나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600398 [1] 대전광역시 유성구 덕명동 528 하우스토리아파트 108동 8층801호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정 · 평가일 2026.03.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 대전광역시 유성구 덕명동 소재 "한밭대학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 대단위 아파트단지, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통 임.

교통상황

대상물건이 소재하는 건물까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 중 제8층 제801호로서, 외벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 외곽이 공도에 접해 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(2012-06-29)(덕명지구), 지구단위계획구역(2012-06-29)(덕명 지구 도시개발사업), 보행자전용도로(2012-06-29)(덕명지구)(접합), 소로1류(폭 10m~12m) (2012-06-29)(덕명지구)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2012-06-29)(덕명지구)(접합), 가축 사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시개발 구역(2012-06-29)(덕명지구)<도시개발법> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2026타경600398 (1)

소재지: 대전광역시 유성구 덕명동 528 하우스토리아파트 108동 8층 801호

용도: 아파트

감정가: 619,000,000원

토지면적: 89.38㎡ (약 27.04평)

토지지분: 89.3781㎡ (약 27.04평)

건물면적: 149.50㎡ (약 45.22평)

건물지분: 149.5041㎡ (약 45.23평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOO

특이사항: 도시개발구역

주의사항: (제공된 정보에 기재된 주의사항 없음)

특수물건정보: 도시개발구역

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 대상 물건은 대전광역시 유성구 덕명동에 위치하며, "한밭대학교" 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 대규모 아파트 단지, 다가구 주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

* 건물의 구조: 본 물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕을 갖춘 15층 건물 중 8층 801호입니다. 외벽은 석재붙임 및 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 새시창호 등으로 이루어져 있습니다.

* 이용상태: 현재 아파트로 이용 중입니다.

* 설비내역: 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 소방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지의 형상 및 이용상태: 본건 토지는 부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용 중에 있습니다.

* 인접 도로상태등: 단지 외곽이 공도에 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역(2012-06-29)(덕명지구)으로 지정되어 있으며, 지구단위계획구역(2012-06-29)(덕명지구 도시개발사업)에 해당합니다. 또한 보행자전용도로, 소로1류(폭 10m~12m), 중로1류(폭 20m~25m)에 접합되어 있습니다. 가축 사육 제한 구역(2022-07-26)(전부제한구역) 및 도시개발구역(2012-06-29)(덕명지구)으로도 지정되어 있습니다.

* 공부와의 차이: 공부상 내용과 실제 현황 간에 차이는 없습니다.

* 기타참고사항: 임대관계는 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2016년 6월 28일 신한은행 근저당권 (을3)

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 신한은행 근저당권 (을3, 2016.06.28, 채권액 378,000,000원)

* 북대전세무서장 압류 (갑10, 2022.07.04)

* 유한회사대성종합주류 근저당권 (을6, 2025.07.02, 채권액 150,000,000원)

* 대전지방법원 임의경매개시결정 (갑16, 2026.02.27, 채권액 170,218,016원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권 (구체적인 개요 정보는 제공되지 않았으나, 인수 부담이 발생할 수 있으므로 확인 필요)

* 총 등기부채권액: 528,000,000원 (주요 근저당권 합계)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계 미상임.

* 임차인 정보가 미상이나, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 실제 현장 조사를 통해 점유 현황 및 임대차 관계를 반드시 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 지역은 대규모 아파트 단지와 다가구 주택, 근린생활시설이 어우러져 주거 중심의 상권을 형성하고 있습니다.

* 인근에 한밭대학교가 위치하여 학생 및 교직원을 대상으로 한 소비 활동이 이루어질 수 있습니다.

* 도시개발구역으로 지정된 만큼, 향후 지역 개발에 따른 상권 활성화 및 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 아파트 기본 정보:

* 아파트명: 하우스토리 (하우스토리네오미아)

* 주소: 대전광역시 유성구 덕명로 63 (덕명동 528번지)

* 사용승인일: 2010년 5월 28일

* 총 동수: 8개 동

* 총 세대수: 474세대

* 총 주차대수: 922대

* 최고층: 15층 (108동 기준)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소

* 본건 전용면적: 149.50㎡ (약 45.22평)

* 관리사무소 연락처: 042-824-1887

1.5. 잠재적 리스크

* 임대관계 미확인: 현재 임대차 관계가 불분명하여, 인수해야 할 보증금이나 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성이 있습니다. 이는 명도 과정이나 예상치 못한 금전적 부담으로 이어질 수 있으므로, 철저한 현장 조사 및 권리 분석이 필수적입니다.

* 소멸되지 않는 권리 존재: 등기부등본상 '지상권'이 말소되지 않는 권리로 명시되어 있습니다. 해당 지상권의 내용 및 범위에 따라 추가적인 부담이 발생할 수 있으므로, 정확한 내용을 파악해야 합니다.

* 도시개발구역 지정: 도시개발구역 지정은 장기적인 가치 상승 요인이 될 수 있으나, 개발 계획에 따른 규제 또는 사업 진행 상황에 따라 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 유성구에 위치한 중대형 아파트로, 기본적인 주거 환경 및 편의 시설을 갖추고 있습니다. 주변 시세 대비 감정가가 적정하게 책정되었으며, 최근 유사 면적 아파트의 실거래가가 감정가를 상회하는 점은 긍정적인 요소로 평가됩니다. 다만, 임대 관계 미상 및 말소되지 않는 지상권 등 권리 분석상 주의해야 할 사항이 존재하므로, 입찰 전 철저한 현장 조사를 통해 잠재적 리스크를 충분히 검토하는 것이 중요합니다. 도시개발구역이라는 점은 향후 지역 발전 가능성을 시사합니다.

1.7. 투자 포인트

* 탄탄한 배후 수요: 대규모 아파트 단지 내에 위치하여 안정적인 주거 수요를 확보하고 있습니다.

* 개발 잠재력: 도시개발구역 지정으로 향후 지역 가치 상승 및 인프라 개선이 기대됩니다.

* 시세 대비 경쟁력: 최근 실거래가(660,000,000원) 대비 감정가(619,000,000원)가 낮게 책정되어, 경매 특성상 시세보다 합리적인 가격에 취득할 기회가 있습니다.

* 우수한 생활 인프라: 단지 주변으로 근린생활시설, 학교 등이 위치하여 생활이 편리합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 본건의 건물 면적은 149.50㎡(약 45.22평)입니다.

* 최근 유사 면적(149.5041㎡)의 아파트 매매 사례가 2026년 4월 27일에 660,000,000원에 거래되었습니다.

* 본건의 감정가는 619,000,000원입니다.

* 상기 분석 결과, 본건의 현재 시세는 최소 660,000,000원 이상으로 판단됩니다.

* 예상 입찰가:

* 감정가 619,000,000원을 기준으로, 최근 실거래가 660,000,000원을 고려할 때, 경쟁력 있는 입찰가는 620,000,000원 으로 제안합니다.

* 이는 감정가 대비 약 100.16% 수준이며, 최근 거래가보다는 소폭 낮은 금액으로, 권리상의 리스크를 감안하더라도 충분히 투자가치가 있다고 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.