나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600407 [1] 대전광역시 대덕구 목상동 222-1 두레타운 101동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금빛 · 평가일 2026.03.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 대덕구 목상동 소재 "목상초등학교" 북동측 인근에 위치하는 "두레타운" 제101동 제2층 제201호로서, 주위는 소규모 아파트단지, 단독주택, 다세대주택 및 주거나지 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 5층 건물로서, (사용승인일 : 2014.12.26) - 외벽 : 인조석 붙임 등 마감, - 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감, - 창호 : 새시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비 및 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 완경사지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측의 소로를 통하여 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

'토지이용계획확인원' 상 도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(접합), 소로2류(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>등임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건번호: 대전지방법원 2026타경600407 (1)

소재지: 대전광역시 대덕구 목상동 222-1 두레타운 101동 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 160,000,000원

토지면적: 56.58㎡ (약 17.12평)

건물면적: 64.67㎡ (약 19.57평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

본 물건은 대전광역시 대덕구 목상동에 소재하며, "목상초등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 소규모 아파트단지, 단독주택, 다세대주택 등 주거 용지가 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량으로 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용도 용이한 편입니다.

접근 도로는 남동측의 소로를 통해 가능합니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 도로, 소로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등의 제한이 있습니다.

1.2. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. 그러나 선순위 임차권 등기가 존재하여 매수인이 인수해야 할 위험이 있습니다.

집합건물 등기부상 권리 요약은 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 화성토건주식회사 (2015-01-09)

* 소유권이전: 박세일 (2015-09-23)

* 주택임차권: 김민준 (보증금 140,000,000원, 2022-07-27 전입 및 확정, 2024-08-01 배당신고). 본 임차권은 말소기준권리(갑5 가압류)보다 선순위이며, 대항력이 있습니다. 등기부상 '말소: 인수'로 기재되어 있어, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 매수인이 그 잔액을 인수해야 합니다.

* 가압류: 하양농업협동조합 (25,890,021원, 2023-07-27, 말소기준권리)

* 가압류: 광양 (210,809,919원, 2025-07-21, 말소)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (140,000,000원, 2026-03-03, 말소)

총 등기부채권액은 376,699,940원입니다.

임차인 현황:

*: 김

보증금: 140,000,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2022-07-27

배당신고일자: 2024-08-01

대항력: 있음

비고: 말소기준권리보다 선순위이며, 보증금 140,000,000원 인수 가능성이 매우 높습니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 목상동 지역은 주거 밀집 지역으로, 주변에 대규모 상업 시설보다는 소규모 주택 단지가 형성되어 있습니다.

"목상초등학교"가 인근에 있어 교육 관련 시설 접근성은 양호합니다.

교통 여건은 차량 접근이 가능하고 대중교통 이용도 무난한 수준으로, 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

교육: "목상초등학교"가 인근에 있어 초등 교육 환경이 제공됩니다.

교통: 차량을 이용한 시내 및 외곽 이동이 가능하며, 버스 정류장이 가까워 대중교통 이용도 편리합니다.

편의시설: 대규모 상업지구와는 거리가 있으나, 주거 지역 내 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능할 것으로 예상됩니다.

주변 환경: 주거 지역으로 상대적으로 조용하고 안정적인 생활 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인 김 의 보증금 140,000,000원 인수 가능성입니다. 해당 금액이 배당으로 전부 변제되지 않을 경우, 매수인이 이를 추가로 부담해야 하므로 총 투자 비용이 크게 증가하게 됩니다.

토지이용계획상의 가축사육제한구역, 상대보호구역 등의 규제 사항도 잠재적 제약 요인이 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 대덕구 목상동에 위치한 다세대주택으로, 감정평가액은 1억 6천만 원입니다.

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 건물인 "두레타운 101동"의 2026년 6월 15일 거래 사례가 1억 6천 5백만 원으로 확인되어, 현재 시세는 감정가 수준 또는 그 이상으로 형성되어 있음을 알 수 있습니다.

하지만 본 건의 가장 큰 특징이자 리스크는 말소기준권리보다 선순위인 대항력 있는 임차인 김 이 존재하며, 보증금 1억 4천만 원을 인수해야 할 가능성이 매우 높다는 점입니다. 이는 매수인의 총 실질 부담액을 크게 늘릴 수 있는 요인입니다.

따라서 입찰 시에는 감정가나 시세뿐만 아니라, 인수해야 할 임차 보증금까지 고려한 총 투자 비용을 면밀히 분석하는 것이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 주거 환경: 초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호하고, 주거 지역 특유의 조용한 환경을 제공합니다.

인근 시세 반영: 동일 건물 "두레타운 101동"의 최근 실거래가(1억 6,500만 원)는 해당 건물의 시장 가치를 파악하는 데 중요한 기준이 됩니다.

잠재적 가치 상승: 지역 개발 계획 및 주변 환경 변화에 따라 향후 자산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 1억 6,000만 원이며, 최근 동일 건물(두레타운 101동)의 매매가는 1억 6,500만 원으로 조사되었습니다.

권리분석 상 '을구 순위 3번 임차권'은 매수인에게 대항할 수 있으며, 보증금 1억 4,000만 원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 하는 상황입니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 표기는 배당 예상액이 보증금을 충당할 가능성을 시사하나, 법적으로는 인수 가능성이 존재합니다.

이에 따라, '인수 보증금'을 제외하고 부동산 자체의 가치를 기준으로 예상 입찰가를 산정한다면, 최근 시세와 감정가를 종합적으로 고려하여 다음과 같이 예상합니다.

예상 입찰가: 155,000,000원 ~ 160,000,000원

주의: 상기 예상 입찰가는 임차 보증금 인수 부담을 제외한 순수 부동산 가치에 대한 평가입니다. 만약 임차 보증금 1억 4,000만 원이 경매 절차에서 전액 변제되지 못할 경우, 낙찰가 외에 추가로 해당 보증금 또는 그 잔액을 매수인이 부담해야 하므로, 최종적인 총 투입 비용은 예상 입찰가보다 훨씬 높아질 수 있습니다. 투자 결정 전, 반드시 배당표 예측 및 임차 보증금 인수 여부를 최종 확인하시기 바랍니다.

주변 혐오시설 정보:

대전광역시 대덕구 목상동 222-1번지 주변 지역에 대한 별도의 혐오시설 정보는 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.