나이스옥션 법원경매 서산 2026타경75 [1] 충청남도 당진시 신평면 거산리 880 당진신평풍림아이원아파트 102동 6층603호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2026.03.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 신평면 거산리 소재 '서정 초등학교' 북동측 인근에 위치하며 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 학교, 전, 답 등의 농경지 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트경사지붕 지상17층 건내, 제6층 제603호로서, (사용승인일 : 2011.05.31.) 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등입니다.

이용상태

기준시점 현재, 아파트(방, 주방, 거실 등)로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급,배수 설비, 난방시설 및 E/V설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 기준시점 현재, '아파트 건부지' 등으로 이용 중입니다

인접 도로상태등

단지 내 도로를 통하여 인접 공도와의 연계가 용이합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건개요

사건번호: 서산지원 2026타경75 (1)

소재지: 충청남도 당진시 신평면 거산리 880 당진신평풍림아이원아파트 102동 6층603호

용도: 아파트

감정가: 213,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOO

1.2. 면적정보

토지면적: 55.77㎡ (약 16.87평)

토지지분: 55.7722㎡

건물면적: 99.93㎡ (약 30.22평)

건물지분: 99.9341㎡

1.3. 건물정보

아파트명: 당진신평풍림아이원

사용승인일: 2011년 05월 31일

건물구조: 철근콘크리트구조 콘크리트경사지붕

최고층: 17층 (본건 6층)

세대수: 371세대

주차대수: 총 462대 (지상 4대, 지하 12대 - 단지 정보 기준, 해당 동/호수별 상이할 수 있음)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 신평면 거산리 소재 '서정 초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 학교, 전, 답 등의 농경지가 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 단지 내 도로를 통해 인접한 공도와의 연계가 용이하여 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 토지이용계획

본 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로1류(폭 10m~12m), 소로3류(폭 8m 미만), 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m)의 도로에 접해 있습니다. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역으로도 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 등기부등본상 다수의 권리 설정 및 말소 예정 사항이 확인됩니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리인 한국씨티은행의 근저당권(2014.11.14.)보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 여기에는 농협은행, 삼성카드, 롯데카드, 국민은행, 비엠더블유파이낸셜서비스코리아, 신한카드, 토스뱅크, 전북은행의 가압류 및 한국씨티은행의 임의경매개시결정, 역삼세무서장의 압류가 포함됩니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 '지상권'이 명시되어 있으나, 관련 개요는 제공되지 않았습니다.

3.4. 임차인 현황

제공된 자료에 따르면 임차인 현황 정보 및 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있습니다. 임대 관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 금액이 미상이라도 대항력 유무에 따라 인수되는 보증금이나 차임 등 예상치 못한 부담이 발생할 수 있으므로, 현장 조사 및 법률 검토를 통해 정확한 임차인 현황을 파악하는 것이 필수적입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경 및 상업시설

본건이 속한 당진신평풍림아이원 아파트 단지 주변으로는 근린생활시설이 위치하고 있어 기본적인 상업 편의시설 이용이 가능합니다. 주위에는 학교(서정 초등학교 인근) 및 농경지가 혼재되어 있어 주거 환경이 형성되어 있습니다.

4.2. 배후 수요

아파트 단지 내 371세대를 포함한 주변 지역의 주거 수요를 기반으로 안정적인 수요가 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 및 편의시설

본건 북동측 인근에 '서정 초등학교'가 위치하고 있으며, 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경이 보호받는 지역입니다. 또한, 근린생활시설이 주변에 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주거 편의

기본적인 위생 및 급배수, 난방 설비, 엘리베이터(E/V) 설비 등이 구비되어 있어 일반적인 아파트 주거 편의를 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관련 불확실성

임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유자와의 관계, 대항력 있는 임차인의 존재 여부 등을 철저히 확인해야 합니다. 예상치 못한 임차인 관련 부담이 발생할 수 있습니다.

6.2. 기타 리스크

제공된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 특별히 언급될 만한 혐오시설이나 심각한 환경 문제는 확인되지 않았습니다. 다만, 지역 개발 계획이나 도시 재생 사업 등은 향후 지역 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 충청남도 당진시 신평면에 위치한 아파트로, 비교적 양호한 교통 및 교육 환경을 갖추고 있습니다. 건물 연식은 2011년으로 최신식은 아니나, 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다. 권리관계는 매각으로 인해 대부분 소멸될 것으로 예상되나, 임대 관계 미상으로 인한 잠재적 리스크는 주의 깊게 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 합리적인 가격으로 내 집 마련 또는 투자 기회 제공.

* 신평면 일대의 지역 개발 가능성 및 신규 주택 공급 계획 고려.

* 안정적인 주거 수요 확보.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가를 분석한 결과, 본건과 동일한 면적(99.93㎡)의 아파트가 2026년 7월 10일에 200,000,000원에 거래되었습니다. 감정가는 213,000,000원이며, 본건은 6층으로 중간층에 해당합니다. 최근 실거래가 및 감정가, 그리고 임대 관계의 불확실성을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 190,000,000원에서 205,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

보수적인 접근으로, 195,000,000원을 적정 입찰가로 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.