나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600374 [1] 세종특별자치시 장군면 봉안리 307 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수성 · 평가일 2026.03.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별시 장군면 봉안리 소재 "봉안리마을회관" 북측 인근에 소재하는 토지로서, 본건 주위는 단독주택,소규모 근린생활시설이 주를 이루며,농경지(전,답)가 혼재된 지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반차량 진출입 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반대중교통 여건은 보통시됨.

형태 및 이용상태

완경사지를 평탄하게 조성한 토지로서 상업용건물부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 동측으로 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(전부), 중점경관관리구역(건설지역주변)

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

경량철골구조 기타지붕(경사지붕) 단층 건물로서 (사용승인일 : 2016.12.29.) 외벽: 판넬 등 마감 내벽: 벽지 및 일부타일, 인테리어 등 창호: 샷시창호임.

이용상태

기준시점 현재 음식점 등으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

제시외건물이 2식 소재함(첨부 "평면도" 참조).

공부와의 차이

본건은 공부상 전체 "일반음식점"으로 등재되어 있으나, 음식점 일부(평면도상 북측부분)를 개조하여 원룸형태의 임대시설(계모임 등에 이용)로 활용중인 것으로 탐문조사됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함
-공부상 전체 "일반음식점"으로 등재되어 있으나 , 음식점 일부(평면도상 북측부분)를 개조하여 원룸형태의 임대시설로 활용중인것으로 탐문조사됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2026타경600374 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 세종서부농업협동조합

1.2. 물건 현황

소재지: 세종특별자치시 장군면 봉안리 307

용도: 근린시설 (일반음식점으로 등재, 일부 원룸 개조 활용)

감정가: 565,370,850원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 면적

토지면적: 245.00㎡ (약 74.11평)

건물면적: 82.95㎡ (약 25.11평)

건물 제시외 면적: 18.00㎡ (약 5.45평)

1.4. 특이사항 및 주의사항

- 일괄매각이며, 제시외 건물도 포함하여 매각됩니다.

- 공부상 용도는 '일반음식점'이나, 탐문 결과 음식점 일부(북측 부분)가 원룸 형태로 개조되어 임대 시설로 활용 중인 것으로 조사되었습니다.

- 임대 관계는 미상입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 장군면 봉안리 소재 '봉안리마을회관' 북측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 소규모 근린생활시설, 농경지(전, 답) 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통으로 판단됩니다. 세종 시내버스 노선이 운행 중에 있으며, 수요응답형 버스 '두루타' 운행 지역으로 대중교통 이용이 가능합니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 동측으로 포장된 도로에 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부 상 말소기준권리는 2017년 1월 6일 접수된 세종서부농업협동조합의 근저당권(120,000,000원)입니다. 본 경매는 동일 채권자인 세종서부농업협동조합의 임의경매(2026타경600374)로 진행 중이며, 매각으로 인해 등기부 상 모든 권리(근저당, 임의경매 개시결정 등)는 소멸될 예정입니다. 소유권 보존 등기 및 이전 등기 내역이 확인됩니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 석순남

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업자등록일): 2022-07-04

대항력: 없음

3.3. 인수 보증금

합계: 0원

3.4. 권리분석 종합

본 물건은 말소기준권리보다 후순위 권리들이 다수 존재하여, 낙찰 후 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 임차인 석순남은 대항력이 없어 별도의 부담이 없을 것으로 판단됩니다. 인수할 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건은 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하여, 기본적인 근린 상권이 형성되어 있습니다. 주변에는 단독주택 및 소규모 상가들이 분포하고 있습니다.

4.2. 지역적 특성

장군면 봉안리는 세종시의 외곽 지역으로, 농경지와 주거 및 소규모 상업 시설이 혼재된 지역입니다. 과거 공주시에서 세종시로 편입된 지역으로, 지역 개발 및 기반 시설 확충에 대한 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 마을회관이 있으며, 기본적인 생활 편의시설은 주변 근린생활시설을 통해 이용 가능합니다. 세종 시내 접근성을 활용할 수 있습니다.

5.2. 주변 환경

주변은 전원적인 농경지와 주택, 근린시설이 혼재된 환경입니다. 대규모 산업단지나 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았으나, 과거 기사에서 군사시설 보호구역 해제 등 지역 개발 관련 내용이 있었습니다. 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 파악되지 않았습니다.

5.3. 교통 인프라

시내버스 정류장이 인근에 위치하며, 서울~세종 간 고속도로 이용 시 수도권 접근성이 용이할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 용도 불일치 및 불법 개조 가능성

건축물대장 상 '일반음식점'으로 등재되어 있으나, 실제로는 일부 공간이 원룸 형태로 개조되어 임대 수익을 내고 있는 것으로 파악되었습니다. 이러한 용도 불일치 및 불법 개조 여부는 추후 건축법 위반으로 인한 이행강제금 부과, 원상복구 명령 등의 행정적 문제 발생 가능성을 내포하고 있습니다.

6.2. 임대 관계 불명확

전체 상가의 임대 관계가 명확하지 않아, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

6.3. 지역 개발 지연 가능성

장군면 지역은 개발 잠재력이 있으나, 과거 지역 개발 관련 이슈들이 있었던 만큼, 실제 개발 속도나 방향은 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 세종특별자치시 장군면 봉안리에 위치한 근린시설로서, 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다. 권리관계는 비교적 명확하여 낙찰 후 소멸되는 권리가 대부분이며, 인수할 임차인의 보증금은 없습니다. 입지적으로는 농경지와 주택, 소규모 상가가 혼재된 지역으로, 주변 교통 여건은 보통 수준입니다.

가장 큰 특징은 공부상 용도와 실제 이용 현황이 다르다는 점입니다. 일반음식점으로 등록된 건물이 일부 주거용(원룸)으로 개조되어 임대 중인 상황은 향후 행정적 문제나 법적 분쟁의 소지가 될 수 있습니다. 또한, 전체 임대 관계가 미상인 점도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 명확한 권리관계

말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸되므로, 권리상 낙찰 후 추가적인 인수 부담이 없습니다.

8.2. 0원 인수 보증금

임차인 석순남은 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

8.3. 세종시 개발 잠재력

세종시라는 행정 중심 도시의 배후지로서, 장기적인 도시 발전 및 인구 유입에 따른 가치 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 565,370,850원입니다. 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 추가적인 시세 조사, 개조 부분의 원상복구 비용 및 이행강제금 예상액, 향후 임대 수익률 분석 등이 필요합니다. 현재 파악된 정보만으로는 보수적인 접근이 필요하며, 인수할 보증금이 0원임을 감안하여, 감정가를 기준으로 하되 현장 조사 및 법률 전문가의 자문을 거쳐 신중하게 결정해야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.