나이스옥션 법원경매 대구 2026타경1092 [1] 대구광역시 동구 신서동 1147-6 코아루파크뷰 8층807호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해창 · 평가일 2026.03.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

- 본건은 구분건물(오피스텔)인 "코아루파크뷰 8층 807호(전용면적: 25.12㎡, 북향)"로서, 대구광역시 동구 신서동 소재 '중앙병역판정검사소' 북서측 인근에 위치하고 있음. - 주위는 신서혁신도시 중심상업지구 내 각종 상업용시설, 오피스텔 등과 북측 일대 '신서 중앙공원', 주변 공공기관, 연구소 등으로 형성되어 있음.

교통상황

- 본건 소재 건물동까지 제반차량 접근 가능하며, 주변 도로변으로 도보 약 4~5분 내외 거 리에 시내버스정류장이 소재하고 있음. - 지역적 위치, 주변 도로상태, 접근의 용이성, 대중교통여건 등을 고려할 때 전반적인 교 통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 중 8층 807호로서, 사용승인일자: 집합건축물대장상 "2015. 12. 24." 외벽: 화강석 및 외장석재, 강화유리 등 마감 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감 바닥: 강화마루 등 일반 바닥내장재 및 일부 타일 등 마감 창호: 새시창호

이용상태

주거용 오피스텔로 이용되고 있음.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소방설비, 지역난방에 의한 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 건물동 부지는 대체로 남측 완경사지대에 자체 대체로 평탄하게 형성되어 있는 정방형의 토지로서, '오피스텔 및 근리생활시설 부지'로 이용되고 있음.

인접 도로상태등

본건 소재 건물동 부지 동측으로 왕복 5차선(양측으로 인도), 남측으로 왕복 2차선(양측 으로 인도) 아스팔트포장도로 형성되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

「토지이용계획확인서」에 의거할 때 본건 구분건물의 대지권의 목적이 되는 토지의 토지이 용계획사항은 "중심상업지역, 제1종지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로 2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공 주택지구<공공주택 특별법>, 혁신도시개발예정지구(변경중)<혁신도시 조성 및 발전에 관 한 특별법>"에 해당함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상임. ·기타사항: -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대구지방법원 2026타경1092 (1).

* 소재지: 대구광역시 동구 신서동 1147-6 코아루파크뷰 8층 807호.

* 용도: 오피스텔.

* 감정가: 77,000,000원.

* 토지면적: 5.47㎡ (약 1.65평).

* 건물면적 (전용면적): 25.12㎡ (약 7.60평).

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각.

* 경매구분: 부동산 임의경매.

* 채권자: 하OOO.

* 사용승인일자: 2015년 12월 24일.

1.1. 입지조건

* 본건은 대구광역시 동구 신서동 소재 '중앙병역판정검사소' 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 신서혁신도시 중심상업지구 내 각종 상업용시설, 오피스텔, 북측 '신서 중앙공원', 주변 공공기관, 연구소 등으로 형성되어 있습니다.

* 건물까지 차량 접근이 가능하며, 도보 약 4~5분 거리에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

* 건물 소재 부지는 동측 왕복 5차선, 남측 왕복 2차선 도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리인 하나은행 근저당(2016.03.24. 접수, 92,400,000원)은 매각으로 소멸됩니다.

* 현재 임차인 신수현 씨가 거주 중이나, 전입일자 및 확정일자가 2025.05.02.이고 배당신고일자가 2026.05.04.로, 대항력은 없는 것으로 파악됩니다.

* 인수할 보증금은 없습니다.

* 등기부채권 총액은 92,400,000원입니다.

* 물건명세서에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 대구 신서혁신도시의 중심부에 위치하며, 중심상업지구 내에 속합니다.

* 인근에는 다양한 상업시설, 오피스텔, 공공기관, 연구소 등이 밀집해 있어 유동인구와 배후 수요가 풍부한 지역입니다.

* 북측 '신서 중앙공원'과의 인접성은 쾌적한 주거 및 생활 환경을 제공합니다.

1.4. 생활정보

* 본 건물은 철근콘크리트구조의 15층 건물 중 8층에 위치하며, 2015년 12월 24일에 사용승인되었습니다.

* 전용면적 25.12㎡ (약 7.60평)의 오피스텔로, 현재 주거용으로 이용되고 있습니다.

* 내부에는 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 소방 설비, 지역난방 시스템 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 신수현 씨는 대항력이 없어 명도에 큰 문제는 없을 것으로 예상되나, 법적 절차에 따른 명도 진행이 필요합니다. (보증금: 5,000,000원)

* 토지이용계획상 중심상업지역, 제1종지구단위계획구역 등에 해당하며, 혁신도시 개발 관련 법규 적용으로 향후 지역 개발 변동성은 존재할 수 있습니다.

* '중앙병역판정검사소'가 인근에 위치하나, 일반적인 혐오시설로 분류되지는 않습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 대구 신서혁신도시의 핵심 입지에 자리 잡고 있어, 투자 가치가 높다고 판단됩니다.

* 우수한 교통망, 풍부한 생활 인프라, 공공기관 및 연구소 밀집로 인한 안정적인 배후 수요가 강점입니다.

* 비교적 신축 건물이며, 권리 관계가 명확하여 낙찰자가 인수할 법적 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

1.7. 투자 포인트

* 혁신도시 중심상업지구의 탁월한 입지 조건으로 안정적인 임대 수익 및 향후 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 직주근접이 용이하고 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적입니다.

* 모든 권리가 매각으로 소멸되어 권리 인수 부담이 없습니다.

* 신서 중앙공원이 인접하여 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가는 77,000,000원입니다.

* 최근 매매 사례를 분석한 결과, 전용면적 25.12㎡(본건과 동일 면적)는 2026년 1월 28일에 75,000,000원에 거래되었습니다.

* 전용면적 28.46㎡ 물건은 2026년 1월 10일에 77,000,000원 (12층)에, 2026년 5월 14일에 71,000,000원 (14층)에 거래된 바 있습니다.

* 본건(8층)은 감정가와 동일한 가격으로 거래된 28.46㎡ 물건(12층)보다 면적은 작지만 층수는 중간 수준입니다.

* 유사 면적 거래가인 75,000,000원과 감정가, 그리고 다른 거래 사례들을 종합적으로 고려할 때, 본건의 시세는 감정가 수준 또는 그 이하로 형성될 가능성이 있습니다.

* 보증금 인수 부담이 전혀 없는 점을 감안하여, 낙찰가율 70% ~ 85% 범위 내에서 접근하는 것이 합리적입니다.

* 신중한 검토 후, 68,000,000원 ~ 73,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.