의 전반적인 주거 환경 가치에 영향을 줄 수 있습니다. 다만, 본건의 직접적인 피해 여부는 현장 조사를 통해 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 경주시 안강읍 소재 봉림타운 아파트로, 감정가는 3,400만원으로 비교적 낮은 편입니다. 등기부상 말소기준권리 이하 모든 권리가 말소될 예정으로 권리상 특이사항은 없어 보입니다. 하지만 임대관계가 미상이며, 주변 지역의 환경 문제(악취, 폐기물 관련 시설)는 단점으로 작용할 수 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성은 보통 수준으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 저가 매수 기회

감정가가 3,400만원으로 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 잠재적 기회가 있습니다. 최근 실거래가 또한 2,500만원에서 4,200만원 사이에 형성되어 있어, 시세 조사 후 적정 입찰가 산정이 중요합니다.

8.2. 권리관계 단순

말소기준권리 이하 모든 권리가 말소될 예정으로, 낙찰자는 깨끗한 권리 상태로 물건을 인수할 수 있습니다.

8.3. 명도 리스크 관리

임차인 현황상 인수 보증금이 없으므로, 점유자가 없을 경우 명도 절차가 수월할 수 있습니다. 다만, 임대관계 미상으로 인한 변수는 철저한 사전 조사가 필요합니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정 시, 감정가 3,400만원을 기준으로 하되, 최근 실거래가 및 주변 시세, 본건의 권리 분석 결과(인수되는 권리 없음), 그리고 잠재적 리스크(임대관계 미상, 지역 환경 문제) 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

현재 파악된 시세 정보에 따르면, 2026년 6월 기준 봉림타운의 실거래가는 2,500만원에서 4,200만원 사이에 분포하고 있습니다. 또한, 2026년 8월 19일 66.88㎡ 물건이 3,450만원에 거래된 기록이 있습니다.

본 물건의 경우, 임대 관계가 미상임을 감안하여, 최초 감정가보다 약간 낮은 수준에서 보수적으로 접근하거나, 낙찰 후 명도 비용 등을 감안하여 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

보수적인 접근 시: 감정가 대비 80~90% 수준 (약 2,700만원 ~ 3,060만원)

시세 반영 및 명도 리스크 감안 시: 3,000만원 ~ 3,500만원 범위 내에서 전략적 입찰 고려

최종 입찰가는 현장 방문을 통한 정확한 물건 상태 확인 및 최근 시장 동향 분석 후 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.