나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51602 [1] 충청북도 청주시 청원구 우암동 342-10 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 충청 · 평가일 2026.03.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청북도 청주시 청원구 우암동 소재 "우암동 행정복지센터" 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설(숙박업소, 음식점 등) 등이 혼재하는 등 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 간선도로가 경유 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

대체로 세장형의 평지로 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

동측으로 노폭 8m 미만의 중앙분리선이 없는 세로가의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

건물개황도 참조

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 단독주택(다가구주택)으로 외 벽 : 돌붙임 및 적벽돌쌓기 등 내 벽 : 벽지 도배 및 타일 붙임 등. 창 호 : 샛시 창호 등

이용상태

단독주택(다가구주택)으로 이용중임. 1층 : 계단실, 2층,3층 : 각5가구 4층 : 4가구 등

설비내역

위생설비, 난방설비, 급.배수설비 등

부합물 및 종물

건물개황도 참조

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 포함. 대항력 있는 임차인 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되니 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 청주지방법원 2025타경51602 (1)

소재지: 충청북도 청주시 청원구 우암동 342-10

토지 면적: 320.90㎡ (약 97.07평)

건물 면적: 651.78㎡ (약 197.18평)

건물 제시외 면적: 17.01㎡

용도: 다가구주택

감정가: 1,183,614,400원

경매 구분: 부동산임의경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 중복사건, 선순위임차권, 대항력 있는 임차인 존재. 본 건은 일괄매각이며 제시외 건물 면적이 포함됩니다. 대항력 있는 임차인이 존재하며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 대상 물건은 충청북도 청주시 청원구 우암동 소재 "우암동 행정복지센터" 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설(숙박업소, 음식점 등) 등이 혼재하는 등 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

교통상황: 대상 물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 간선도로가 있어 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

인접 도로상태: 동측으로 노폭 8m 미만의 중앙분리선이 없는 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 대상 토지는 도시지역, 일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합)에 해당하며, 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 등기부등본상 을11 근저당권(접수일자: 2020-01-21, 권리자: 김진호, 권리금액: 700,000,000원)이 본 경매 절차의 말소기준권리가 됩니다.

등기부상 권리 요약: 토지 등기부채권 총액은 795,279,387원이며, 건물 등기부채권 총액은 1,095,279,387원입니다. 다수의 임의경매, 가압류, 압류 등이 등기되었으나, 말소기준권리보다 후순위에 있는 권리들은 경매 절차 진행에 따라 말소될 것으로 보입니다.

임차인 현황:

총 22명의 임차인이 파악되었습니다.

이 중 대항력 있는 임차인은 총 12명이며, 이들의 보증금 합계는 470,000,000원입니다.

대항력 있는 임차인은 다음과 같습니다. (성만 표기)

* 김 : 보증금 50,000,000원, 전입 2019-02-11, 확정 2019-02-11, 배당 2026-02-09

* 박 : 보증금 55,000,000원, 전입 2019-03-22, 확정 2019-02-28, 배당 2022-12-15

* 신 : 보증금 50,000,000원, 전입 2008-06-13, 확정 2018-10-01, 배당 2024-07-05

* 오 : 보증금 25,000,000원, 전입 2019-04-22, 확정 2019-04-22, 배당 2024-05-16

* 이 : 보증금 50,000,000원, 전입 2006-04-06, 확정 2008-04-08, 배당 2026-04-08

* 이 : 보증금 25,000,000원, 전입 2018-02-05, 확정 2018-02-05, 배당 2026-05-26

* 조 : 보증금 25,000,000원, 전입 2018-03-23, 확정 2018-03-23, 배당 2020-04-22

* 조 : 보증금 45,000,000원, 전입 2012-06-19, 확정 2012-06-13

* 조 : 보증금 45,000,000원, 전입 2013-07-29, 확정 2013-07-22, 배당 2020-03-18

* 공 : 보증금 45,000,000원, 전입 2012-06-19, 확정 2012-06-13, 배당 2025-11-17

* 한국토지주택공사: 보증금 50,000,000원, 전입 2015-04-24, 확정 2015-04-28, 배당 2020-03-18

* 한국토지주택공사: 보증금 30,000,000원, 전입 2012-06-19, 확정 2015-08-25, 배당 2020-03-18

대항력 없는 임차인 중 보증금이나 차임이 미상인 경우는 없으나, 임대관계가 미상인 임차인이 다수 존재합니다.

주의사항: 본 건은 일괄매각이며, 제시외 건물 면적이 포함됩니다. 대항력 있는 임차인이 존재하며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니할 경우 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. (단, 제공된 '인수 보증금 합계'는 0원으로 명시되어 있습니다.)

4. 상권분석

주변 상업시설 현황: 물건지 인근은 우암동 행정복지센터를 중심으로 주거용 건물과 더불어 음식점, 숙박업소 등의 근린생활시설이 혼재된 상업 및 주거 복합 지역입니다. 충북대학교가 인접해 있어 학생들을 대상으로 하는 상권 또한 형성되어 있습니다.

주변 교육시설 현황: 충청대학교, 충북대학교가 인접해 있어 교육 관련 인프라가 양호합니다.

혐오시설 유무: 현재까지 파악된 정보에 따르면, 물건지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 주변 환경은 주거 및 상업 기능이 조화롭게 이루어진 지역으로 판단됩니다.

5. 생활정보

주변 편의시설: 우암동 행정복지센터가 인근에 위치하여 행정 서비스를 이용하기 편리합니다. 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설도 차량 이동이 용이한 거리에 분포하고 있습니다.

주변 녹지/공원: 인근 지역에 소규모 공원이나 녹지 공간이 일부 존재할 수 있으나, 대규모 공원과의 접근성은 특별히 강조되지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

중복 사건: 동일 물건에 대해 여러 경매 사건이 진행 중일 수 있으므로, 입찰 전 최종 진행 상태를 반드시 확인해야 합니다.

대항력 있는 임차인 인수 가능성: 총 12명의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 배당에서 전액 변제되지 않는 보증금은 매수인이 인수해야 합니다. (제공된 '인수 보증금 합계'는 0원으로 명시되었으나, 인수 가능성은 항상 염두에 두어야 합니다.)

높은 채권 총액: 토지 및 건물 등기부상 채권 총액이 상당하여, 경매 진행 과정에서 변동이 있을 수 있습니다.

토지이용 제한: 일반상업지역에 속해 있으나, 소로3류 접합 및 가축사육제한구역 등의 제한 사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청북도 청주시 청원구 우암동에 위치한 다가구주택으로, 행정복지센터와 근린생활시설이 인접하여 생활 편의성이 양호한 입지를 가지고 있습니다. 그러나 다수의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이들의 보증금 인수 가능성은 본 건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 또한, 중복사건 가능성과 높은 채권 총액 또한 신중한 접근이 필요한 부분입니다.

8. 투자 포인트

활발한 지역 상권: 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 상권은 안정적으로 유지될 것으로 보입니다.

인접 대학교의 수요: 충북대학교 등 인접 대학교로 인한 임대 수요 확보 가능성이 있습니다.

복수의 권리 및 임차인 현황: 권리 분석 및 명도를 철저히 진행할 경우, 잠재적 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

산정 기준: 본 예상 입찰가는 감정평가액을 기준으로 하되, 인수해야 할 보증금을 제외하고 고려하였습니다. (제공된 '인수 보증금 합계'는 0원으로 반영되었습니다.)

제시: 감정가 1,183,614,400원. 입찰 참여 시에는 상기 명시된 리스크 요인(특히 대항력 있는 임차인 인수 가능성, 명도 비용, 추가적인 조사 비용 등)을 충분히 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다. 구체적인 입찰 희망가는 추가적인 현장 조사 및 명도 가능성 분석, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.