나이스옥션 법원경매 대구 2026타경100458 [1] 경상북도 경산시 압량읍 부적리 539-27 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2026.03.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경산시 조영동 소재 '영남대학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 동류형의 다가구주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 제 차량의 출입 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

북동측 하향 완경사지에 자체지반 평탄한게 조성된 사다리형 토지로서, 다가구주택 건물부지임.

인접 도로상태

본건 북동측으로 폭 약 6m 진입로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(제2종일반주거지역),소로3류(폭8m미만)(2020-07-01)(경산시고시제2020-130호(2020.7.2.))(접합), 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(공동주택(아파트)800M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(다중이용시설 등 500M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역 (주거밀집800M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(영남대학교) <교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임. 2. 기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건물로서 외벽 : 드라이비트 및 노출콘크리트 등 마감. 내벽 : 벽지 붙임, 일부 타일 붙임 등 마감. 바닥 : 장판지, 일부 타일 붙임 등 마감. 창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

다가구주택으로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 난방설비, 위생 및 급·배수설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

본건 건물 1층 “사무소 부분 48㎡” 은 실제 “주택” 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임. 2. 기 타 : 없 음.

물건 비고

일괄매각. 1층 '사무소(48㎡)'는 실제 '주택'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세 정보

* 사건번호: 대구지방법원 2026타경100458 (1)

* 소재지: 경상북도 경산시 압량읍 부적리 539-27

* 용도: 단독주택 (건축물대장상 단독주택(다가구주택) 및 제2종근린생활시설)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 소OOO (소화신용협동조합으로 추정)

1.2. 감정가 및 면적

* 감정가: 673,989,240원

* 토지면적: 180.00㎡ (약 54.45평)

* 건물면적: 366.18㎡ (약 110.77평)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

* 본건은 경상북도 경산시 조영동 소재 '영남대학교' 북측 인근에 위치함.

* 주위는 동류형의 다가구주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통 및 도로

* 본건까지 차량의 출입이 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통임.

* 본건 북동측으로 폭 약 6m의 진입로가 개설되어 있음.

2.3. 토지 현황 및 이용계획

* 본건 토지는 북동측 하향 완경사지에 자체지반 평탄하게 조성된 사다리형 토지이며, 다가구주택 건물부지로 이용 중임.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 소로3류(폭8m미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역(영남대학교), 비행안전제3구역(전술)에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

* 등기부등본상 말소기준권리는 2018년 5월 15일 접수된 소화신용협동조합의 근저당권(585,000,000원)임.

* 말소기준권리 이후의 모든 권리(가압류, 임의경매, 주택임차권 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 판단됨.

3.2. 임차인 현황

* (주)대응디앤씨: 보증금 0원, 차임 0원, 전입(사업)일자 2025-01-06, 대항력 없음.

* 곽유리: 보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-07-07, 확정일자 2021-07-07, 배당신고일자 2025-12-30, 대항력 없음.

* 김민우: 보증금 1,000,000원, 차임 100,000원, 전입일자 2021-12-20, 대항력 없음.

* 서장일: 보증금 1,000,000원, 차임 200,000원, 전입일자 2025-02-21, 대항력 없음.

* 석진수: 보증금 20,000,000원, 차임 250,000원, 전입일자 2023-04-18, 확정일자 2023-04-17, 배당신고일자 2025-05-02, 대항력 없음.

* 손민재: 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020-04-14, 확정일자 2020-03-27, 배당신고일자 2025-04-11, 대항력 없음.

* 윤수빈: 보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-03-02, 확정일자 2021-03-02, 배당신고일자 2024-05-29, 대항력 없음.

* 정찬영: 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-06-21, 확정일자 2025-02-25, 배당신고일자 2026-04-27, 대항력 없음.

* 주식회사민스: 보증금 1,000,000원, 차임 100,000원, 전입일자 2025-07-02, 대항력 없음.

* 한늘슬아: 보증금 1,500,000원, 차임 300,000원, 전입일자 2024-02-05, 확정일자 2024-02-08, 배당신고일자 2026-05-08, 대항력 없음.

3.3. 인수되는 권리

* 인수 보증금 합계: 0원

* 모든 임차인은 대항력이 없어, 매각으로 인해 권리가 소멸될 예정이므로 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

4. 상권 분석

* 본건은 영남대학교 인근에 위치하여 대학가 상권 및 배후 주거지로서의 특성을 가집니다.

* 주위가 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 구성되어 있어 상권은 복합적인 형태를 띱니다.

* 1층에 실제 주택으로 이용되는 사무실(48㎡)이 있어, 상가와 주거가 혼합된 건물임을 알 수 있습니다.

5. 생활정보

* 영남대학교가 인근에 위치하여 학생 및 교직원을 대상으로 하는 편의시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.

* 전반적인 교통 상황은 보통이며, 차량 진출입이 용이합니다.

* 건물 내에는 도시가스에 의한 난방 설비 및 기본적인 위생, 급배수 설비가 구비되어 있습니다.

* 주변 지역의 구체적인 편의시설(마트, 병원, 학교 등)은 지도 검색을 통해 확인 필요하나, 대학가 인근이라는 점에서 기본적인 생활 인프라는 갖추고 있을 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이

* 건물 1층의 '사무소(48㎡)'가 실제로는 '주택'으로 이용되고 있어, 건축물대장과의 차이가 존재합니다. 이는 향후 행정 지도나 양성화 과정에서 문제가 될 수 있습니다.

6.2. 법규 및 제한사항

* 본건 토지는 '비행안전제3구역(전술)'에 포함되어 있어, 건축물의 신축, 증축, 개축 등에 대한 고도 제한 등 군사시설 보호법상의 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 임차인 관련 주의

* 임차인 (주)대응디앤씨의 보증금 및 차임이 미상으로 기재되어 있습니다. 비록 대항력은 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로 이에 대한 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 경산시 압량읍 부적리에 소재한 단독주택(다가구주택)으로, 영남대학교 북측 인근에 위치하여 입지 조건이 양호합니다. 2018년에 준공된 4층 건물로 비교적 신축에 속하며, 토지 180㎡, 건물 366.18㎡ 규모입니다. 권리 분석상 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 안전한 물건입니다. 다만, 1층 일부 용도 불일치 및 비행안전구역 편입 등은 유의해야 할 사항입니다. 다수의 임차인이 존재하나 모두 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다.

8. 투자 포인트

* 영남대학교 인근이라는 탁월한 입지 조건으로 안정적인 임대 수요 확보가 기대됩니다.

* 4층 다가구주택으로서 다수의 임대 가구를 확보하여 꾸준한 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 추가적인 법적 부담이 적습니다.

* 토지와 건물이 일괄 매각되어 재산권 행사에 유리합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 JSON 데이터 분석 결과, 주변 연립/다세대/빌라의 제곱미터당 가격은 약 78만원에서 170만원 범위로 나타났습니다. 이를 본건 건물 연면적(366.18㎡)에 대입하면 약 2억 8천 6백만원에서 6억 2천 2백만원 범위의 시장 가치로 추정됩니다. 본건 감정가는 6억 7천 3백 9십만원으로, 이는 추정 시장가 범위의 상단에 근접하거나 다소 높은 수준입니다. 또한, 등기부상 채권 총액이 감정가를 상회하여, 본건이 1차 매각 기일에 유찰될 가능성이 있습니다.

따라서, 경쟁률 및 유찰 가능성을 고려하여 감정가의 약 80% 수준인 5억 4천만원을 초기 입찰가로 제안합니다. 만약 유찰될 경우, 추가적인 할인율 적용 시 더욱 유리한 가격에 낙찰받을 수 있을 것으로 예상됩니다.

최종 입찰가는 해당 물건의 현장 조사 결과, 주변 시세 변동, 경매 당일 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

예상 입찰가: 540,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.