나이스옥션 법원경매 천안 2026타경10302 [1] 충청남도 천안시 서북구 불당동 1483 불당아리스타팰리스 3층 320호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김대윤 · 평가일 2026.03.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상은 충청남도 천안시 서북구 불당동 소재 "불무초등학교" 동측 인근에 위치하며, 본건 주위는 각종 상가, 업무시설, 체육시설 등으로 형성된 번화한 상가지대로서 제반 입지여건은 양호합니다.

교통상황

대상까지 차량 접근 가능하며, 노선버스정류장이 인근에 소재하고 간선도로와의 연계성 등 제반교통상황은 무난시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 지상 15층 건물 내 제3층 제320호로서 (사용승인일자 : 2018년 8월 29일) 외벽 : 석재타일, 몰탈위 페인트, 페어글라스 등 마감 내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감 창호 : 새시창호입니다.

이용상태

오피스텔(건축물현황도면상 거실겸침실1, 화장실1, 현관)입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급ㆍ배수설비, 화재탐지 및 소화전설비, 스프링클러, 승강기설비, 지하주 차장시설, 난방설비(지역난방) 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 등과 등고평탄한 대체로 정사각형의 상업 및 업무용건부지입니다.

인접 도로상태등

동측 광대로, 서측 중로에 접하고 있으며 도로의 포장 및 계통의 상태는 보통입니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 일반상업지역, 지구단위계획구역(아산탕정지구), 광로3류(폭 40m~ 50m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(탕23)(접합), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

특이사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

천안지원 2026타경10302 (1)

1.2. 소재지

충청남도 천안시 서북구 불당동 1483 불당아리스타팰리스 3층 320호

1.3. 용도

오피스텔

1.4. 감정가

114,000,000원

1.5. 면적

* 토지 면적: 4.02㎡ (약 1.22평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 20.73㎡ (약 6.27평)

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.6. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매 구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

유OOOOOOOOOOOOOOOO

1.9. 특이사항

유동화 물건

1.10. 주의사항

* 임대차 관계는 미상이며, 인수되는 보증금은 없습니다. (금액이 미상이라도 주의 필요)

1.11. 특수물건정보

유동화 물건

1.12. 건축물 현황

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평지붕

* 총 층수: 지하 5층, 지상 15층

* 사용 승인일자: 2018년 8월 29일

* 해당 호수: 3층 320호

* 구조 (전유부): 거실 겸 침실 1, 화장실 1, 현관

1.13. 설비 내역

* 기본적인 위생 및 급배수 설비, 화재 탐지 및 소화전 설비, 스프링클러, 승강기 설비, 지하주차장 시설, 지역난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.14. 토지 이용 현황

* 토지 형상: 인접 토지 등과 등고평탄한 대체로 정사각형의 상업 및 업무용 건부지입니다.

1.15. 인접 도로 상태

* 동측 광대로, 서측 중로에 접하고 있으며 도로 포장 및 계통 상태는 보통입니다.

1.16. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(아산탕정지구), 광로3류, 중로2류, 가축사육제한구역, 택지개발지구, 중점경관관리구역

1.17. 공부와의 차이

* 특이사항 없습니다.

1.18. 기타 참고사항

* 임대관계는 미상입니다.

1.19. 집합건물 등기부 요약

* 등기부상 말소기준권리: 을1 근저당권 (신한은행, 2020-08-28, 93,600,000원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음 (기재된 권리들은 모두 말소 예정)

* 총 등기부채권액: 114,348,830원 (근저당, 가압류, 임의경매, 압류 포함)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 충청남도 천안시 서북구 불당동에 위치하며, "불무초등학교" 동측 인근입니다.

* 주변은 각종 상가, 업무시설, 체육시설 등이 형성된 번화한 상가지대로 입지 여건이 양호합니다.

2.2. 교통상황

* 차량 접근이 가능하며, 노선버스정류장이 인근에 소재합니다.

* 간선도로와의 연계성이 좋아 전반적인 교통 상황은 무난합니다.

2.3. 인접 도로상태등

* 동측으로는 광대로, 서측으로는 중로에 접해 있습니다.

* 도로의 포장 및 계통 상태는 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 을1 근저당권 (신한은행, 2020-08-28, 93,600,000원) 입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 등기부등본상 말소기준권리보다 선순위이거나 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대차 관계는 미상입니다. (등기부상 확인되는 임차인은 없으나, 실제 점유자가 있을 수 있어 현장 조사를 통해 확인 필요)

* 미상인 임차인이 존재할 경우, 대항력 유무 및 보증금/차임 관련하여 추가적인 주의가 요구됩니다.

4. 상권분석

4.1. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 일반상업지역에 속해 있어 상업 및 업무 활동에 유리합니다.

* 지구단위계획구역(아산탕정지구)으로 지정되어 있어 체계적인 도시 관리 하에 있습니다.

* 주요 용도 제한: 광로3류, 중로2류, 가축사육제한구역, 택지개발지구, 중점경관관리구역

4.2. 주변 시설

* 본 물건이 위치한 불당동 지역은 천안시의 핵심 상업 및 업무 지구로, 각종 편의시설(쇼핑, 외식, 금융 등)이 밀집해 있습니다.

* 인근에 불무초등학교가 있어 교육 환경 또한 갖추고 있습니다.

* 주변에 혐오시설은 확인되지 않았으며, 전반적으로 쾌적하고 개발이 잘 된 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물의 구조

* 철근콘크리트 구조로, 2018년 8월 29일에 사용 승인되었습니다.

* 외벽은 석재타일, 몰탈 위 페인트, 페어글라스 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 새시창호로 되어 있습니다.

5.2. 이용상태

* 오피스텔로서, 건축물 현황도상 거실 겸 침실 1개, 화장실 1개, 현관으로 구성되어 있습니다.

5.3. 설비내역

* 기본적인 위생, 급배수, 난방(지역난방), 승강기, 주차 시설 등이 완비되어 있어 편리한 생활이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관계 미상

* 등기부상 임차인 현황이 없으며 임대관계가 미상인 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 실제 점유 현황 및 권리 관계는 반드시 현장 방문을 통해 직접 확인해야 합니다.

6.2. 감정가와 실거래가 차이

* 최근 실거래가 중 일부(5,500만원, 6,500만원)가 감정가(114,000,000원)에 비해 현저히 낮은 수준으로, 감정가의 적정성 및 시장 상황에 대한 추가적인 면밀한 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 천안시 불당동의 중심 상업지역에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 인프라가 우수하여 입지 조건이 매우 양호합니다. 2018년 준공된 비교적 신축 건물이며, 기본적인 주거 및 업무 설비를 갖추고 있습니다. 다만, 임대차 관계가 미상이어서 현황 조사가 필수적이며, 감정가와 일부 실거래가 간의 큰 시세 차이를 보이고 있어 신중한 접근이 필요합니다. 유동화 물건이라는 점은 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수도 있으나, 권리 관계 및 물건 현황에 대한 철저한 사전 조사가 수반되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 천안시 불당동의 핵심 상업 및 업무지구 내 위치로 우수한 입지 경쟁력 보유.

* 비교적 신축(2018년 준공) 건물로 건물 상태 양호 예상.

* 유동화 물건으로 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 가능성 기대.

* 주변 상업시설 및 교통망 발달로 잠재적 임대수익 또는 시세차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

제공된 정보와 시세 분석 결과, 본 건의 감정가는 114,000,000원입니다.

최근 실거래가 자료 중 본 건과 유사한 면적 및 층수의 거래(2026년 5월 1일, 5,500만원)가 확인되었으나, 동일 건물 내 다른 층수(5층)의 고가 거래(2026년 5월 15일, 121,920,000원)도 존재합니다.

이러한 시세의 편차와 유동화 물건이라는 특성을 고려할 때, 일반적인 경매 낙찰가율 및 시세 수준을 감안한 보수적인 접근이 필요합니다.

현 시세 수준과 감정가를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 85,000,000원에서 100,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다.

이는 감정가 대비 약 75% ~ 88% 수준이며, 가장 유사한 거래 사례(5,500만원)보다는 높은 가격이나, 고가 거래 사례 및 감정가 수준을 고려한 범위입니다.

최종 입찰가는 본건의 실제 현장 조사 결과, 권리 분석의 최종 확인, 그리고 입찰 참여자들의 경쟁 상황 등을 종합적으로 판단하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.