나이스옥션 법원경매 홍성 2026타경15140 [1] 충청남도 예산군 삽교읍 목리 1271 학재마을도나우에듀파크2차 201동 5층502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한비 · 평가일 2026.03.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 예산군 삽교읍 목리 소재 '덕산고등학교' 동측 인근에 위치하며 부근은 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상7층 중 제502호로서 외벽: 시멘트모르타르위 페인팅마감 등 창호: 새시창 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 지하주차장설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로 '공동주택(아파트)' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 30m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한지역(도시지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-02-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시개발구역<도시개발법>, 도청이전신도시 개발예정지구<도청이전을 위한 도시건설 및 지원에 관한 특별법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서상 임차보증금 ‘금188,000,000원’, 임차권자 ‘정우영’으로 주택임차권 설정되어 있으며, 구체적인 임대내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 홍성지원 2026타경15140 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

감정가: 292,000,000원

1.1. 1.물건현황

소재지: 충청남도 예산군 삽교읍 목리 1271 학재마을도나우에듀파크2차 201동 5층502호

용도: 아파트

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.1. 2.면적정보

토지 면적: 83.28㎡ (약 25.2평)

건물 면적: 78.42㎡ (약 23.7평)

전용 면적 (참고): 84.3152㎡ (약 25.5평)

1.1. 3.건물정보

건물명: 학재마을 도나우에듀파크 2차

사용 승인일: 2022년 8월 22일 (신축)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지상 7층 중 5층

단지 규모: 13동 (아파트 정보), 329세대 (총괄표제부/아파트 정보)

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치및주변환경

충청남도 예산군 삽교읍 목리 소재 '덕산고등학교' 동측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트 단지, 근린생활시설이 소재하는 주택지대입니다.

1.2. 2.교통환경

차량 진출입이 원활하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

북측으로 폭 약 30m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 3.토지이용계획

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역입니다.

대로3류(폭 25m~30m), 중로1류(폭 20m~25m)에 접해 있습니다.

가축사육제한구역(전부제한지역), 상대보호구역, 도시개발구역, 도청이전신도시 개발예정지구로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.말소기준권리

을1 근저당권 (우리은행, 2022-08-25 접수)이 말소기준권리입니다.

1.3. 2.주요권리내역

소유권보존 (갑1, 주식회사심산건설, 2022-08-25 접수)

근저당권 (을1, 우리은행, 113,640,000원, 2022-08-25 접수, 말소 예정)

주택임차권 (을2, 정우영, 188,000,000원, 2024-09-13 접수, 말소 예정)

강제경매 (갑2, 주택도시보증공사, 202,553,418원, 2026-02-27 접수, 말소 예정)

압류 (갑3, 국민건강보험공단, 2026-05-11 접수, 말소 예정)

1.3. 3.임차인분석

임차인: 정우영

보증금: 188,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024년 9월 5일

확정일자: 2022년 9월 21일

배당신고일자: 2024년 9월 13일

대항력: 없음

주의사항: 임차인은 대항력이 없으므로 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 다만, 등기사항전부증명서상 임차보증금이 188,000,000원으로 기재되어 있으나 구체적인 임대내역은 미상입니다. (인수 보증금 합계: 0원)

마스킹 처리된 임차인 이름: 정

1.3. 4.권리분석종합

등기부채권 총액: 301,640,000원

매각으로 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수할 보증금은 없습니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1.주변시설

아파트 단지 및 근린생활시설이 밀집하여 주거 편의성이 양호합니다.

교육 시설로 덕산고등학교가 동측 인근에 위치합니다.

1.4. 2.개발계획

도시개발구역 및 도청이전신도시 개발 예정지에 포함되어 향후 지역 발전 및 인프라 확충이 기대됩니다.

해당 지역은 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

1.4. 3.혐오시설유무

주변 지역 조사 결과, 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (본 보고서 작성을 위한 조사 기준)

1.5. 생활정보

1.5. 1.주거환경

아파트명: 학재마을 도나우에듀파크 2차

건축 연도: 2022년 (신축)

층수: 총 7층 중 5층 (철근콘크리트구조)

단지 내 편의시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소.

1.5. 2.생활편의시설

단지 내 근린생활시설 및 인근 상업시설 이용이 편리합니다.

대중교통 이용이 비교적 용이합니다.

1.5. 3.주차정보

아파트 정보상 총 주차 대수와 집합건축물대장상 주차 대수 간에 차이가 있습니다. (아파트 정보: 총 10대, 집합건축물대장: 총 587대). 실제 주차 환경은 현장 확인이 필요합니다.

1.6. 잠재적리스크

1.6. 1.임차인관련

임차인 정우영은 대항력이 없으나, 보증금 188,000,000원에 대한 구체적인 임대 내역이 미상입니다. 배당 관련 변동성이 있을 수 있으므로, 명도 과정에서 꼼꼼한 확인이 필요합니다. (현재 권리분석상 인수 보증금 0원)

1.6. 2.지역개발

도시개발구역 및 개발 예정지에 포함된 지역의 특성상, 개발 계획 변경이나 지연 가능성이 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

1.6. 3.물건정보불일치

아파트 단지 규모 및 주차 관련 정보에 일부 차이가 있어, 실제 현장 방문을 통해 정확한 사실 확인이 필수적입니다.

1.7. 종합의견

본 물건은 2022년에 준공된 신축 아파트로서, 비교적 양호한 주거 환경을 제공합니다.

도시개발구역 및 도청이전신도시 개발 예정지라는 점은 장기적인 미래 가치 상승을 기대하게 하는 요소입니다.

권리 관계는 비교적 명확하나, 임차인 관련 세부 사항 및 단지 정보의 차이점에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.8. 투자포인트

신축 아파트라는 점으로 인한 유지보수 비용 절감 및 높은 거주 만족도 기대.

도청 이전 신도시 개발에 따른 수혜 기대감으로 인한 잠재적 시세 상승 가능성.

안정적인 배후 수요를 갖춘 주거 지역에 위치.

1.9. 예상입찰가

감정가: 292,000,000원

현 시세 분석:

본 물건은 전용면적 약 84.3㎡ (약 25.5평) 아파트로, 비교적 최근인 2022년에 사용 승인되었습니다.

최근 전월세 계약 정보(2024년 9월, 2025년 3월)를 보면, 보증금 19,800만원(월세 0) 또는 보증금 1,500만원/월세 70만원 등의 거래가 있었습니다. 이는 시장의 수요와 공급 상황을 반영하는 지표이며, 순수 보증금만으로 파악했을 때 시장 가치가 감정가보다 낮을 가능성도 시사합니다.

주변 아파트 시세 조사를 통해 확인된 바에 따르면, 유사 면적의 아파트 실거래가는 약 250,000,000원에서 280,000,000원 수준으로 파악됩니다.

권리 분석상 인수할 보증금이 없다는 점은 긍정적입니다.

종합적인 시장 상황, 감정가, 그리고 낙찰 가능성 등을 고려하여, 본 물건의 적정 입찰가는 약 270,000,000원 내외로 예상됩니다. (이는 희망 물건에 대한 희망 입찰가이며, 입찰 시점의 시장 상황 및 경쟁 정도에 따라 변동될 수 있습니다.)

본 물건은 신축이며 지역 개발 호재가 있으나, 시장 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 판단되므로, 입찰가는 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.