나이스옥션 법원경매 홍성 2026타경15125 [1] 충청남도 예산군 덕산면 옥계리 33-5 101동 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진솔 · 평가일 2026.03.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 예산군 덕산면 옥계리 소재, ‘옥계저수지’ 동측인근에 위치하며 부근은 구분건물,단독주택,근린생활시설,농경지 등으로 형성되어 있음

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 지상4층 건으로 - 외벽: 치장벽돌및 드라이비트 마감. - 내벽: 벽지 및 타일마감. - 창호: 샤시창호.

이용상태

다세대 주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 소화전 및 소방설비, 가스난방설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 평지로 집합건물용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 단지내 도로를 경유하여 왕복 2차선 도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한지역(500m이내 소, 말,젖소,양,사슴,염소,돼지, 닭, 개, 오리, 메추리)), 공장설립제한지역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 사용승인일: 2015.09.15. 본건 동별 표시가 공부상 '101동'이나 현장건물에는 '다동'으로 표시되어 있음

물건 비고

-공부상 '101'동이나, 현황은 '다'동으로 표시됨
-도시가스 난방시설이 배관설치 되어있으나 현황은 'LPG'를 사용하는것으로 추정됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

이 물건은 충청남도 예산군 덕산면 옥계리 33-5번지에 소재한 다세대주택입니다.

정확한 건물명은 '101동 102호'로 공부상 표기되어 있으나, 현장에서는 '다동'으로 표시되는 차이가 있습니다.

건물은 2015년 9월 15일에 사용 승인을 받았으며, 철근콘크리트 구조의 지상 4층 건물 중 1층 102호에 해당합니다.

감정평가액은 91,000,000원이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄로 매각하는 건입니다.

토지 면적은 83.06㎡ (약 25.13평)이며, 건물 면적은 68.68㎡ (약 20.78평)입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 '옥계저수지' 동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 구분건물, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재된 지역입니다.

옥계저수지는 생태탐방 둘레길 조성 사업이 추진되는 등 친환경적인 개발이 진행되고 있어 주거 환경이 개선될 것으로 예상됩니다.

또한, 덕산온천 지역과 수덕사와 같은 관광 명소가 인근에 있어 레저 및 문화 활동 접근성이 좋습니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 양호한 편입니다.

차량으로는 덕산읍, 덕산온천 지역 접근성이 용이하며, 내포신도시 및 고덕IC와도 멀지 않은 거리에 위치하고 있습니다.

2.3. 지역 특성

본 물건이 속한 토지는 계획관리지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역 및 공장설립제한구역에 해당합니다.

이는 향후 건축 및 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있음을 시사합니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자

본 경매의 채권자는 대성신용협동조합입니다.

3.2. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2017년 5월 12일 접수된 대성신용협동조합의 근저당권 (을12)입니다.

본 경매개시결정등기(갑19) 또한 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 위 권리들은 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 박정미

보증금: 15,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019년 10월 29일

확정일자: 2023년 5월 4일

배당신고일자: 2026년 3월 24일

대항력: 없음

비고: 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

3.4. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.5. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 142,584,275원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본 물건은 덕산면 옥계리에 위치하여, 옥계저수지 및 덕산온천과 같은 관광 자원 접근성이 뛰어납니다.

지역적으로는 다양한 형태의 주거 시설과 농경지가 혼재되어 있으며, 근린생활시설도 일부 분포합니다.

옥계저수지 인근의 생태탐방로 조성 사업은 지역의 매력을 더하고 관광객 유입 증대를 기대할 수 있습니다.

4.2. 주변 개발 현황

현재 옥계저수지 인근에서 추진 중인 생태공원 조성 사업 외에, 특별한 대규모 개발 계획은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 난방 방식

공부상 도시가스 난방시설 배관이 설치되어 있으나, 현황은 LPG를 사용하는 것으로 추정됩니다. 이는 실제 거주 시 난방 방식에 대한 확인이 필요함을 의미합니다.

5.2. 주차

총 주차대수는 16대로, 건물 내 16가구가 거주하는 것을 감안할 때 세대당 1대의 주차가 가능한 것으로 보입니다.

5.3. 건축 연도

2015년에 사용 승인되어 비교적 신축에 속하는 건물입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 동 표시 불일치

공부상 '101동'이나 현황 '다동'으로 표시되는 점은 향후 행정 절차나 거래 시 혼란을 야기할 수 있습니다.

6.2. 난방 방식 추정

도시가스 배관이 있으나 LPG를 사용한다는 점은 실제 난방 비용 및 시설 이용에 대한 사전 확인이 필요합니다.

6.3. 감정가와 시세의 차이

본 건의 감정가는 91,000,000원이지만, 유사한 면적의 다세대주택이 최근 2025년 5월 70,500,000원, 2026년 1월 72,000,000원에 거래된 사례가 있어, 실제 시세는 감정가보다 낮을 가능성이 있습니다.

6.4. 지역 제한 사항

본 토지는 계획관리지역이며, 가축사육제한구역, 공장설립제한구역에 해당하여 용도 제한이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 옥계저수지와 덕산온천 등 관광 자원에 인접한 쾌적한 자연 환경에 위치하고 있으며, 건축 연도가 비교적 신축인 다세대주택입니다.

교통 접근성도 양호한 편이며, 임차인 또한 대항력이 없어 낙찰자가 부담할 보증금은 없습니다.

다만, 공부와 현황의 건물 동 표기 불일치, 난방 방식 추정, 그리고 감정가와 최근 실거래가 간의 차이는 투자 시 신중하게 고려해야 할 사항입니다.

향후 옥계저수지 개발 사업 등 주변 환경 변화에 따라 가치 상승의 여지가 있을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 관광지 인근의 쾌적한 자연환경 보유 (옥계저수지, 덕산온천)

* 2015년 건축으로 비교적 신축 건물

* 임차인 대항력 없음으로 명도 부담 최소화

* 주변 개발 가능성 (옥계저수지 생태탐방로 조성)

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 바탕으로 볼 때, 유사 면적의 다세대주택이 70,500,000원에서 72,000,000원 사이에 거래되었습니다.

이는 본 물건의 감정가 91,000,000원보다 낮은 수준입니다.

따라서, 권리 분석상 인수할 보증금이 없고, 잠재적 리스크 요인을 고려하여 보수적으로 접근할 경우, 최근 거래가격을 기준으로 하여 65,000,000원 ~ 75,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

다만, 최종 입찰가는 현장 방문을 통한 상세한 물건 상태 확인 및 지역 부동산 시장 동향 분석 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.